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前編:大家歴4年で投資総額8億円超の平原圭さんが実践する「レバレッジ新築投資法」

不動産投資-大家列伝/平原圭さん_画像


今回の大家列伝は、投資総額8億5,000万円、家賃年収約4,400万円というサラリーマン大家の平原圭さんに登場いただきます。売却実績も豊富な平原さんが投資歴4年で得た売却益は6,900万円、金融資産は1億円に上るのだとか。前編の今回は、そんな平原さんが実践する「 レバレッジ新築投資法 」の特徴や融資を引き続けるコツなどをうかがいました。


■ 4年で家賃年収4,400万円、売却益は約6,900万円

華子
自己紹介をお願いします。


平原圭さん
外資系企業でサラリーマンをしながら、主に都内で不動産投資をしている平原です。2012年に不動産投資を始め、これまでに計11棟を購入しました。そのうち、2棟を売却したので、現在の所有物件は9棟。このうち7棟が土地から買って新築から建てたものです。

家賃年収は約4,400万円。年間キャッシュフローは1,000万円強あり、それ以外に、キャピタルゲインで約6,900万円を得ました。今、建築中の物件が4棟あるので、規模はまだまだ増える見込みです。

華子
急拡大ですね。物件の買い進め方について、詳しく教えてください。


平原圭さん
アパートだけでなく、分譲マンションも売買しています。両方をまとめると、次のようになります。

2004年、都内にファミリータイプの新築分譲マンション(A)を購入
2007年、分譲マンション(A)を売却
2012年、千葉県松戸に1K×8戸の新築木造アパートを購入
2012年、埼玉県大宮市に3LDKx12戸の中古RCマンションを購入
2013年 千葉県船橋市に1Kx11戸の新築鉄骨アパートを購入
2013年、麻布十番に新築分譲マンション(B)を購入
2014年 東京都葛飾区に1Kx14戸の新築木造アパートを購入
2014年、千葉県市川市に1Kx10戸の新築木造デザイナーズアパートを購入
2014年、千葉県市川市に1Kx15戸の新築鉄骨アパートを購入
2015年、分譲マンション(B)を売却

投資総額は、アパートと分譲マンションを合わせると約8億5,000万円で、金融資産は1億円を超えました。


葛飾区の木造新築アパート

華子
サラリーマンをしながら、新築アパートを建てたり、分譲マンションを買ったり、すごい行動力です。ところで、不動産投資を始めたきっかけを教えてください。


平原圭さん
以前勤めていた会社で、優秀な人たちが50才くらいでリストラされていく様子を目の当たりにしたのがきっかけです。ミスをしたわけでもないのに、若くて安く使える人が入ってくるとクビになるという雰囲気でした。

一つの収入に依存するのは危険だと感じて、資産運用の勉強をするうちに、不動産投資に出会ったんです。

華子
興味を持ったあとで、まず、何をされましたか?


平原圭さん
本をたくさん読みましたね。セミナーにも多く参加しました。物件を持っていないうちから、色々なタイプの大家さんの話を聞いて、自分にどんなやり方が向いているのかを探ったんです。その後、「 CFで1000万円、金融資産で1億円を作る 」ことを目標に定め、行動を始めました。

同時に、夫婦で貯金にも励みました。効果的だったのは、マネーフォワードというアプリです。金融機関の口座とリンクさせると、貯金が増えていく様子が視覚でわかるんです。それ以外にも、IPO株などで、コツコツとお金を貯めました。


■ ターゲットは高利回りの新築物件。最初から売却を前提に

華子
一棟目から、新築を選ばれたのですね。


平原圭さん
はい。僕は数学科出身で、根っからの数字好き。平日は経営企画の仕事で数字を扱い、土日もカフェで不動産投資のシミュレーションをするのが趣味という数字オタクです。様々な手法を数字で比較した中で、効率よく資産を増やせそうだったのが、新築投資でした。

そこで、2012年に千葉県松戸市の土地を購入して、木造アパートを建てました。建売アパートを買う人は多くいますが、土地から購入するとなると、参入障壁はグンと高くなるので、そこをあえて狙った格好です。

パートナー会社を決めるときは、自分で検索するだけでなく、銀行にきいたり、先輩大家さんに相談したりしながら、30社以上訪問しました。

華子
パートナーになる業者さんを選んだポイントはどこですか?


平原圭さん
僕は不動産に関して、「 長く持つほど不確実性が高くなる 」と考えているため、建てる前から「 購入後、数年間の家賃を得たら、市場価値の高いうちに売却して、お金を回転させていく 」と方針を決めていました。

それで、業者さんを選ぶときも、「 ○年後に売却した場合に、このくらいの利益を得るためには、このくらいの利回りで建ててもらう必要がある 」と逆算して数字を計算し、それに合ったプランを紹介してくれるところを選びました。

とはいえ、一つの会社に絞っているわけではありません。可能性を狭めたくないので、複数の業者さんとお付き合いがあります。

華子
具体的にはどんな条件を提示したのでしょう?


平原圭さん
都内もしくは都内近郊で、利回りが高いものがほしいと伝えました。エリアは東京で、千葉なら市川、埼玉は浦和、神奈川が横浜まで。当時は利回り9%を基準にしていたので、それに見合う土地情報が入ると、自分なりに調査して、問題がなければ購入していく、ということを続けました。


建築中の立川のRCマンションパース


■ キャッシュはキング。フルローンで10棟以上を買い進める

華子
なるほど。融資付けは順調にいきましたか?


平原圭さん
そうですね。やってみてわかったのですが、新築は力のある建築業者さんに銀行を紹介してもらうのが早いと思います。自分でもマイナーなところを含めてかなりの数を訪問しましたが、最終的には業者さんの紹介で決まることが多かったです。

僕は「 キャッシュはキング 」という方針で、現金はできるだけ手元に置いておきたい主義。ですから、融資はほとんどをフルローンで受けています。新築ですと期間は25年以上と長い上に、金利も1%程度。中古ではこうはいきません。

華子
木造の新築アパートは、買い続けると与信を毀損した状態になり、買い詰まるという印象があります。そのあたりの対策はどうされたのでしょう。


平原圭さん
前職の外資系IT会社時代に取引先の審査を担当していたので、お金を貸す側の目線がわかるんです。ですから、借金と建物の評価のバランスなどを常に計算し、融資が受けられる状態を保つようにしています。

途中で売却をしてキャピタルゲインを得ているので、金融資産も潤沢にあります。その点も大きく借りられる要因のひとつだと思います。

華子
最初の頃は利回り9%が基準ということでした。今はその数字は難しいのでは?


平原圭さん
確かにそうです。利回りは年々下がり、今はよくて8%台、中には7%前半のものもあります。最近は基準を緩めて、合格ラインギリギリのものも対象に投資範囲を広げるという方針をとっています。

範囲を広げるとリスクは上がりますが、その分、短期で物件を入れ替えてキャピタルを増やすことで、バランスをとるという考えです。ちなみに、1棟目は2年で売却して、1,000万円のキャピタルゲインを得ました。

華子
売却はどのような手法をとっているのでしょう。


平原圭さん
新築にかかった代金に1〜2割上乗せして、「 この価格で欲しい方がいれば売ってほしい 」と業者さんにお願いしています。ポイントは買手の目線で考えること。

相続対策や、一棟目でリスクを抑えたいという投資家は、@新築を建てる、A築古を買う、B築浅を買う、という選択肢の中なら、Bの築浅を選ぶと思うんです。しかも満室なら、安心ですよね。

築浅でも25年で融資を組める金融機関を使えばキャッシュフローもプラスになります。僕が首都圏にこだわるのは、そのような富裕層の需要があるからです。地方の築古は投資家しか買わないので融資が閉じれば終わりですが、都会は板が厚いので、出口が固いんです。


華子の編集後記
サラリーマン大家の平原さんの取材は、土曜日の午前中に表参道のカフェで行われました。爽やかで気取らず、ニコニコと話す平原さんの口から、「 キャピタルゲインで1,000万円 」「 金融資産1億円 」といったお金の話が出るたびに、「 世の中には普通に見えてすごい人がいるものだ 」と驚いた次第です。明日の「 後編 」では、値上がりする分譲マンションの見つけ方、セミリタイヤについての考え方などをうかがいます。お楽しみに。




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プロフィール

■ 平原圭(ひらはらけい)さん

hirahara

不動産投資家
外資系企業会社員
都内で妻と息子と3人暮らし
ブログ:CPA大家平原圭のレバレッジ不動産投資

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2001年
外資系IT会社入社

□2011年
米国公認会計士を取得

□2013年
外資企業へ転職、現在も勤務中

■ 不動産に関する経歴

□2004年
都内にファミリータイプの新築分譲マンション(A)を購入

□2007年
分譲マンション(A)を売却(売却益:2,000万)

□2012年
千葉県松戸に1Kx8戸の新築木造アパート@を購入(6,700万、利回り9.0%⇒14年に売却、売却益1,000万)

埼玉県大宮市に3LDKx12戸の中古RCマンションAを購入(1億8,000万、利回り10.2% ⇒14年に売却。売却益2,300万)

□2013年
千葉県船橋市に1Kx11戸の新築鉄骨アパートBを購入(1億1,000万、利回り9.2%)

麻布十番に新築分譲マンション(B)を購入 *定借:50年

□2014年
東京都葛飾区に1Kx14戸の新築木造アパートCを購入(1億3,700万、利回り9.3%)

千葉県市川市に1Kx10戸の新築木造デザイナーズアパートDを購入(1億円、利回り8.4%)

千葉県市川市に1Kx15戸の新築鉄骨アパートEを購入(1億5,800万、利回り8.3%)

□2015年
分譲マンション(B)を売却 (売却益:1,600万)

□2016年
世田谷区で土地値中古木造アパートFを決済予定(8,200万に対し、路線価1億超)

大田区蒲田で新築木造アパートGを建設(1億3,000万、利回り8.5%)

大田区池上で新築RCマンションH建設中(1億9,000万、利回り7.1%)

東京都立川市で新築RCマンションI建設中(1億4,000万、利回り7.3%)

東京都荒川区で新築木造アパートJ建設中(9,600万、利回り9.3%)

その他にも都内に自宅用新築分譲マンション(建築中)を購入(既に1,500万近い含み益)

総投資額8億4,700万(分譲9,700万、アパート7億5,000万)
家賃収入約4,400万、年間CF1,000万超
売却益約6,900万

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