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【前編】ワケあり物件の再生で家賃2億円の天野真吾さん(湘南再生大家)

不動産投資-大家列伝/天野真吾(湘南再生大家)さん_画像


今回の大家列伝は、中古物件の再生事業で家賃年収2億円という「 湘南再生大家さん 」こと天野真吾さんに登場いただきます。前編の今日は、なぜ今の手法を選んだのか、地方と首都圏の両方に投資する理由、融資付けのポイントなどをうかがいました。


■ 不動産の再生事情は破たん寸前の会社を立て直すのと同じ面白さがある

華子
自己紹介をお願いします

天野真吾(湘南再生大家)さん
中古物件の再生をメインとした不動産投資をしている天野です。IT企業の営業部で働いていた2008年に不動産投資を始めました。現在の所有物件は12棟200室で、エリアは地方と首都圏のハイブリッド。家賃は約2億円で、これまでの投資総額は約20億円です。

華子
家賃2億円ですか。スケールが大きいですね。なぜ、中古物件の再生という手法を選んだのですか?


天野真吾(湘南再生大家)さん
私はサラリーマン時代、企業再生の仕事が大好きでした。不動産の再生も同じで、やっていることは破たん寸前の会社を買い取り、幾つも運営して立て直すのと同じだと思っています。区分マンションや戸建てなども一通り買ってみた結果、このやり方がインカムゲインとキャピタルゲインの両方を手堅く稼げて、一番利益を出せるとわかったことも大きな理由です。

華子
そもそも、不動産投資を始めたきっかけは何だったのでしょう?


天野真吾(湘南再生大家)さん
実家が借地の上に建っていて、母がいつもそのことで不満を漏らしていたので、「 不動産は自分で所有しないとミジメだな 」と昔から感じていました。その影響はあると思います。

ただ、一番の目的は資産形成です。サラリーマン時代から事業家への転進を目指していたので、単なる投資ではなく、独立後にビジネスとして面白そうな不動産に魅力を感じました。

会社員時代は副業規定がなかったので、デザイン会社とリラクゼーションサロンの社長業や株もやっていました。株では2,000万円で買って5,000万円で売るというように、大きな単位で集中投資します。IT株や不動産株など、わかるものだけを選び、勝率はほぼ100%です。

■ エリアを限定せず、3億〜4億円の運営状態のよくない物件に投資

華子
様々な投資をされているのですね。一棟目に買った物件について教えてください。


天野真吾(湘南再生大家)さん
2008年、39才のときに福岡の中古RCマンションを5,500万円で購入しました。積算評価が高く、できるだけ築浅で、賃貸需要が見込める物件を探していたところ、紹介されたのですぐに買付を入れました。




華子
この福岡の物件はどのように再生したのでしょう?


天野真吾(湘南再生大家)さん
売主が2代目大家でやる気がなく、15室中7室が空室でした。これを、管理会社を変更して客付け業務を徹底すること、空室部分を徹底的にリノベーションすることで満室にし、利回り13%以上の優良物件に再生しました。

この物件は売却済みですが、インカムゲインで約2,000万円、キャピタルゲインで約3,000万円の収益を得ました。空室が多いワケあり物件を安く買い、満室にして相場並みで売ることで、ほぼ確実に利益を得られる。これが再生物件の魅力だと思います。

華子
天野さんは湘南在住だそうですね。エリアを限定しない理由は何ですか?


天野真吾(湘南再生大家)さん
私は首都圏では、東京都板橋区、東京都八王子市、神奈川県座間市、神奈川県厚木市、神奈川県海老名市、埼玉県さいたま市に中古一棟マンションを持っています。家から近いため、管理がしやすく、客付けもラクというメリットがありますが、物件価格が高く、利回りが低いため、それだけで効率よく資産を増やすのは困難です。

地方の物件は今、愛知県名古屋市と静岡県内に数棟所有しています。これらを買ったのは、高利回り物件が多く、キャッシュフローを得やすいこと、場所を分散することで地震のリスクを軽減すること、地方ほど賃貸事業者としてのライバルが減るため、競争優位に運営できることなどが理由です。

華子
なるほど。両方を持つことで、それぞれの欠点を補いあっているんですね。


天野真吾(湘南再生大家)さん
はい。それと、地方物件を一カ所に固めないのは、範囲を決めず、日本中で一番いいものを買いたいから。

私は趣味が旅行で、若い頃からアフリカ縦断、インド横断など、世界中を放浪して、これまでに120カ国以上を訪れました。そんな自分から見ると、日本国内はどこも同じようなもので大きな差はないという感覚なんです。




華子
どんな基準で物件を買っているのでしょう?


天野真吾(湘南再生大家)さん
一言で言うと、損をしない物件です。積算評価が出る中古のRC一棟物件、もしくは土地が広い鉄骨や木造物件が基本。立地の良さを求める物件と、立地よりも築浅であることバランスの良さを重視する物件と分けて所有しています。運営状態のよくない築10年〜20年くらいのものを主に探しています。

価格は3億〜4億が主力で、上は5億くらいまで。3億円を超えて月の返済金額が100万円単位になるとライバルが減り、いい物件が出やすく、融資の難易度があがるため買える確率があがるからです。

華子
ライバルも多いと思うのですが、どのように情報を集めていますか?


天野真吾(湘南再生大家)さん
最初はネットです。初期の頃は特に、色々なサイトに希望条件を登録して、新着メールを見ては電話で問い合わせを入れていました。ポイントは、登録する条件の間口を広くすることと、自分の欲しい物件を扱っている会社をどんどん訪問することです。

私は一棟目を買う前、1週間に1社ずつ訪問して自己紹介を兼ねて物件紹介のお願いにまわりました。可能なら、夕方やお昼前に会ってご飯に誘うと、じっくり話ができて、仲良くなれるのでおすすめです。

■ リスクを抑えるために積算評価の高い物件でも頭金を投入

華子
自分の住んでいない地域となると、融資が厳しいのでは?


天野真吾(湘南再生大家)さん
地方ですと、投資初期の1棟目、2棟目にアパートローンを使用していく方法があります。金利は若干高めですが、利回り、キャッシュフローがそれ以上に稼げる物件を探します。

プロパーローンも可能性はあります。首都圏在住者に、首都圏に支店がある地方銀行を当たることにより、金融機関を開拓するというやり方を実践しています。私は、一部都銀を使用していますが、都銀を使える方であれば、更に融資の間口が広がると思います。

それ以外に、物件の選び方も重要です。私は積算評価が出るということに加え、頭金も入れることで、最初の融資を引くことができました。頭金を入れて自己資本比率を高めることは、バランスシートをよくするためにも大切なこと。1棟目がうまくいけば、2棟目以降はその実績を見てくれるので、借りやすくなります。

華子
頭金はどれくらい入れていますか?


天野真吾(湘南再生大家)さん
1棟目では2割入れました。その他の物件でも、リスクを抑えるために、フルローンやオーバーローンはなるべくやりません。積算評価が売値の2倍とか3倍あるものもありますが、それでも頭金は入れます。数年前、融資が厳しい時期に購入した物件は、首都圏でも積算評価が大きく出ていましたが、そういうものも同様です。

それと、決算書をよくするために、P/Lは初年度から黒字にしています。また、私は新築もやっていますが、消費税還付はしません。そういう小手先のテクニックが好きではないというか、不動産再生事業、不動産賃貸事業の本業で稼ぐことが大事だと思うからです。

■ 自分のお金を使わずに楽しく過ごす生き方

華子
非常に堅実ですね。頭金はどのように貯めたのですか?


天野真吾(湘南再生大家)さん
3つあります。1つ目は自社株。2つ目は住居費を抑えたこと。3つ目は給料の20%以下での倹約生活です。2番目の住居費に関しては、自宅を安く買って、ライフスタイルの変化により引越しをする度、高く売ることを繰り返したので、節約どころか、むしろ儲かりました。

華子
給料の20%で生活するというのは、相当厳しいのでは? 30万円なら6万円、50万円でも10万円ですよね。


天野真吾(湘南再生大家)さん
確かに、かなり収入があっても、20%以内というのは簡単ではないと思います。ただ、趣味はテニスですし、ぜいたく品にも興味がないので、お金が減らないんです。

コツとしては、固定費、住居費があまりかからない仕組みの構築だと思います。不動産投資で一棟物を購入して、その一つの部屋に住むこと、もいいと思います。

お金が減らないといえば、私はお金を使わずに楽しく過ごすのが昔から得意で、例えば学生時代は海外旅行先でツアコンやスキーのインストラクターをして旅費の元をとっていたんですよ。

華子
会社や第三者を通さずにお金を稼ぐことを、早くからされていたのですね。自宅を安く買って、高く売るという方法について教えてください。


天野真吾(湘南再生大家)さん
都心の新築マンションの中には、建築中に購入すると完成してからバンッと値上がりする希少性が高いものがあるので、それを狙って買っていました。売主が離婚で売り急いでいる物件を紹介してもらい、安く買えたこともあります。

実は20年以上前の大学時代に、自分が住むために区分マンションを購入したことがあって、それが厳密にいうと最初の物件です。当時から住居費を節約したいというか、他人の物件に家賃を払うくらいなら自分で買ったほうが得だという気持ちが強かったですね。


華子の編集後記
周りが明るくなるようなポジティブなエネルギーを感じさせる天野さん。「買うこと」が主流になりがちな不動産投資を、投資ではなくビジネスとして捉え、再生に力を注いでいるのが印象的でした。世界旅行の話は本田健さんの「ユダヤ人の教え」を地で行くようで、人間力の強さを感じます。難アリ物件を満室にする工夫など、不動産再生事業に深く迫る明日の後半もお楽しみに。

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プロフィール

■ 天野真吾(湘南再生大家)さん

amano

不動産投資家
湘南エリアで妻と二人暮らし
FB:湘南再生大家

■ 経歴

□1969年
静岡県生まれ

□1991年(22才)
大学卒業後、国内IT系商社に入社

□1997年(27才)
外資系ITグローバル(世界最大)企業へ転職
IT系・営業畑(エンタープライズ事業:企業営業担当)に勤務

給料の20%以内の支出で生活し支出を抑制
自社株や本業とは別の会社社長業で資産を拡大する

□2008年(39才)
不動産投資を開始

ワケあり物件を再生する手法で、福岡県、神奈川県・埼玉県・静岡県・愛知県、東京都で一棟物件を購入(一部は売却済み)

□2012年(43才)
家賃収入のCFが本業の3倍を超え、セミリタイアを希望するが、会社から引きとめられる

□2015年(46才)
セミリタイア(事業家としてスタート)

□2016年(47才)
所有物件は12棟・約200室。資産20億円・家賃年収2億円

■ 主な所有物件

□埼玉県さいたま市の中古RC一棟マンション(3LDK×21戸+テナント2戸)



□東京都板橋区の中古RC一棟マンション(3LDK×23戸)



□神奈川県海老名市の中古RC一棟マンション(3LDK×24戸)



□神奈川県厚木市の中古RC一棟マンション(2LDK×12戸)



□神奈川県座間市中古RC一棟マンション(1LDK×12戸)



□愛知県名古屋市の中古RC一棟マンション(1K×20戸)



■ 海外を旅してショッキングだった出来事ベスト3

1位:インド旅で、尋常でない下痢に襲われたとき

弟がニート生活3年を経過していた時、母親から相談を受けて、そうだ来月インドへ行こう、と思いつきました。早速、弟と2人でインドへ旅に出ました。2週間の休暇を取得して、旅のスケジュールは白紙です。

空港に降り立ち、真夏の暑さ、40℃を超える日、デリー・ニューデリーからコルカタ(旧:カルカッタ)へ電車・4等の一般車両に乗車して10時間、満員電車で気が遠くなるような厳しい環境にグッタリしました。

街中では、生きるために皆が必死であり、弱い物を助ける日本的な価値観は吹き飛び、弱肉強食、弱い物を蹴っ飛ばし、強い物が生き残る。生き物である、本来の姿を垣間見る事が出来ました。

ガンジス川では、神聖な川と言われて期待していくと、そこは想像を絶する汚物、それ以外にもエッと疑うような光景が目の前にひろがります。

旅の道中、水のペットボトルを買っても、その辺りの適当な水をペットボトルに詰めて販売しているので、本物のミネラルウォーターを見分けるのが難しかったです。

結局、何度も偽物にあたり、市中のレストランの料理で使われている水でもあたり、何度もお腹を壊しました。1日に100回以上のトイレへ駆け込むことになってしまいました(笑)



2位:アフリカ大陸・マラウイ山麓でアリの襲撃にあう

アフリカ大陸を移動している際、現地で出会った信頼おける人間でチームを組み、マラウイ共和国の山麓を登山することになりました。命綱はなく、その時、命がけで登山をするということを経験しました。その頃は若かったので、何事も経験ということで無謀でした。

ここで驚いたのは、アリが非常に強靱であり、歯が強く、自分の靴下から進入して肌に喰いついてくることでした。寝つくことも出来ない激痛に襲われ、最後は靴下を焼いてアリを撃退するという事態になりました。世の中には想像出来ないことが沢山あることを身をもって感じました。



3位:フィリピンにて、貧富の差を体感

初の海外渡航は、フィリピン共和国でした。小学生の時に、両親に連れていってもらいました。川の中でチップを要求する少年少女、新聞配達や水、食品を販売する子供、同じ小学生が全く違う生活、環境に置かれていることにショックを受けたこと、衝撃のあまり今でも憶えています。

両親が子供を育てる日本的な感覚、そんな価値観も吹っ飛びます。子供が両親やおじいちゃん、おばあちゃんや家族を経済的に支えないといけないケースも多々あるじゃないですか。驚きました…。

最近は、新規ビジネス企画でフィリピン・セブ島を訪れる機会もあり、違うショックも受けました。女性が、若く早い時期に結婚や、未婚のまま出産するケースが多々あります。シングルマザーの多さに驚きました。男性が逃げてしまうことが多発しているようです。

男性に逃げられて、子育てをしながら、若くして働くことを強いられる。そして、貧困から抜けることが難しくなってしまう。経済的に豊かになること、非常に難しい環境だと感じます。

私がたまたま日本の国に生まれてチャンスがあるだけであり、世界は広いな〜とここでも実感します。

写真は、セブ島の銀行・支店長とのツーショットです。銀行の支店長クラスは、ビジネス社会、ホワイトカラーのトップランクになります。



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