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【後編】2年で家賃年収1,400万円の「アキバ系夫妻」が千葉の超高利回り物件を買える理由

不動産投資-大家列伝/上総百万石&ネコミミさん_画像 不動産投資-大家列伝/上総百万石&ネコミミさん 著者のプロフィールを見る

2013/12/26 掲載


昨日の前編に続き、自営でアキバ系ビジネスを手掛けるかたわら、千葉県内で「 木造高利回り 」の不動産を買い進め、家賃年収1,400万円を達成した上総百万石さんと奥様のネコミミさんにお話をうかがいます。自営業者が金利1%台で融資を受ける方法やリフォームを安く仕上げるコツ等、数々の上総式投資法をお聞きしました。

■ 実験用物件を買って不動産投資の経験値とスキルを上げる

華子
所有物件を見ると、中古の戸建て、新築の事業物件、中古のアパートという風に、色々な物件を買われていますね。何か理由はあるのですか?


上総百万石さん
賃貸における全パターンをマスターしたいと思い、あえて違う種類の物件を購入しました。築年数も新築から50年超えまで様々です。それだけでなく、業者さんの仕事を見たり、自分でやったり、施工費用を把握したりするための「 実験用物件 」も自宅近くに買いました。二人の間ではこれを「 経験値の家 」と呼んでいます。

この物件を自宅近くに購入したことで、自分でやるかプロに頼むかの判断も含めて、短期間でリフォームのノウハウを身につけることができました。最初から人任せでは、原価も工法もわからず、どうしてもコ...

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プロフィール

■ 上総百万石(かずさひゃくまんごく)さん&ネコミミさん

kazusasan

千葉県内で二人暮らし
ブログ「現代の国取合戦!千葉県不動産投資ブログ」

☆上総百万石さん

□1979年
神奈川県で生まれる。

□高校時代
成人した大人の皆様から数百万円の出資金を引き出し勝負に出るが失敗、返済地獄を経験するも、その後リターンマッチで大成功させるなど、趣味を生かしたビジネスでお金を貯める。

□1999年
ロバート・キヨサキの本に出会い、不動産投資の勉強を開始。

□2000年〜
アキバ系ビジネスが順調に発展。しかし、国内では規制が強く、成長と同時に限界も感じるようになる。一旦事業を清算した2006年頃に嫁を発見、回収&調教を開始する。

□2011年
東日本大震災の際、「一緒に住んでいるだけでは、万が一のとき、相手の安否さえ確認できない」と知り、結婚(夫32才、妻24才)。本業も不動産投資も妻と二人三脚で取り組んでいる。結婚より1年早くマイホームを現金で買ってしまった!?

☆ネコミミさん

□1987年
東京都で生まれる。

□高校時代
アキバ系イベントで上総百万石さんと出会い、仕事を手伝うようになる。

□2011年
24才で結婚。本業では夫の右腕として活躍。不動産投資ではリフォーム担当として手腕を振るっている。

■ 不動産投資に関する経歴

□2010年3月
戸建1棟を現金購入
580万円
平成2年築/土地50坪/建坪27坪

戸建1
自宅として居住中

□2011年10月
戸建4棟を現金購入
480万円(表面利回り22.8%、実利21%)
昭和62年築/土地100坪/建坪40坪

戸建2
満室賃貸中

□2011年12月
戸建1棟を現金購入
⇒2012年02月、リフォーム後に買値の176%で売却

□2012年10月
商用物件1棟4戸を現金で新築
1860万円(利回り10%)
途中、工事業者が倒産して音信不通になるピンチに陥るも、弁護士経由で工事代金を取り戻し、無事に工事を終える。
平成24年築/土地156坪/建坪40坪

商用物件1
満室賃貸中

□2013年01月
戸建1棟2戸を一括現金購入
750万円(表面利回り16%)
昭和62年築/土地 35坪/建坪31坪
⇒購入後に金利1.15%で融資に成功。

戸建3
満室賃貸中

□2013年06月
「実験用」戸建1棟を一括現金購入
240万円(表面利回り約32%、新築レベルに綺麗にして実利約15%)
平成4年築/土地53坪/建坪24坪

戸建4
実験を兼ねてのリフォーム完了&入居者募集準備中

□2013年08月
戸建1棟を現金購入
230万円の売値に指値を入れ120万円に(表面利回り37%)
昭和36年築、昭和54年増築

戸建5
安値でSRIさんに譲渡し、魔改造中。SRIさんも大家デビューなるか?

□2013年09月
アパート1棟10戸を現金購入
1350万円(表面利回り43%)
平成2年築/土地150坪/建坪50坪
⇒購入後に金利1.65%でフルローンに成功。

アパート1
リフォーム開始&隣地造成準備中

□2013年12月
アパート1棟10戸を金利1.85%のフルローンで購入
1980万円(表面利回り21%)
昭和63年築/土地180坪/3向角地

アパート2
2014年よりリフォーム開始予定

■ 影響を受けた書籍と投資家ベスト3

□影響を受けた本

1、ボロ物件だけど高利回り(著者:加藤ひろゆきさん)

2、まずはアパート一棟買いなさい!(著者:石原博光さん)

3、元手300万円で永遠に資産を増やす法(著者:松田淳さん)

□影響を受けた不動産投資家

ベスト4になってしまいますが、上記の3名の方と脇田雄太さんです。

何より不動産購入への意欲をずっと継続させてくれた加藤ひろゆき氏の影響が、一番大きかったです。

次に石原博光氏、松田淳氏の本と投資手法にも影響を受けました。

その後、脇田雄太氏のセミナーに参加して、足らないところをご教授いただき、その内容を自分流に変換し、大まかな流れを体験してから実行という感じでした。

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