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【前編】戸建30戸で教育費を捻出、息子の東大入学の夢を叶えたジム鈴木さん

不動産投資-大家列伝/ジム鈴木さん_画像


今回の大家列伝に登場いただくのは、埼玉と群馬を中心に戸建てばかり30戸を購入し、CF1,000万円を達成したジム鈴木さんです。前編の今日は、区分投資から戸建て投資にシフトしたワケ、途中から物件購入のスピードが加速した理由、融資付けなどについて話をうかがいました。


■ 3人の子供の教育費を作るために不動産投資を始める

華子
自己紹介をお願いします。


ジム鈴木さん
埼玉県を中心に30戸の貸家を賃貸しているジム鈴木といいます。キャッシュフローが1,000万円を超えた今年春、長年勤めた会社をセミリタイアしました。比較的固い仕事でストレスが多かったこともあり、今は心から自由を満喫する毎日です。

華子
柔らかな表情から充実した様子がうかがえますね。不動産投資を始めたきっかけを教えてください。


ジム鈴木さん
僕には3人の子供がいて、かねてから彼らには充分な教育を受けさせたいと思っていました。サラリーマンをしながら収入を増やす方法を調べる中で、藤山勇司さんの『 サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣 』を読み、不動産投資の存在を知りました。

その後、藤山さんのセミナーに何度か参加した後、2005年に競売で300万円の群馬県の区分マンションを落札して、大家デビューしました。ただ、この物件は5.5万円で賃貸できたものの、思ったほど利益が出ず、反省点も多々ありました。

華子
何かあったのですか?


ジム鈴木さん
一言で言うと、リフォーム代をかけすぎたんです。公庫から150万円借りて、3DKを2LDKに変えたのですが、今思えば、3DKのまま安く貸すべきでした。

それに、家賃は5.5万円でしたが、駐車場代や共益費やローンを引くと、手残りは3万円ちょっと。空室期間中も支払いがあるので、キャッシュがなかなか増えませんでした。

結局、3年半賃貸に出して売却し、トータルの収支はトントン。それでも、3戸持てば10万円になるとわかったので、不動産投資をあきらめる気持ちにはならず、お金を貯めながら、いい方法はないかと書籍などで情報収集を続けました。

華子
お金を貯めるために工夫したことを教えてください。


ジム鈴木さん
家計のリストラの第一弾として、生命保険を民間の保険から県民共済に変えました。死亡時の支払いは最大2,000万円で同じなのに、民間の方は余計な特約がついたりして、保険料が高かったからです。これで、夫婦二人で2万4,000円だった保険料が1万2,000円になりました。

そうやって節約した分は会社の財形貯蓄として給料から天引きされるようにして、半強制的に貯金を増やしました。もちろん、車は中古車ですし、洋服も高いものは買いません。無理のない範囲で、できる限りのことはしました。

■ 加藤ひろゆきさんの書籍に出会い、26万円の戸建てを買う

華子
そうやって資金を貯めて、次の物件に挑戦したのですね。


ジム鈴木さん
はい。儲かりはしませんでしたが、1戸目からは「 経験 」という大きな成果を得られました。そんな時に出会ったのが、加藤ひろゆきさんの『 ボロ物件でも高利回り。激安アパート経営 』。この本を読んだ時、身体に電流が走り、これならオレにもできる! やってみよう! と思いました。

加藤さんにメールしたのを機に、電話で相談させていただくようになり、関東の投資家仲間を紹介してもらえました。「 区分より、戸建てがいいですよ 」「 このくらいで指値を入れてみたらどうですか? 」等、直々にアドバイスをもらえたのもありがたかったです。

華子
なるほど。物件探しはうまくいきましたか?


ジム鈴木さん
はい。初めて買った戸建ては2007年11月、群馬県の桐生市にある26万円の築古物件です。「 地元の無料冊子に100万円で戸建てが売りに出ているんだけど、ジムさん見に行ってみたら? 」とキャプテン地下鉄さんという友人が連絡をくれたのがきっかけです。

すぐに見に行くと、ボロボロでトイレは汲み取り。考えた末に、ダメ元の26万円で指値を入れたところ、通ってしまいました。駐車場がなかったので、売主が所有していた隣の土地を月2,000円で10年借りる約束をして、10年分の24万円も合わせて支払いました。合計で50万円でした。

華子
まさに、加藤さんの本にあったやり方を再現したのですね。


ジム鈴木さん
そうです。この物件はリフォームに150万円かけたあと、4万3,000円で賃貸がつきました。表面利回りは198%くらいです。やってみると区分と違い、家賃のほとんどが手残りになることに魅力を感じました。何より、少ない元手で始められるのが良かったです。


■ 自宅から車で1時間以内、実利で20%の戸建てがターゲット

華子
当時はフルローンで積算評価の出るRCマンションを購入する手法が流行していました。そのような手法には興味はなかったのでしょうか?


ジム鈴木さん
考え方は人それぞれですが、僕は、100万円とか200万円で不動産が買えて家賃も入るのに、どうして1億円も借金する必要があるのかなと思っていました。今でも借金は少ない方がいいと思っていますし、そういう点でも、戸建て投資が合っていたのだと思います。



華子
その後も関東の戸建てばかり、買い増していったのですね。


ジム鈴木さん
そうです。自宅から車で1時間以内を基準に、埼玉だけでなく、群馬県の物件もターゲットにして、実利で20%を目標に買い進めました。共働きでしたので生活費は給料でまかない、家賃収入には手をつけず、ボーナスもほとんどを不動産購入費に回しました。

最初のうちはお金が貯まるのに時間がかかりましたが、物件が増えると貯金が増えるスピードも加速します。子供たちの教育費という明確な目標があったので、休むことなく物件を探し、2007年から2011年まで、毎年1〜3棟のペースで買うことができました。

■ 現金買いとフルローンを併用、トータルの返済比率は40%以下に

華子
2012年から、物件を購入されるペースが加速していますね。


ジム鈴木さん
はい。2012年に買えた物件は5戸。理由は、指値が通りやすくなったからです。2011年に東日本大震災が発生したので、その影響もあったと思います。不動産投資を始めて5年が経ち、やり方がわかったというのも大きいです。

それまでは、1つ物件を買うと、客付けが終わるまでそこに集中していたのですが、この頃から、複数の物件を同時に買ったり直したりするようになりました。その理由として、その前はリフォーム費用しか借りていなかったのに、この頃から物件の購入にもローンを使うようになったということがあります。

また、数は多くありませんが、売却も組み合わせるようになりました。キャピタルゲインが得られると、一気に現金が増えて、資産が増えるスピードが加速します。

華子
なるほど。ローンの活用と売却でスピードが増したのですね。返済比率はどのくらいですか?


ジム鈴木さん
藤山勇司さんのセミナーで、「 満室家賃の40%以下だと無理なく運営できる 」と習ったので、その範囲を守っています。僕の物件は固定資産税評価額以下のものが多く、フルローンがついたものも複数あります。

ただし、借りられるだけ借りるのではなく、現金買いの物件とローンの物件のバランスを見て、返済比率40%以下は死守するという方針です。

華子
アパートを買おうと思ったことはありませんか?


ジム鈴木さん
アパートだと利回り20%は厳しいんですよ。それに、戸建てで自分の目的を果たせていたので、わざわざチャレンジしようとは思いませんでした。これからも、戸建て以外のものを買う予定はありません。


華子の編集後記
実直、堅実、マジメ、誠実、といった印象のジム鈴木さん。家族を守るためにリスクを最小限に抑えつつも、しっかりと教育費を作るという目標を成し遂げたその強い意志と行動力には脱帽です。明日の後編ではセミリタイア生活の感想や、現役で東大に入学したご長男のお話などをうかがいます。お楽しみに。



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プロフィール

■ ジム鈴木さん

jimsuzuki

戸建て専門の専業大家
埼玉県内で妻と子供3人の5人暮らし

■ 経歴

□1967年、埼玉生まれ

□1990年
固めの会社に入社

□1996年
結婚、その後、3人の子宝に恵まれる

□2003年
子供たちの教育費を捻出する方法を模索する中で、藤山勇司さんの本に出会い、不動産投資の勉強を開始

□2005年
競売で300万円の区分マンションを落札(2008年に売却済)
思うようにお金が残らず、別の方法を模索する

□2007年
加藤ひろゆきさんの著書に出会い、戸建て投資に目覚める。11月に1戸の戸建てを26万円で購入。表面利回り198%

□2007年〜2011年
毎年、1戸〜3戸の戸建てを購入

□2012年
1年で5戸の戸建てを購入。1戸を売却。この頃からローンと売却を活用するようになり、資産拡大のスピードがアップ

□2013年
戸建て5戸を購入

□2014年
戸建て3戸を購入。1戸を売却

□2015年
戸建て8戸を購入。3戸を売却
長男が東京大学に現役合格

□2016年
戸建て30戸、キャッシュフローが1,000万円を超え、セミリタイア。
セミリタイア後も物件を買い進めている。
 

■ 影響を受けた本ベスト3

この3冊で、僕の人生は大きく変わりました。特に第2位と第3位は、今の自分自身の原型を構成しています。

1、金持ち父さん貧乏父さん(ロバート・キヨサキ)



お金持ちは不動産を働かせてさらに金持ちになっていくことを教えてくれた本。
この本を読んで、お金持ちになるにはまず自分自身のビジネスを興し、キャッシュフローを生む不動産を購入することだと知ることができた。それまでは自分とは無縁のものだと思っていた。

2、サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣(藤山勇司)



一般のサラリーマンでも、コツコツと自己資金を貯めて競売不動産を落札すれば大家さんになれることを教えてくれた本。
この本を読んで、これなら自分にもできそうだと本気で思えた。それからは生活費を節約して貯蓄に回し、自己資金を貯めて競売不動産に入札。晴れて大家さんになることができた。

3、ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営(加藤ひろゆき)



一般市場で売れ残っている物件に対し、鬼のような指値を入れて購入し、高利回り物件を運営する方法を教えてくれた本。
不動産に鬼のような指値を入れるなんて、この本を読むまではまったく考えたことがありませんでした。まさに青天の霹靂です。この本にあることを実践して、サラリーマンを卒業できました。

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