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【後編】2年で家賃年収1,400万円の「アキバ系夫妻」が千葉の超高利回り物件を買える理由

不動産投資-大家列伝/上総百万石&ネコミミさん_画像


昨日の前編に続き、自営でアキバ系ビジネスを手掛けるかたわら、千葉県内で「 木造高利回り 」の不動産を買い進め、家賃年収1,400万円を達成した上総百万石さんと奥様のネコミミさんにお話をうかがいます。自営業者が金利1%台で融資を受ける方法やリフォームを安く仕上げるコツ等、数々の上総式投資法をお聞きしました。

■ 実験用物件を買って不動産投資の経験値とスキルを上げる

華子
所有物件を見ると、中古の戸建て、新築の事業物件、中古のアパートという風に、色々な物件を買われていますね。何か理由はあるのですか?


上総百万石さん
賃貸における全パターンをマスターしたいと思い、あえて違う種類の物件を購入しました。築年数も新築から50年超えまで様々です。それだけでなく、業者さんの仕事を見たり、自分でやったり、施工費用を把握したりするための「 実験用物件 」も自宅近くに買いました。二人の間ではこれを「 経験値の家 」と呼んでいます。

この物件を自宅近くに購入したことで、自分でやるかプロに頼むかの判断も含めて、短期間でリフォームのノウハウを身につけることができました。最初から人任せでは、原価も工法もわからず、どうしてもコスト管理等が緩くなります。この家は、本気で大家業を成功させるための最初に挑戦すべき「 クエスト物件 」と捉えています。

華子
2013年の秋に、それまでの戸建て中心から、アパートへと方針を変えた理由はなんでしょう?


上総百万石さん
自分たちの中でリフォームから客付けまでの成功パターンが体系化でき、チーム作りも完了したので、融資を使って規模を拡大しようと決めたんです。とはいえ1年で4,000万円も融資を受けるとは思いませんでしたが・・・。

一番最近買ったアパートは、市街地の中心部にあるのに売却の際に土地値で売りに出されていました。売主さんは地域事情の分からない遠方の方で、銀行と不動産業者にうまくはめられた被害者だと感じましたね。

私たちはおかげで安く買えたわけですが、このような経験をすると、不動産会社のいうことを鵜呑みにするのは非常に危険だと感じます。自分で知識を身につけて、物件の本来の価値が計算出来るようにならないと、大家は銀行や業者の養分にされてしまいます。

■ 2棟続けて日本政策金融公庫でフルローンを受ける

華子
アパート2棟の融資について教えてください。


上総百万石さん
2棟とも、融資は日本政策金融公庫です。1%台の金利で物件価格の100%を借りています。公庫は、借りたい金額と同じ現金を貯金で作ってから融資を申し込むと、圧倒的に審査で有利に働きます。「 お金があるのに、なぜ借りるのか? 」と訊かれたときは、「 リフォームと運用資金用に持っていたい 」と事業計画書に沿った合理的な説明が大切です。

あとは、認定経営革新等支援機関の認定を受けた税理士事務所を通すと金利がダウンすると融資担当者に提案され、実行しています。公庫は物件の所有権を移転してからでないと融資を一部しか受けられず、現金か与信が別途必要になるケースが多い。でも、僕らは抵当物件のみで先に全額を借りられたものもあります。自分たちでは「 上総式低金利法 」と名付けています( 笑 )

華子
上総さんは、行動が非常に合理的ですね。他に何か、工夫していることはありますか?


上総百万石さん
税制については徹底的に研究しました。売上を上げるのは規模ごとにそれなりの難易度ですが、お金を残すには知識と実践経験が必要です。20歳の時税理士さんに弟子入りして自分も勉強しました。今では会社の日常経理は全部自分でやってます。

それと、保険は徹底的にかける主義で、全部合わせると年に100万円以上支払っています。先日も台風で基礎コンクリートが割れたのですが、24万円が保険でおりました。

■ 意外と難しい業者さんの見つけ方とソウルブラザーのSRI君

華子
奥様は、どんなことに気を付けていますか?


ネコミミさん
他人がやらないこと、できないことを実行し、「 投資家自身の利回り 」を上げることが成功のために重要と考えています。例えば、今年の6月に購入した近所の戸建ては、全体のリフォームが必要だったので、タウンページを見ながら各ジャンルごとに3〜10人の職人さんに見積もりをとるところから始めました。

このときわかったのは、業者さん探しは意外と大変ということです。単価の安い個人の職人さんは、電話に出なかったり、約束を守れなかったりすることがよくあります。かといって、エンド向きの業者さんだと予算が合いません。最終的に、塗装業者以外は大手の不動産会社さんの紹介で知り合った方や、小さな仕事を任せて良かった人にお願いしました。

ちなみに、この家は近所に学校があり、3LDKと広かったので、ファミリーを意識した外壁塗装のイメージ図を作り、塗装業者さんに渡して施工してもらいました。室内の壁もアクセントクロスを使い、かわいらしい感じにしています。



華子
リフォームはもともと得意だったのですか?


ネコミミさん
はじめてです!でも、不動産は工夫したことがお金にすぐ反映されるので面白いです。それと最近、リフォームチームに、セルフリフォーマーのSRI君という仲間が加わり、大きな戦力になってくれています。もともと、自動車メーカーの最初の型を作る専門家だったのですが、ミリ単位よりセンチ単位の住宅の方が簡単だろうと、友人であった主人に現場に投げ込まれてしまった結果・・・凄い性能を発揮しています( 笑 )

SRI君は大工さんの仕事を1日見れば、次の日に完ぺきに再現できるという特殊能力の持ち主。腕はプロなのに、3分の1のコストでどんどん進めてくれるので非常にありがたいです。彼も大家業に興味があるそうなので、先日、実験用の安い戸建てを一棟譲りました

■ メンターは実際に賃貸業で資産を増やしている人を選ぶ

華子
戸建てを譲ったとサラッと話すところがすごいですね。不動産投資を始める人たちにアドバイスをお願いします。


上総百万石さん
まず、自分で全部経験して、本当に不動産をやりたいのかを見極めることが大切。面倒くさくても面白いと思えないと、不動産大好きでコレを満たした人が敵になったときに、負けてしまうからです。興味が持てないなら、早めに撤退することも必要だと思います。

そして、やると決めたら、成功している人の話を聞いて実践するのが一番! 本や商材だけではなく、実際に会ってリアルメンターになってもらうことです。不動産業者はダメ。実際に賃貸業でお金を産んで資産を増やしている人を選ぶことが大事だと思います。

ちなみに僕らは「 キャッシュマシーン( 仮名 ) 」という個性者揃いの大家の会を主催しています。この会には、私たちよりずっと規模の大きな変態レベルの大家さんが多く、いつも勉強させてもらっています( 笑 )

華子
目標を教えてください。


ネコミミさん
私は本業の収入( 3,500万円位 )と同じレベルの家賃収入を築くのが目標です。4年後、30才になる前に3,000万円は達成したいですね。


上総百万石さん
本業の勢いはいつまで続くかわからないので、不動産だけでお金を回転させて資産を増やす仕組みを拡大したいです。そして、数年後には高校生くらいの若い人たちに、会社に頼らない生き方を教えるような教育事業をやってみたい!日本のツマラナイ教育機関から未来の仲間を開放して、日本中に自営業者の仲間を増やして、一緒に遊べたら最高ですね☆


華子の編集後記
すべての行動に根拠と目的があるクレバーなお二人の投資手法には「哲学」さえ感じます。まだ若いお二人がどこまで飛躍されるのか、なんだかドキドキするほどです。ちなみにお二人は、不動産投資のことで意見が食い違っても、ケンカになったり自宅まで引きずったりすることはないとのこと。「 価値観を同じにして結婚しているのでそこは大丈夫です 」と話すネコミミさんの笑顔に、人の実力に年齢など関係ないと実感しました。次回は、詳しい「 上総式低金利法 」のお話など伺わせてください。ありがとうございました!


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 上総百万石(かずさひゃくまんごく)さん&ネコミミさん

dappesan

千葉県内で二人暮らし
ブログ「現代の国取合戦!千葉県不動産投資ブログ」

☆上総百万石さん

□1979年 
神奈川県で生まれる。

□高校時代 
成人した大人の皆様から数百万円の出資金を引き出し勝負に出るが失敗、返済地獄を経験するも、その後リターンマッチで大成功させるなど、趣味を生かしたビジネスでお金を貯める。

□1999年
ロバート・キヨサキの本に出会い、不動産投資の勉強を開始。

□2000年〜
アキバ系ビジネスが順調に発展。しかし、国内では規制が強く、成長と同時に限界も感じるようになる。一旦事業を清算した2006年頃に嫁を発見、回収&調教を開始する。

□2011年
東日本大震災の際、「一緒に住んでいるだけでは、万が一のとき、相手の安否さえ確認できない」と知り、結婚(夫32才、妻24才)。本業も不動産投資も妻と二人三脚で取り組んでいる。結婚より1年早くマイホームを現金で買ってしまった!?

☆ネコミミさん

□1987年
東京都で生まれる。

□高校時代
アキバ系イベントで上総百万石さんと出会い、仕事を手伝うようになる。

□2011年
24才で結婚。本業では夫の右腕として活躍。不動産投資ではリフォーム担当として手腕を振るっている。

■ 不動産投資に関する経歴

□2010年3月
戸建1棟を現金購入
580万円
平成2年築/土地50坪/建坪27坪


自宅として居住中

□2011年10月
戸建4棟を現金購入
480万円(表面利回り22.8%、実利21%)
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪


満室賃貸中

□2011年12月
戸建1棟を現金購入
⇒2012年02月、リフォーム後に買値の176%で売却

□2012年10月
商用物件1棟4戸を現金で新築
1860万円(利回り10%)
途中、工事業者が倒産して音信不通になるピンチに陥るも、弁護士経由で工事代金を取り戻し、無事に工事を終える。
平成24年築/土地156坪/建坪40坪


満室賃貸中

□2013年01月
戸建1棟2戸を一括現金購入
750万円(表面利回り16%)
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
⇒購入後に金利1.15%で融資に成功。


満室賃貸中

□2013年06月
「実験用」戸建1棟を一括現金購入
240万円(表面利回り約32%、新築レベルに綺麗にして実利約15%)
平成4年築/土地53坪/建坪24坪


実験を兼ねてのリフォーム完了&入居者募集準備中

□2013年08月
戸建1棟を現金購入
230万円の売値に指値を入れ120万円に(表面利回り37%)
昭和36年築、昭和54年増築


安値でSRIさんに譲渡し、魔改造中。SRIさんも大家デビューなるか?

□2013年09月
アパート1棟10戸を現金購入
1350万円(表面利回り43%)
平成2年築/土地150坪/建坪50坪
⇒購入後に金利1.65%でフルローンに成功。


リフォーム開始&隣地造成準備中

□2013年12月
アパート1棟10戸を金利1.85%のフルローンで購入
1980万円(表面利回り21%)
昭和63年築/土地180坪/3向角地


2014年よりリフォーム開始予定

■ 影響を受けた書籍と投資家ベスト3

□影響を受けた本

1、ボロ物件だけど高利回り(著者:加藤ひろゆきさん)

2、まずはアパート一棟買いなさい!(著者:石原博光さん)

3、元手300万円で永遠に資産を増やす法(著者:松田淳さん)

□影響を受けた不動産投資家

ベスト4になってしまいますが、上記の3名の方と脇田雄太さんです。

何より不動産購入への意欲をずっと継続させてくれた加藤ひろゆき氏の影響が、一番大きかったです。

次に石原博光氏、松田淳氏の本と投資手法にも影響を受けました。

その後、脇田雄太氏のセミナーに参加して、足らないところをご教授いただき、その内容を自分流に変換し、大まかな流れを体験してから実行という感じでした。

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