• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

18,362アクセス

【前編】2年で家賃年収1,400万円の「アキバ系夫妻」が千葉の超高利回り物件を買える理由

不動産投資-大家列伝/上総百万石&ネコミミさん_画像


今回の大家列伝は、自営でアキバ系ビジネスを手掛けるかたわら、千葉県内で「 木造高利回り 」の不動産を買い進め、スタートから約2年で家賃年収1,400万円を達成した上総百万石( かずさひゃくまんごく )さんと奥様のネコミミさんに登場いただきます。首都圏で利回り20%以上の物件を見つけて運営する方法、過去の失敗談等について、お話を伺いました。

■ 千葉県内の木造高利回り専門で家賃年収は1,400万円超

華子
自己紹介をお願いします。


上総百万石さん

いわゆるアキバ系ビジネスの会社代表をしている上総といいます。高校時代に起業して、これまでアキバ系一筋でやってきました( 笑 )。不動産投資を始めたのは、売上に波がある本業のリスクヘッジが目的。もともと、20才くらいでロバート・キヨサキの本に出会い、日本の税制との差を調べながら、不動産を買う準備を進めていました。

現在の所有物件は11棟33部屋で、家賃年収は1,400万円強です。2013年は5棟買ったので、一気に忙しくなりました。ちなみに僕らのプロフィールのイラストは、絵師さんに描いてもらったもの。妻はソックリですが、僕は微妙な感じです( 笑 )。


ネコミミさん
上総百万石の妻のネコミミです。ビジネスやお金を増やす仕組みに興味があり、10代の頃から、主人の仕事を手伝わせてもらっています。不動産投資ではリフォームのデザイン、予算、発注先の選定等を担当しています。ゼロから形を作るのが得意な主人が予算と仕入れと融資を担当。私はそこから最大限の利益が生まれるように工夫する係です。

■ 物件の情報をもらって1時間後には現場について調査開始

華子
利回り20%を超えるような超高利回り物件を多くお持ちですね。千葉の物件は東京の投資家も狙っていますし、高利回り物件を見つけて運営するにはスキルがいると思うのですが。


上総百万石さん
安い物件を買える理由に、築古の木造に投資対象を絞っていることがあります。なぜ築古ばかり買うのかというと、僕らの本業は売上利益が高く経費率が低いので、築22年以上の木造物件を買って4年で減価償却し、税金を抑えることも不動産投資をする目的のひとつだからです。

また、ほとんど現金買いで、借地や再建築不可や全空でも気にしないこと、リフォーム前提で建物が沈下しているような廃墟物件( 笑 )でもOKなことも利回りが高くなる理由ですね。

僕は成功者のマネをすることも大事だと思っています。実際、成功していると思える投資家の方たちを見ると、最初の頃、キャッシュや家庭内レバレッジ等で、かなりの高利回り物件を買っているんです。

ちなみに以前、同じ物件を金利4.5%の借入で買った場合と、現金や1%台の金利で買った場合を比較したところ、その差は「 初年度から赤字 」と「 10年で倍額の黒字 」という恐ろしい結果がでました。木造も最初に大きな返済率のローンを抱えると厳しいですよ!

華子
なるほど。金利の影響は想像以上に大きいんですね。ところで、現金買いとはいえ、高利回り物件を買うのは競争が激しいのでは?


上総百万石さん
確かに、スピードは重要です。以前、2棟一括で利回り28%という物件情報をもらったのですが、電話を受けて2時間後に現場に着くとすでに2番手で、落ち込みました。それ以降、電話が来たらすべての仕事を止めて60分以内に現場に到着し、10分でリフォーム費用を計算して、良ければすぐ買付を入れるというルールを自分に定めています。

そのルールを紙に書いて部屋に張り、怨念を唱えながら日々を過ごしていたところ、一週間後に2DK×10戸の平成築のアパート情報をもらい、1,350万円で買うことができました。満室想定家賃は540万円で、駐車場等の収入を入れると表面利回りは43%あります。そのときは電話をもらって1時間以内で現地に着いて物件を調べ、その場で買付用紙を提出しました。

物件の情報ルートをよく質問されるのですが、業者さんに欲しい物件の条件と自己資金を伝えて、一番に情報をくれるように戦略的にやります。レスポンスを早く正確にして、「 買いたいだけの客 」でなく「 即決で買える客 」であるコトを先方に伝えるんです。一番最近買ったアパートは、別物件の用事で業者さんを訪問したときに入ってきた情報で、瞬時に買付けをいれました。


■ 仕事の合間に現場に行ける地元の物件に集中

華子
物件がすべて千葉にある理由と、客付けの方法について教えてください。


上総百万石さん
千葉なのは地元なので、仕事の合間にサッと現場に行って用事を済ませられるからです。客付けについては、物件ごとに方法を変えています。例えば、最初に買った4棟の平屋は、本当に廃墟だったので、不動産屋さんを経由して入居した人は一人もいません

「 一応仕事をしているけれど、お金がなくて、かといって国の世話にもなりたくない 」というような、言い方は悪いのですが生活保護よりももっと厳しい状況の人たちが、職人さんの紹介等で住んでいます。そういう人たちは他に行くところがなく、長く住んでくれますし、部屋を提供することで人助けになればいいな、と考えています。

それ以外の物件は、リフォーム後に自分たちで写真を撮り、チラシを作って、営業に回りました。おかげさまで募集している物件については満室です。今リフォーム中のアパートも、早く仕上げて募集したいですね。

■ 新築物件の完成前に業者さんが倒産するという大失敗

華子
勉強家で努力家という印象です。失敗経験などはありますか?


上総百万石さん
実は、2012年の秋に、先にお金を支払い、業者の主導で約2,000万円の商業物件を新築したとき、建物の完成前にその業者が倒産して、逃げてしまいました。仕方なく未完成のまま売りに出したものの、投資額の半額以下でも売れず、男泣きしました。

華子
その後、どうなりましたか?


上総百万石さん
妻から、「 泣いている時間があったら対策を考えよう 」と励まされて、涙をふきました( 笑 )。その後、工事を引き継いでくれる業者が見つかり、今は工場での野菜作りを研究する会社が丸ごと借りてくれています。「 10年借りてくれたら、内装工事費を大家が全部負担する 」という特約をつけたのが、入居の決め手になったようです。

弁護士さんに相談して、長い時間をかけてお金は戻ってきたものの、当初の予定は大幅に変わりました。自分たちが「 戦闘労働 」した時間とお金がムダになったと思うと、かなりつらかったです。お金があるからといって調子に乗って、人任せにしたから、ダメになってしまった。このときの経験から、経験のない素人が設計を考慮するのは難しいと思い、その後は中古に的を絞っています。

華子
メンタルの強い奥様でよかったですね。


上総百万石さん
そうなんです。僕はお金の鬼なので、数字に細かいですし、損をすると深いところまで沈みます。でも、妻はそういうとき、「 いつまでも落ち込んでいたら、夢を達成できないよ 」と瞳をキラキラさせて励ましてくれるんです( 笑 )。とてもありがたい存在です。


華子の編集後記
本当にイラストそっくりのお人形のような奥様と、デキる自営業者の雰囲気をまとったご主人。徹底的な数字の管理、そして目標に向けて突き進むスピード感が尋常ではなく、この明晰な頭脳と集中力が日本のアキバ系ビジネスを支えているのか、と妙なところで納得してしまいました。明日の後編では、超高利回りを実現するためのリフォームや融資付けのコツについてお話をうかがいます。お楽しみに。


健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 上総百万石(かずさひゃくまんごく)さん&ネコミミさん

dappesan

千葉県内で二人暮らし
ブログ「現代の国取合戦!千葉県不動産投資ブログ」

☆上総百万石さん

□1979年 
神奈川県で生まれる。

□高校時代 
成人した大人の皆様から数百万円の出資金を引き出し勝負に出るが失敗、返済地獄を経験するも、その後リターンマッチで大成功させるなど、趣味を生かしたビジネスでお金を貯める。

□1999年
ロバート・キヨサキの本に出会い、不動産投資の勉強を開始。

□2000年〜
アキバ系ビジネスが順調に発展。しかし、国内では規制が強く、成長と同時に限界も感じるようになる。一旦事業を清算した2006年頃に嫁を発見、回収&調教を開始する。

□2011年
東日本大震災の際、「一緒に住んでいるだけでは、万が一のとき、相手の安否さえ確認できない」と知り、結婚(夫32才、妻24才)。本業も不動産投資も妻と二人三脚で取り組んでいる。結婚より1年早くマイホームを現金で買ってしまった!?

☆ネコミミさん

□1987年
東京都で生まれる。

□高校時代
アキバ系イベントで上総百万石さんと出会い、仕事を手伝うようになる。

□2011年
24才で結婚。本業では夫の右腕として活躍。不動産投資ではリフォーム担当として手腕を振るっている。

■ 不動産投資に関する経歴

□2010年3月
戸建1棟を現金購入
580万円
平成2年築/土地50坪/建坪27坪


自宅として居住中

□2011年10月
戸建4棟を現金購入
480万円(表面利回り22.8%、実利21%)
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪


満室賃貸中

□2011年12月
戸建1棟を現金購入
⇒2012年02月、リフォーム後に買値の176%で売却

□2012年10月
商用物件1棟4戸を現金で新築
1860万円(利回り10%)
途中、工事業者が倒産して音信不通になるピンチに陥るも、弁護士経由で工事代金を取り戻し、無事に工事を終える。
平成24年築/土地156坪/建坪40坪


満室賃貸中

□2013年01月
戸建1棟2戸を一括現金購入
750万円(表面利回り16%)
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
⇒購入後に金利1.15%で融資に成功。


満室賃貸中

□2013年06月
「実験用」戸建1棟を一括現金購入
240万円(表面利回り約32%、新築レベルに綺麗にして実利約15%)
平成4年築/土地53坪/建坪24坪


実験を兼ねてのリフォーム完了&入居者募集準備中

□2013年08月
戸建1棟を現金購入
230万円の売値に指値を入れ120万円に(表面利回り37%)
昭和36年築、昭和54年増築


安値でSRIさんに譲渡し、魔改造中。SRIさんも大家デビューなるか?

□2013年09月
アパート1棟10戸を現金購入
1350万円(表面利回り43%)
平成2年築/土地150坪/建坪50坪
⇒購入後に金利1.65%でフルローンに成功。


リフォーム開始&隣地造成準備中

□2013年12月
アパート1棟10戸を金利1.85%のフルローンで購入
1980万円(表面利回り21%)
昭和63年築/土地180坪/3向角地


2014年よりリフォーム開始予定

■ 影響を受けた書籍と投資家ベスト3

□影響を受けた本

1、ボロ物件だけど高利回り(著者:加藤ひろゆきさん)

2、まずはアパート一棟買いなさい!(著者:石原博光さん)

3、元手300万円で永遠に資産を増やす法(著者:松田淳さん)

□影響を受けた不動産投資家

ベスト4になってしまいますが、上記の3名の方と脇田雄太さんです。

何より不動産購入への意欲をずっと継続させてくれた加藤ひろゆき氏の影響が、一番大きかったです。

次に石原博光氏、松田淳氏の本と投資手法にも影響を受けました。

その後、脇田雄太氏のセミナーに参加して、足らないところをご教授いただき、その内容を自分流に変換し、大まかな流れを体験してから実行という感じでした。

ページの
トップへ