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【後編】ワケあり物件の再生で家賃2億円の天野真吾さん(湘南再生大家)

不動産投資-大家列伝/天野真吾(湘南再生大家)さん_画像


昨日の前編に続いて、中古物件の再生事業で家賃年収2億円という「 湘南再生大家さん 」こと天野真吾さんに登場いただきます。後編の今日は、借金についての考え方、売り時のタイミング、難アリ物件を満室にするために実行していることなどをうかがいました。


■ 売却のタイミングは自己資本比率が落ちてきたとき

華子
現在、20億円の借入金があるそうですが、怖さはありませんか?


天野真吾(湘南再生大家)さん
本業で100億単位のプロジェクトに関わっていたこともあり、怖さはないです。大切なのは、失敗しないロジックを積み上げて実践すること。事業のリスクとリターンのバランスをわかっていれば、金額はまったく問題ありません。

その点、難アリ物件の再生は、リスクを理解して取り組むことで、確実にリターンを得られる事業だと思っています。実際、現在は事業の業績もよく、返済が順調に進み、20億円の借金も相当減っています。

華子
なるほど。確実に利益を得るための仕組みがあれば、借金も怖くないということですね。


天野真吾(湘南再生大家)さん
そうです。借金( レバレッジ )はうまく活用することで、資産形成の大きなエンジンになると考えています。実際に今、私が再生した所有物件を市場価格で売却した場合、相当な額のキャピタルゲインを見込めます。

もちろん、一番リスクが低いのは一等地にあるピカピカで満室の物件です。ただし、そういう物はみんなが欲しいので、安くならない。他の人から見てマイナスポイントがある物件を安く買って再生した後、相場並みで貸したり、売ったりすることで、大きな収益が得られるんです。

華子
物件の売却のタイミングは何か基準があるのでしょうか?


天野真吾(湘南再生大家)さん
それはシンプルで、自己資本比率が落ちた時です。他の物件の修繕費などで大きなお金が出て行ったときや、絶対に欲しい物件に出会ってお金が必要になった時に、売却をしてお金を捻出しています。

ただし、安く買って高く売るということ自体が目的というわけではありません。満室にして、持ち続けることが基本です。


築古物件も所有するがリノベーションには多額の修繕費がかかる

華子
そのノウハウはどのようにして学んだのですか?


天野真吾(湘南再生大家)さん
最初は本や優良商材を片っ端から読みましたし、今もそうですが、セミナーで出会う大家さんすべてをメンターだと思い、学ばせてもらっています。あとは、やっているうちに身につけていきました。

最初の物件を5,000万円台のものにしたのは、リスクの少ない小さめの物件で色々なことを学んでから次に進みたかったからです。

■ 家賃よりも価値の高い部屋を提供すれば地方でも満室経営はできる

華子
満室にするために工夫していることを教えてください。


天野真吾(湘南再生大家)さん
家賃よりも価値の高い部屋を提供することです。他の大家さんを見ていると、この部分について自分の頭で考えない人が多い気がしています。私は、数字よりも、住む人が幸せになれるいい部屋を作ることが大事だと思っているので、どんどんアイディアを出しています。おかげで、入居率は95%以上を保っています。

注意するのは、自分の価値観にこだわらないということ。私はシングル向けの部屋には、色のついた壁紙やカッティングシートをよく使うのですが、ピンクの部屋はすぐに決まりますし、全部屋を違う色にすると部屋を選ぶ楽しみがあるのか、全部早めに埋まるんです。ファミリー向けの部屋には、落ち着いた配色を心掛けています。

「 自分ならこの色は選ばない 」と決め付けずに、インテリア雑誌などを見ながら研究することが大事です。



華子
それだけ規模が大きくなっても、一部屋一部屋にエネルギーを注いでいるのですね。


天野真吾(湘南再生大家)さん
はい。それ以外には、家具、家電つきにするのも効果がありました。家電はアウトレットショップでロットで購入し、安く仕入れています。女性に入って欲しい時は大きい冷蔵庫をつけるなど、工夫をするのも楽しいですよ。

このような物件は地方では一般的ではないので、普通のアパートしか見たことがない人は、すごく喜んで借りてくれます。私の本業は企業にインフラを提供する仕事で、最終的な顧客の声に触れる機会が少なかったので、入居者から直接、「 ありがとう 」を言われるのが非常に嬉しいです。



華子
他に、空室対策として実施していることはありますか?


天野真吾(湘南再生大家)さん
気持ちですかね( 笑 )。入居率は100%にこだわります。8割で満足していると、管理会社さんにも弱気が伝わり、実際にはそれ以下になってしまうからです。ライバル物件の視察にもよく行きますが、埋まらない物件はそれなりの理由があるという印象です。

どのエリアでもそうですが、20年後も満室になる物件を選ぶことが大事です。そのため、近くに大きな土地が余っていない、建て替えしそうなボロアパートがないなど、周囲にライバル物件が建ちにくいことを確認してから買うようにしています。

華子
最近は新築も手がけられているそうですが、こちらも地方ですか?


天野真吾(湘南再生大家)さん
いいえ、今作っているのは、新宿区西新宿の新築RCマンションで、音楽家専用マンションにする予定です。価格は2億円で、利回りは約8%です。

華子
西新宿で利回り8%とは、かなりいい条件のように思います。


天野真吾(湘南再生大家)さん
はい。容積率が500%以上ある山手通り沿いの土地を安く買えたんです。建物は懇意にしている業者さんにお願いして建築費を抑え、屋上に看板をつけるなどの工夫をすることで、利回りを上げました。防音マンションは希少性があり、家賃を高く設定できることも影響しています。

最初の頃はCFを得るために地方の中古物件を買っていましたが、そろそろ次のフェーズに入ったので、資産価値を優先した物件も増やしていくつもりでいます。この物件で思う存分音楽を練習してもらい、入居者が音楽の世界で活躍してくれたら嬉しいです。

■ グローバルな視点で見ると、日本で起きるトラブルには動じなくなる

華子
少し話は変わりますが、世界中を旅したことは不動産投資にも生きていますか?


天野真吾(湘南再生大家)さん
はい。一人旅で、観光客が寄らないような場所にも入るので、例えばアフリカで銃撃戦に遭遇するようなこともありました。旅をしていると、人間ってなんだろう、生きるって何だろう、みたいなことをよく考えます。

そういうグローバルな視点で見ると、日本でどんなトラブルが起きても、まったく動じなくなります。それはメリットだと思います。


紙を知らないアフリカの子どもに紙とペンをプレゼント
(途上国に行くときは子どもたちの喜ぶお土産を持参する)


華子
確かに、それはメンタルが鍛えられそうです。ところで、2015年に勤めていたIT企業をセミリタイアしたそうですね。理由を教えてください。


天野真吾(湘南再生大家)さん
家賃収入からのCFが本業の3倍以上になり、妻からも「 そろそろどちらかにしたら 」と言われていたので、2012年に会社に「 辞めさせてほしい 」と伝えました。ただ、「 会社の都合のいい時にやめます 」と言ったら、引き止められて3年経ってしまいました( 笑 )。

会社を辞めたら少し時間ができると思っていたのですが、自分の性分なのか、周囲の人からの依頼やビジネスで期待されるとチャレンジしてしまい、結局あれこれと予定を入れてしまい、忙しいことは変わりません( 笑 )。

事業家としてスタートラインに立てた気持ちでしたので、バンバン仕事をいれてしまうんです。不動産はがんばるほど儲かりますし、個人向けの事業をずっとやりたかったので、今はすごく楽しいです。

華子
これから不動産投資を始める方へメッセージをお願いします。


天野真吾(湘南再生大家)さん
属性の良い方もそうでない方も、若い方も年配の方も、それぞれのステージに合ったやり方があります。時間と手間をかけることで、成功率が上がるので、じっくり取り組むことをおすすめします。

私は、「 これしかない 」という考えが好きではないので、不動産投資が資産形成に一番いいとは言いません。それでも、やはり不動産投資を始めてよかったですし、やりがいも感じています。自分に合った資産形成の方法を見つけると、生きる楽しみが増えるので、皆さんにも色々なことにチャレンジしてほしいです。

華子
次の目標を教えてください。


天野真吾(湘南再生大家)さん
事業家としての目標は、不動産再生事業を極めていくことと、今後も新規事業にチャレンジしていきたいです。民泊ビジネスを本格的に手がけることを検討中です。セブ島にコールセンターを作るビジネス企画も考えており、現地の人や現地の日本人も活用しながら、国際交流に貢献できればと思っています。

長期的には、事業をやりたいという人をサポートして、色々な人を成功に導くお手伝いをしたいと考えています。自分が携わることで幸せになる人を増やせたら嬉しいですね。


華子の編集後記
ビジネス、投資、旅、様々な分野で圧倒的な経験値を持つ天野さんの言葉にはどっしりとした厚みと説得力があります。一人ではなく、ご縁を紡ぎながらビジネスを広げていく様子はまさに事業家。世界中を巡って様々な生き方を見たという話も衝撃的でした( 多く紹介できず残念です )。天野さん、ありがとうございました。またお話聞かせてくださいね。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 天野真吾(湘南再生大家)さん

amano

不動産投資家
湘南エリアで妻と二人暮らし
FB:湘南再生大家

■ 経歴

□1969年
静岡県生まれ

□1991年(22才)
大学卒業後、国内IT系商社に入社

□1997年(27才)
外資系ITグローバル(世界最大)企業へ転職
IT系・営業畑(エンタープライズ事業:企業営業担当)に勤務

給料の20%以内の支出で生活し支出を抑制
自社株や本業とは別の会社社長業で資産を拡大する

□2008年(39才)
不動産投資を開始

ワケあり物件を再生する手法で、福岡県、神奈川県・埼玉県・静岡県・愛知県、東京都で一棟物件を購入(一部は売却済み)

□2012年(43才)
家賃収入のCFが本業の3倍を超え、セミリタイアを希望するが、会社から引きとめられる

□2015年(46才)
セミリタイア(事業家としてスタート)

□2016年(47才)
所有物件は12棟・約200室。資産20億円・家賃年収2億円

■ 主な所有物件

□埼玉県さいたま市の中古RC一棟マンション(3LDK×21戸+テナント2戸)



□東京都板橋区の中古RC一棟マンション(3LDK×23戸)



□神奈川県海老名市の中古RC一棟マンション(3LDK×24戸)



□神奈川県厚木市の中古RC一棟マンション(2LDK×12戸)



□神奈川県座間市中古RC一棟マンション(1LDK×12戸)



□愛知県名古屋市の中古RC一棟マンション(1K×20戸)



■ 海外を旅してショッキングだった出来事ベスト3

1位:インド旅で、尋常でない下痢に襲われたとき

弟がニート生活3年を経過していた時、母親から相談を受けて、そうだ来月インドへ行こう、と思いつきました。早速、弟と2人でインドへ旅に出ました。2週間の休暇を取得して、旅のスケジュールは白紙です。

空港に降り立ち、真夏の暑さ、40℃を超える日、デリー・ニューデリーからコルカタ(旧:カルカッタ)へ電車・4等の一般車両に乗車して10時間、満員電車で気が遠くなるような厳しい環境にグッタリしました。

街中では、生きるために皆が必死であり、弱い物を助ける日本的な価値観は吹き飛び、弱肉強食、弱い物を蹴っ飛ばし、強い物が生き残る。生き物である、本来の姿を垣間見る事が出来ました。

ガンジス川では、神聖な川と言われて期待していくと、そこは想像を絶する汚物、それ以外にもエッと疑うような光景が目の前にひろがります。

旅の道中、水のペットボトルを買っても、その辺りの適当な水をペットボトルに詰めて販売しているので、本物のミネラルウォーターを見分けるのが難しかったです。

結局、何度も偽物にあたり、市中のレストランの料理で使われている水でもあたり、何度もお腹を壊しました。1日に100回以上のトイレへ駆け込むことになってしまいました(笑)



2位:アフリカ大陸・マラウイ山麓でアリの襲撃にあう

アフリカ大陸を移動している際、現地で出会った信頼おける人間でチームを組み、マラウイ共和国の山麓を登山することになりました。命綱はなく、その時、命がけで登山をするということを経験しました。その頃は若かったので、何事も経験ということで無謀でした。

ここで驚いたのは、アリが非常に強靱であり、歯が強く、自分の靴下から進入して肌に喰いついてくることでした。寝つくことも出来ない激痛に襲われ、最後は靴下を焼いてアリを撃退するという事態になりました。世の中には想像出来ないことが沢山あることを身をもって感じました。



3位:フィリピンにて、貧富の差を体感

初の海外渡航は、フィリピン共和国でした。小学生の時に、両親に連れていってもらいました。川の中でチップを要求する少年少女、新聞配達や水、食品を販売する子供、同じ小学生が全く違う生活、環境に置かれていることにショックを受けたこと、衝撃のあまり今でも憶えています。

両親が子供を育てる日本的な感覚、そんな価値観も吹っ飛びます。子供が両親やおじいちゃん、おばあちゃんや家族を経済的に支えないといけないケースも多々あるじゃないですか。驚きました…。

最近は、新規ビジネス企画でフィリピン・セブ島を訪れる機会もあり、違うショックも受けました。女性が、若く早い時期に結婚や、未婚のまま出産するケースが多々あります。シングルマザーの多さに驚きました。男性が逃げてしまうことが多発しているようです。

男性に逃げられて、子育てをしながら、若くして働くことを強いられる。そして、貧困から抜けることが難しくなってしまう。経済的に豊かになること、非常に難しい環境だと感じます。

私がたまたま日本の国に生まれてチャンスがあるだけであり、世界は広いな〜とここでも実感します。

写真は、セブ島の銀行・支店長とのツーショットです。銀行の支店長クラスは、ビジネス社会、ホワイトカラーのトップランクになります。



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