• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

10,266アクセス

面倒なことほどお金になる。融資を使った競売で資産を増やす「ヒロ君とゆうさん」の規格外不動産投資【後編】

不動産投資-大家列伝/ヒロ君×ゆうさん_画像


昨日の前編に続き、世間の「 常識 」に捉われない自由な発想で、規格外の不動産投資に取り組まれているヒロさん&ゆうさんご夫妻に登場いただきます。警察沙汰になった競落マンションでのトラブル、競売でも使える融資について、居住用物件への投資以上に高利回り狙えるビジネスなど、よりマニアックなお話をうかがいました。


■ 競落物件の元占有者から受けた嫌がらせ

華子
ここまで、競売で高利回り物件を買い、セルフリフォームをして満室にするという手法で、非常に順調に資産を増やしているように見えます。


ゆうさん
確かに、順調にやってこれたと思います。でも、中には大変な思いをした物件もあったんですよ。

ヒロさん
そうなんです。これも競売なんですが、平成26年に、長野県伊那市にある1K×16戸、2LDK×4戸のRCマンションを3,516万で落札しました。家賃年収は1,136万円で、表面利回りは32%です。



平成5年築で、いい物件だったんですが、この時に初めて、建物の破壊・盗難等の被害を受けて、強制執行も経験しました。

華子
何があったんでしょうか。


ヒロさん
前の所有者から嫌がらせを受けたんです。カギ穴にボンドを詰められたり、温水器にドリルで穴を開けられたり、排水管にセメントを流されたり、大変でした。本当は知人に落札させたかったのに、僕らが落札したので、気分が悪かったのでしょう。





ゆうさん
でも、その知人は2番手どころか4番手か5番手くらいの入札額だったんですよ。

ヒロさん
全然惜しくないのに、悔しがっているんです。あまりにも破壊工作が続くので、何度か警察も呼びました。最終的に防犯カメラをつけたら、嫌がらせは止まりましたが、余計な時間と手間がかかりましたね。

華子
心が折れそうになりませんでしたか?


ヒロさん
それはないですね。楽しくはなかったですが、こういう人もいるんだな、という感じでした。

■ 競売でも融資をしてくれる金融機関

華子
鋼のメンタルですね。ところで、競売は高くなったと聞きますが、入札のコツはなんでしょうか?


ヒロさん
コツは、必ず端数を入れることです。実際に、数万円差で落札できたことが何度もありました。よく、安く買える理由を聞かれますが、数を多く見て、入札や買付を何度も入れることに尽きます。裏技はありません。

華子
競売物件でも融資は使っていますか?


ヒロさん
はい。日本政策金融公庫は、相談に行って断られたことはないですね。先に抵当の付いた物件があり、融資の枠が余っている場合、落札後の相談で構わないという担当者さんもいました。

信用金庫の中にもいくつか、競売OKのところがあります。僕も一時期は1億2,000万円くらい借りていました。

華子
なるほど。競売は現金がないとできないというイメージが変わりますね。


ヒロさん
ただ、競売は相場が上がっているので、最近は「 公売 」に注目しています。公売の方が競売に比べて物件や入居者の情報が少ないなど、色々な制約があるので、入ってくる人が少ないんでしょう。僕らも公売でいくつか物件を買っています。

例えば、平成27年には宮城県にあるテナント3戸、2DK×5戸、1K×28戸という物件を4,500万円で買いました。

ゆうさん
でも、買った後が大変だったんだよね。


ヒロさん
そうなんです。ベランダでハトに餌付けをする入居者がいて、悩まされました。その他にも、カギをもらえなかったり、入居者との契約書がなかったり、家賃を払っていない人がいたり問題は山積みでした。

あと、2016年にも東京の江戸川区のアパートを公売で買いましたが、こちらは所有者の異議申し立てがあり、今は手続きが止まった状態です。

■ 他の人が面倒でやらないことをやるから、お金になる

華子
なかなか手間がかかりそうですね。


ヒロさん
面倒くさいことばかりですよ。でも、他の人が面倒くさがってやらないことをやるから、お金になるんです。ハトおじさんのいた物件もリフォームをして契約関係を整えたら、買った時の倍以上の1億強で売れました。

華子
面倒くさいことをやるから儲かるというのは、納得です。他に何か、印象的な出来事はありましたか?


ヒロさん
はい。平成28年5月に、競売で兵庫県神戸市の34戸のファミリータイプのマンションを落札しました。価格は1億5,116万円で、現金での購入です。この物件は昭和58年築のRC6階建てなんですが、新耐震だと思って落札したら、建築確認が昭和56年以前で、旧耐震だったのでビビりました。

旧耐震の物件は融資が付きにくいので、出口がとりにくいという欠点があります。皆さんは、きちんと調べて買ってください( 笑 )。ただ、この物件ももう売ってしまいました。融資が緩い時期だったので、次の買い手が見つかりましたが、そうでなかったら危ないところでした。

華子
その金額を現金というのが驚きです。売却される物件も多いのですか?


ヒロさん
大きな利益がとれそうなものは、売りますね。中には、落札時の5倍の価格で売れたものもあります。おかげで去年、今年と数千万円ずつ税金を納めています。ただ、大きい物件や売却向けの物件ばかり買っているわけではありません。

小さい物件では、埼玉の学生向けアパートの隣の空き家を150万円で買って、リフォーム後に7.8万円で賃貸しています。この家は所有者さんに挨拶に行った際、「 安ければ買いたい 」と伝えていた物です。その時は値段が合わなかったのですが、数年後、「 売却したい 」と連絡をもらいました。



■ 今面白いのは、別荘地に温泉を配給するビジネス

ゆうさん
アパートや戸建の他に、キッチンもお風呂もないコンクリートの平屋や、太陽光の土地や、ラーメン屋の空き物件や、温泉も買ったよね。

ヒロさん
そうなんです。規模にかかわらず、価値よりも安い値段がついているものを見ると欲しくなります。温泉は伊豆の下田にある別荘地で温泉配給会社の方に「 やりませんか? 」と言われたので引き継ぎました。単純利回りで50%のビジネスです。

華子
何か経験があったのでしょうか?


ヒロさん
いえいえ、僕もゼロからですよ。やることはシンプルで、源泉から出ている温泉をタンクに貯めて、そこから別荘地の家にパイプで分配するだけです。お客さんは20軒程で、お年寄りが中心です。今後は、温泉を生かした他のビジネスもやってみたいと思っています。

例えば、温泉付きの貸別荘や、日帰り温泉施設、カフェの経営にも興味があります。日帰り温泉にする予定の古家はもう買いました。銀行にプランを伝えたら融資可能といわれたので、うまくいくといいですね。


購入した下田の古家(温泉旅館にする予定)


購入したエアストリーム(貸別荘にする予定)

■ 大事なのは儲けること。増やすことに一生懸命になっている人が多いのが不思議

華子
ご夫婦で一緒に不動産投資をされて、良かった点はありますか?


ヒロさん
一人でやっていたら途中で嫌になって、続けられなかったと思います。フロアタイルのカットとか、天井の壁紙貼りとか、地味で面白くない仕事は、話し相手がいないとできないんです。だから、妻がいつもついてきて手伝ってくれるのはありがたいと思っています。

ゆうさん
ヒロ君は静かに見えますが、リフォームの時はずっとしゃべっているんですよ。

華子
楽しそうな現場が目に浮かびます( 笑 )。これから不動産投資を始めるという方に、アドバイスをお願いします。


ヒロさん
儲けることが大事なのに、増やすことに一生懸命になっている人が多くて、どうしてかなと感じています。物件は安く買いましょう。個人は待てることが最大の強みだと思うので、焦る必要はないと思います。投資は熱くなったら負けです。

それと、他の人を参考にするのは良いと思いますが、正解なんてないと思うので、トライ&エラーで自分のやり方を見つけていけばいいと思います。今はわからないことは何でもネットで調べられる時代です。ラクをしようとして、悪徳業者の養分にならないでください。

華子
不動産投資に関しての目標はありますか?

ヒロさん
田舎の物件は少しずつ手放して、立地のいい場所に換えていくつもりです。あと、これは願望ですが、次のバブル崩壊時に、東京の一等地の物件を10億円分くらい買いたいです。今はお金を増やしながら、その時を待っている状態です。

華子
ゆうさんは今後、やってみたいことはありますか?


ゆうさん
私はヒロ君と違って普通の人なので、これからも普通に楽しく生きたいです。


華子の編集後記
仲が良く、かわいらしい印象のお二人。億を超える物件を現金で購入したり、警察沙汰のトラブルを乗り越えてきたりという話をお聞きしながら、「すごい人は普通の顔をしているものだ…」と思いました。哲学者のようなヒロさんを支えるゆうさんの天真爛漫さがまぶしい楽しい取材でした。ヒロさん、ゆうさん、ありがとうございました!


健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ヒロさん&ゆうさん



埼玉県内で夫婦+ヒロ君の母と3人暮らし
ペットはウサギのみかんとらんちゅう
ブログ「今日のヒロ君」

■ヒロさんのプロフィール

□1978年
誕生

□1993年
高校を2カ月で中退
親からもらった200万円を元手に株式投資をスタート
ピーク時は1億円超にまで資産が増える

□2008年
数千万円の損失を出し、株式市場から撤退

□2009年
競売を開始。埼玉の戸建とアパートを落札(アパートの利回り62%)
ネットで調べながら、試行錯誤の自己リフォームを始める

□2010年
群馬県内のアパートを一般仲介で購入(利回り37%)

□2011年
長野県の上田市の田舎に競売の特売で築5年のダイワハウスアパートを購入
利回り27%

□2012年
群馬県前橋市に競売で未完成新築アパートを購入(利回り32%<
当時、水道・浄化槽工事、建具、トイレ、キッチンなしの状態
庭に穴を掘ってトイレを作り、サバイバルのような生活をしながら完成させる

□2013年
埼玉アパートの隣の平屋を購入。自己リフォームで再生する
利回り26%

□2014年
2度目の競売特売で町田市のアパートを購入(利回り13.3%)
長野県伊那市のRCマンションを競売で落札(利回り32%)
群馬県の築4年のコンクリ平屋戸建てを競売で落札


□2015年
前橋アパートの横の土地(林)を購入。開拓して野立て太陽光を設置する(利回り16%)
宮城県に初めての公売でアパートを購入。ハトおじさんに悩まされる(利回り35%)

□2016年
神戸の巨大マンションを競売で落札。新耐震のつもりが旧耐震で驚く
江戸川区に公売でアパートを落札。所有者による不服申し立てにより、現在手続きがストップ中

□2017年
群馬アパート購入(利回り30%)
静岡県下田市で温泉ビジネスを展開中

■ゆうさんのプロフィール

□1987年
誕生

販売員の仕事をしていた23才の時、ヒロ君と出会い、結婚
結婚後はヒロ君の不動産の仕事を日々、サポートしている

■ゆうが選んだヒロ君迷言(笑)ベスト3

□第1位、人の意見を聞かない

ヒロ君曰く、自分の人生・物事、自分で決めろ、人に聞いてどうするんだ、だそうです。TOKIOの宙船かっ、、、


□第2位、なせばなるぞうくん

有名な「為せば成る 為さねば成らぬ 何事も」ですが、ヒロ君に出来ないことはないそうです。なるぞうくんは勝手に付け足して言っています

□第3位、金は落ちている

日本はやり方次第でいくらでも稼げるチャンスはある。拾うか、拾わないか、だそうです。

※編集部注:こちらのベスト3は、ゆうさんに書いていただきました。


ページの
トップへ