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【後編】ワケあり物件の再生で家賃2億円の天野真吾さん(湘南再生大家)

不動産投資-大家列伝/天野真吾(湘南再生大家)さん_画像 不動産投資-大家列伝/天野真吾(湘南再生大家)さん

2016/12/16 掲載


昨日の前編に続いて、中古物件の再生事業で家賃年収2億円という「 湘南再生大家さん 」こと天野真吾さんに登場いただきます。後編の今日は、借金についての考え方、売り時のタイミング、難アリ物件を満室にするために実行していることなどをうかがいました。


■ 売却のタイミングは自己資本比率が落ちてきたとき

華子
現在、20億円の借入金があるそうですが、怖さはありませんか?


天野真吾(湘南再生大家)さん
本業で100億単位のプロジェクトに関わっていたこともあり、怖さはないです。大切なのは、失敗しないロジックを積み上げて実践すること。事業のリスクとリターンのバランスをわかっていれば、金額はまったく問題ありません。

その点、難アリ物件の再生は、リスクを理解して取り組むことで、確実にリターンを得られる事業だと思っています。実際、現在は事業の業績もよく、返済が順調に進み、20億円の借金も相当減っています。

華子
なるほど。確実に利益を得るための仕組みがあれば、借金も怖くないということですね。


天野真吾(湘南再生大家)さん
そうです。借金( レバレッジ )はうまく活用することで、資産形成の大きなエンジンになると考えていま...

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プロフィール

■ 天野真吾(湘南再生大家)さん

amano

不動産投資家
湘南エリアで妻と二人暮らし
FB:湘南再生大家

■ 経歴

□1969年
静岡県生まれ

□1991年(22才)
大学卒業後、国内IT系商社に入社

□1997年(27才)
外資系ITグローバル(世界最大)企業へ転職
IT系・営業畑(エンタープライズ事業:企業営業担当)に勤務

給料の20%以内の支出で生活し支出を抑制
自社株や本業とは別の会社社長業で資産を拡大する

□2008年(39才)
不動産投資を開始

ワケあり物件を再生する手法で、福岡県、神奈川県・埼玉県・静岡県・愛知県、東京都で一棟物件を購入(一部は売却済み)

□2012年(43才)
家賃収入のCFが本業の3倍を超え、セミリタイアを希望するが、会社から引きとめられる

□2015年(46才)
セミリタイア(事業家としてスタート)

□2016年(47才)
所有物件は12棟・約200室。資産20億円・家賃年収2億円

■ 主な所有物件

□埼玉県さいたま市の中古RC一棟マンション(3LDK×21戸+テナント2戸)

物件1

□東京都板橋区の中古RC一棟マンション(3LDK×23戸)

物件2

□神奈川県海老名市の中古RC一棟マンション(3LDK×24戸)

物件3

□神奈川県厚木市の中古RC一棟マンション(2LDK×12戸)

物件4

□神奈川県座間市中古RC一棟マンション(1LDK×12戸)

物件5

□愛知県名古屋市の中古RC一棟マンション(1K×20戸)

物件6

■ 海外を旅してショッキングだった出来事ベスト3

1位:インド旅で、尋常でない下痢に襲われたとき

弟がニート生活3年を経過していた時、母親から相談を受けて、そうだ来月インドへ行こう、と思いつきました。早速、弟と2人でインドへ旅に出ました。2週間の休暇を取得して、旅のスケジュールは白紙です。

空港に降り立ち、真夏の暑さ、40℃を超える日、デリー・ニューデリーからコルカタ(旧:カルカッタ)へ電車・4等の一般車両に乗車して10時間、満員電車で気が遠くなるような厳しい環境にグッタリしました。

街中では、生きるために皆が必死であり、弱い物を助ける日本的な価値観は吹き飛び、弱肉強食、弱い物を蹴っ飛ばし、強い物が生き残る。生き物である、本来の姿を垣間見る事が出来ました。

ガンジス川では、神聖な川と言われて期待していくと、そこは想像を絶する汚物、それ以外にもエッと疑うような光景が目の前にひろがります。

旅の道中、水のペットボトルを買っても、その辺りの適当な水をペットボトルに詰めて販売しているので、本物のミネラルウォーターを見分けるのが難しかったです。

結局、何度も偽物にあたり、市中のレストランの料理で使われている水でもあたり、何度もお腹を壊しました。1日に100回以上のトイレへ駆け込むことになってしまいました(笑)

海外1

2位:アフリカ大陸・マラウイ山麓でアリの襲撃にあう

アフリカ大陸を移動している際、現地で出会った信頼おける人間でチームを組み、マラウイ共和国の山麓を登山することになりました。命綱はなく、その時、命がけで登山をするということを経験しました。その頃は若かったので、何事も経験ということで無謀でした。

ここで驚いたのは、アリが非常に強靱であり、歯が強く、自分の靴下から進入して肌に喰いついてくることでした。寝つくことも出来ない激痛に襲われ、最後は靴下を焼いてアリを撃退するという事態になりました。世の中には想像出来ないことが沢山あることを身をもって感じました。

海外2>

3位:フィリピンにて、貧富の差を体感

初の海外渡航は、フィリピン共和国でした。小学生の時に、両親に連れていってもらいました。川の中でチップを要求する少年少女、新聞配達や水、食品を販売する子供、同じ小学生が全く違う生活、環境に置かれていることにショックを受けたこと、衝撃のあまり今でも憶えています。

両親が子供を育てる日本的な感覚、そんな価値観も吹っ飛びます。子供が両親やおじいちゃん、おばあちゃんや家族を経済的に支えないといけないケースも多々あるじゃないですか。驚きました…。

最近は、新規ビジネス企画でフィリピン・セブ島を訪れる機会もあり、違うショックも受けました。女性が、若く早い時期に結婚や、未婚のまま出産するケースが多々あります。シングルマザーの多さに驚きました。男性が逃げてしまうことが多発しているようです。

男性に逃げられて、子育てをしながら、若くして働くことを強いられる。そして、貧困から抜けることが難しくなってしまう。経済的に豊かになること、非常に難しい環境だと感じます。

私がたまたま日本の国に生まれてチャンスがあるだけであり、世界は広いな〜とここでも実感します。

写真は、セブ島の銀行・支店長とのツーショットです。銀行の支店長クラスは、ビジネス社会、ホワイトカラーのトップランクになります。

海外3>

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