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【後編】ニッチの中にチャンスあり。ビル、店舗、駐車場投資で家賃6,000万円の広田健太郎さん

不動産投資-大家列伝/広田健太郎さん_画像


昨日の前編に続き、ビル、店舗、駐車場などを対象に不動産投資を行う広田健太郎さんに登場いただきます。高利回り物件を買うための工夫、やってみてわかった駐車場経営のメリット・デメリット、店舗物件でリスクを抑えるために実践していることなどをうかがいました。


■ 一番に情報をもらうために、「 いいお客さん 」であることを心がけています

華子
3棟目以降について教えてください。


広田健太郎さん
自分で買っていい物件を判断できるようになると、どんどん物件が増えていきました。融資がつきやすいタイミングだったのも奏功しました。3棟目から現在までの3年半で、10棟以上の不動産を購入しています。





華子
どれも非常に高利回りですが、どのように物件を探しているのですか?


広田健太郎さん
地元には100以上の不動産会社があるのですが、その中の3社の不動産会社さんに、「 このエリアに物件情報が出たら教えてください 」と頼んであり、売物になる前に情報が入るルートができています。実は、この仕組みを作るとき、レコードの仕事で学んだことが役に立ちました。

華子
どういうことですか?


広田健太郎さん
一言で言うと、売り側の業者さんから見て、「 いいお客さん 」であることを心がけているんです。例えば、僕はほとんど値切りませんし、買った後で何かあっても細かいクレームを入れるようなことはしません。100万とか200万、高く買うことになっても、「 情報を一番に持ってきてもらえる 」という価値に比べたら、安いものだと思っています。

レコードを扱っているとき、僕は日本人のディーラーが海外で値切っている間に、どんどん買って、売上を伸ばしました。それだけでなく、「 紹介料を払うので、いい人がいたら紹介してほしい 」と伝えて、レアな情報が次々に入ってくる仕組みを作りました。そのあたりは不動産もレコードも、同じです。


■ 普段はブラブラしていて、獲物を見つけると一気に動く「 狩猟型 」投資

華子
自分から物件を探すことはないのでしょうか?


広田健太郎さん
自分で検索をして物件調査をして、買付を入れることもあります。つい最近も、夜中に胸騒ぎがしてネットを見たら、隣町に面白い物件が売りに出ていたので、パジャマの上にベンチコートを羽織って、現地調査に行きました。繁華街の外れにある築古のビルで、普通の人は手を出すのに躊躇しそうな物件です。

でも、ビジネスホテルの目の前で80坪の角地、しかも店舗裏側の土地が更地でコインパーキングを4-5台運営できそうだったので、今の収益に最低でもプラス10万円はいけると思い、翌朝、すぐに買付を入れました。

建物が未登記だったり、隣地が越境していたり、相続がらみで所有者が多かったり、問題も多いのですが、僕は「 ぐちゃぐちゃの方が面白い 」と考えるタイプ。今は銀行に融資を打診しているところです。他の人には手のかかりそうなボロ物件でも、僕にとってはダイヤの原石です。

華子
すごいスピード感ですね。


広田健太郎さん
普段は何もせずブラブラして遊んでいるように見えて、獲物を見つけたら一直線に集中力を爆発させて狩りをする。そして獲物を捕らえたら後は、その獲物を食べずに毎月卵を産んでもらう、というのが僕のスタイルです( 笑 )。

この物件は従来のエリアの外にあるものなので、もし買えれば新しい一歩になります。ただ、深追いはしないつもりです。人も不動産もご縁だと思っているので、買えるものを買っていくという考えです。


■ やってみてわかった駐車場投資のメリット・デメリット

華子
コインパーキングの経営もされていますが、きっかけを教えてください。

広田健太郎さん
僕は高利回りのビルや店舗に投資していますが、この手法がずっとうまくいくとは限らないと思い、常に次の手を模索していました。それに、店舗やビルを経営していると、駐車場を借りたいという人が多いので、「 じゃあ、駐車場経営をやってみよう 」と思ったんです。

月ぎめではなく、コインパーキングにしているのは、その方が効率がいいからです。以前は月ぎめ駐車場も持っていましたが、「 朝、借りたい人 」と「 夜、借りたい人 」が現れて、何か方法はないかと考えた結果、「 だったら時間貸しにすればいい 」と思い、それを実行しました。

華子
実際に駐車場を経営してみて、どうですか?


広田健太郎さん
すごく手堅いですが、今後、大きく広げる予定はありません。というのも、駐車場は建物がないため減価償却がとれず、決算書の財務状況が悪くなるんです。それまで、「 まだまだ貸せます 」と言っていた金融機関の方が、駐車場を買い始めたら、「 次は厳しいかもしれません 」と態度を変えたので、これはまずいと思いました。

考えてみると、タイムスなどの大手のパーキング会社も、土地は所有せずに借り上げていますよね。僕の中では、融資を使って物件を買い続けるなら、大規模な駐車場経営はプラスに働かないという結論です。



華子
アパートやマンションを買う予定はないのですか。


広田健太郎さん
ありません。むしろ、最初に購入したのがアパートやマンションでなく、ビルだったことを幸運に思っています。高利回りの物件を見るとグラつくこともありますが、ブレてはいけないとこらえています( 笑 )。加熱する不動産投資ブームの中でも、ビルや店舗に投資する人は増えていません。わざわざ競争の激しい場所に出ていく必要はないと思っています。


■ テナントの入居希望者と面談をすることでリスクを排除

華子
ビルや店舗投資はリスクが高いといわれています。


広田健太郎さん
ビルや店舗は内装にかかる費用は借主が払いますし、退去後の現状回復も必要ありません。空室リスクが高いといわれていますが、この点は、きちんと調査して埋まる物件を買うことでカバーできます。

滞納のリスクも、入居審査をきちんと行うことで防止できます。僕は1年で辞めるような人が入らないように、テナントを募集するときは必ず、オーナーと面接をします。自分も商売をしていたので、事業計画を聞けば、ある程度のことはわかります。「 この人なら成功するだろう 」と思う人には、安く貸すこともありますよ。

華子
なるほど。そうやってリスクを減らしているんですね。


広田健太郎さん
はい。1棟目で火事と滞納を経験したことで、2棟目以降、慎重に運営を進めることができています。1棟目の苦労に限らず、今思えば、シンガポールでの経験や、中古レコード販売の仕事も、全てが今に生きています。

実は今月、1棟目のビルの借金が完済しました。このビルの家賃収入は毎月約50万円。これから毎月、ほぼ何もしないでも50万円が入ってくるんです。数年前からこの日のことを待ち焦がれていて、返済の最終日は本当に嬉しかったです。10年前には遠い先の話だと思っていたのに、人生は確実に進んでいますね。

華子
よかったですね。次の目標を教えてください。


広田健太郎さん
今は半径300メートルに全てを集中させる投資をしていますが、次のステージは世界中を旅しながら国外の不動産に投資をしたいと思っています。


華子の編集後記
リスクが高いといわれているビル投資や駐車場投資への印象が変わるようなお話でした。「 普段はブラブラしているように見えて、獲物を見つけたら一気に動く 」という働き方、かっこいいです。「好き」と「自由」が重なると猛烈なパワーを発揮する広田さん。次の目標を叶える日も遠くないような気がします。続きのお話もまた聞かせてくださいね。ありがとうございました。




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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 広田健太郎(ひろたけんたろう)さん

hirotasan

不動産投資家
群馬県高崎市在住
妻と男の子2人の4人家族

■ 経歴

□1975年
北関東某市に生まれる

□1997年
早稲田大学スポーツ科学部卒業(サッカー部所属)

□1998年
シンガポールプロサッカーリーグDIVISION1でプレイ

□1999年
個人事業主として「サファリレコード」創業

□2005年
結婚

父親のすすめで1棟目のビルを購入

□2008年
レコード店を閉め、父親の不動産会社へ入るも2カ月で退社

□2009年
宅建免許取得

加藤ひろゆきさんの本を読み、ジム鈴木さんに背中を押されたことで、不動産投資に目覚める

2005年に買ったビルのテナントが火事を起こし、精神的・経済的に追い込まれるが、 苦しさをバネに地元のマーケットを研究したことが、その後の飛躍につながる

■ 主な所有物件

□2005年
11月:商業ビル購入(4テナント)20%

□2011年
3月:商業ビル購入(3テナント、1住居)売却済

□2012年
7月:商業ビル購入(4テナント、1住居)26%
9月:商業ビル購入(3テナント)28%
9月:中古戸建購入(売却済)

□2013年
3月:商業ビル購入(6テナント)18%
6月:区分マンション購入
9月:自宅近くの中古戸建購入
10月:土地購入⇒コインパーキング(23台)
12月:中古戸建店舗購入(売却済)
12月:自宅隣の中古戸建購入

□2014年
3月:商業ビル購入(2テナント) 20%
7月:商業ビル購入(7テナント)19%
10月:商業ビル購入(2テナント)32%

□2015年
3月:中古戸建店舗購入(売却済)
3月:土地購入⇒コインパーキング(35台)
6月:土地購入⇒コインパーキング(5台)
10月:転売用土地購入
11月:自宅近くの中古戸建購入

現在の家賃年収約6,000万円

月に5〜10日、一日に数時間働く狩猟型の生活を満喫している

■オススメの本・映画ベスト3

1位:本気ではじめる不動産投資(赤井誠)



僕は、この2年間位赤井さんのブログ、本、音声セミナーを何度も読んで聞いて、徹底的に考え、研究し、地道に努力を重ねました。そして今年2015年は札幌、東京、ハワイ、東京と計4回赤井さんのセミナーで勉強しました。この本にそれらのセミナーの内容が全て書いてあります。何度も丁寧にこの本を読み込むことで、かなり力がつくと思います。

2位:田舎で大家になってシンプルに暮らす101の方法(加藤ひろゆき)



不動産屋の長男に生まれながら不動産に興味のなかった僕が不動産投資をすることになったのは、加藤さんの1冊目の本のおかげです。そして5冊目のこの本はそれまでの本と少し内容が異なり、加藤さんの日常を描いたコラムを通じて投資、時間、人生への考え方を学べる本です。加藤さんの本はその時々のステージで全て勉強になりましたが、今の僕はこの5冊目が1番好きです。

3位:クイーン・オブ・ベルサイユ



黄金ガールさんのコラムで紹介されていた映画で、僕はすぐに渋谷まで観に行きました。「30じゃなくて、14でやめておけば良かった。」という主人公のセリフが忘れられません。過度な拡大やレバレッジの効かせ過ぎを戒めるために定期的にこの映画を観ています。

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