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【前編】33才で家賃年収6億円。木下たかゆきさんが実践する「稼ぎの原理原則」

不動産投資-大家列伝/木下たかゆきさん_画像


今回の大家列伝は、大阪在住の専業大家、木下たかゆきさんに登場いただきます。33才で家賃年収6億円というスケールの大きな投資をされている木下さんが、「 一番大きく利益を得られる不動産投資 」として選んだ手法とは? その他、最初の資金を作った方法や物件の探し方等について、お聞きしました。


■ 昔からお金持ちになりたいと思っていた

華子
自己紹介をお願いします。

木下たかゆきさん
大阪在住の専業大家、木下たかゆきです。現在33才で、家賃収入は約6億円。昔からお金持ちになりたいと思っていて、学生時代からそのために色々なことに挑戦してきました。

不動産投資ではレバレッジをかけて築古のRC物件などを購入・再生する手法で、現在までに40億円以上を投資しています。

華子
33才で家賃年収6億円ですか。何才のときに不動産投資を始めたのですか?


木下たかゆきさん
最初に物件を買ったのは25才のときです。当時は広告関係の会社に勤めていましたが、貯金を頭金に融資を受けて、2年くらいで区分マンションを2つ、戸建て3棟、中古アパートを一棟買いました。

華子
頭金はどうやって貯めたのですか?


木下たかゆきさん
学生時代から、ヤフオクでアクセサリー等を転売して、サラリーマンの給料分くらいは稼いでいましたし、就職してからも株やFXなどの投資や、たこやき店の経営など、複数のキャッシュポイントを持っていました。

営業職だったので、朝、30分だけ会社に寄って、そのあとの時間は自由に使えたんです。

華子
サラリーマンの仕事で一杯一杯になる方が多い中、木下さんは、サラリーマンの給料もたくさんある収入の中のひとつという発想だったのですね。


木下たかゆきさん
もちろん、本業もさぼっていたわけではなく、営業部でベスト3に入る成績を上げていました。最初のうちは外回りで一日に何社も回るようなこともしましたが、一度関係を作ってしまったら、あとは電話でクロージングするなど、やらなくていいことを省いて、自分の時間を作りました。

あと、昔から床屋代がもったいなくて自分で散髪したり、外食を控えて自炊をしたり、節約するクセがついていました。両親がマジメで堅実なタイプだったので、その反動なのか、お金を増やしたい気持ちが強かったんです。

華子
本業や投資の他に、たこやき屋さんを経営していたというのは、どういうことですか?


木下たかゆきさん
フランチャイズでたこやき店を始めて儲かっている知人がいたので、自分もやってみようと思い、店舗を借りて、人を雇って始めたんです。

1店舗目が儲かったのですぐに2店舗目をオープンしたら、そちらはダメで、結局、両方とも本部に引き取ってもらいました。中にはいい加減な店員がいたりして、ストレスになったのも早めに手を引いた原因です。


■ 27才で80室の文化住宅を譲り受けたのを機に専業大家に

華子
行動量がすごいですね。モチベーションはどこからくるのでしょう。


木下たかゆきさん
昔から、興味のない飲み会に参加したり、会社の同僚と必要以上につるんだりすることがイヤで、自分のやりたいことにエネルギーも時間も投入するようにしていました。性格は面倒くさがりやなんですが、お金を増やすこと自体を面白いと思っているので、投資やビジネスのために動くのはあまり苦になりません。

ただ、倹約家だったのは昔の話で、本格的に不動産投資を始めて収入が増えてからは、贅沢もしていますよ。家の掃除や洋服のコーディネートはプロの方に頼んでいますし、おいしいものを食べに行くことや旅行も大好きです。

華子
本格的に不動産投資を始めたというのは、どういう意味ですか? それまでのやり方とは何が変わったのでしょうか?


木下たかゆきさん
27才から、一棟あたりの規模をドカンと大きくしたんです。80室もあるボロボロの文化住宅を身内から譲り受けたのがギアチェンジのきっかけになりました。半分以上が空室で入居者の多くが独居老人という難易度が高い物件でしたが、全部を埋めれば月間300万円の家賃が見込めたので、思い切って会社を辞めて、専業大家になりました。

このときは空室のひとつに泊まりこみ、リフォームの手配をしたり、不動産会社に客付けのお願いに回ったりと、我ながらよくやったと思います。その結果、半年もせずに満室になり、「 大家業って努力が収入につながる面白いビジネスだ 」と感じると同時に、「 自分でもやっていけそうだ 」という自信にもなりました。

華子
27才の若者が、文化住宅に泊まりこんで、一つひとつ埋めて行くという作業はきつかったのでは?


木下たかゆきさん
よく、「 どうしてそんなことができたの? 」と質問されるんですが、やったら儲かるとわかっているので、やらないという選択肢はないんです。

今の時代、リフォームを安くあげる方法も、客付けのノウハウも、すべて本に書いてあります。行動しない人は色々なことを言いますが、僕からすればすべて言い訳だと思います。


■ テクニックよりもマインドが大切

華子
意志が強いんですね。


木下たかゆきさん
そうですね。僕は、何をするときもマインドが一番大切だと思っています。テクニックがあっても、マインドが弱ければゴールまでたどり着きません。逆にいうと、強いマインドさえあれば、多少のつらいことは乗り越えられるのではないでしょうか。

それに、不動産投資は管理会社さんやリフォーム会社さんに仕事を委任できるという特徴があります。文化住宅だって、リフォームを実際にやるのは職人さんで、自分はやるべきことを決めて、お願いするだけです。思い通りにいかないこともありますが、得られるリターンを考えたら、いいビジネスですよ。

華子
文化住宅を埋めてからは、どのような物件を買いすすめたのですか?


木下たかゆきさん
さまざまな物件を買っていますが、一番多いのは地方の築古RCマンションです。なぜ、これがメインになったのかというと、大きく利益を得られるからです。大きいものは4億円を超えますが、基本的にフルローンで買っています。

華子
一番大きく利益がとれるという意味を教えてください。


木下たかゆきさん
まず、地方のRC一棟マンションは積算評価以下で買えるものを選ぶことで、フルローンが引けるので、お金が減りません。それに、地方ですとRC物件というだけでアドバンテージがあるので、適正なリノベーションをすれば満室経営ができ、インカムも稼げます。さらに、売却をすれば大きなキャピタルゲインを得られます。

これが木造ですと、金額が小さく、融資もつきにくいので、スピードが遅くなりますし、キャピタルゲインも得にくくなります。僕は最初から規模を拡大する方針だったので、レバレッジが効くこのやり方を選びました。


■ 2016年に入ってから15棟を購入

華子
ここ数年はRC一棟マンションの競争が特に激しくなっていますが、どのように物件を探しているのですか?


木下たかゆきさん
探し方はみなさんと同じです。お付き合いのある業者さんからの紹介もありますが、メインはネット検索で、その他に競売や公売も見ています。

2016年に入ってから、15棟を購入しましたが、RC一棟マンションが中心で、平均利回りは20%以上あります。競争が激しいのは事実ですが、その中で勝つためにはどうしたらいいかを考えて実行しています。

華子
競争が激しい中で、買える理由を教えてください。


木下たかゆきさん
理由はシンプルで、僕以外に買える人が少ない物件を選んでいるからです。例えば、ボロボロ、ガラガラの物件は通常、金融機関は融資を嫌がります。

でも、僕はこれまでの実績がありますし、普段から金融機関をローラー作戦で訪問して、どんな物件ならお金を借りられるかをリサーチしているので、「 この物件ならここ 」という金融機関がわかります。欲しい人は多くても、融資がつく人が僕しかいなければ、僕のところにまわってきますよね。


華子の編集後記
木下さんの稼ぐことに対するマインドの強さ、やると決めたらやるというコミット力は尋常ではありません。この気迫が周りの人を巻き込み、大きな成果につながるのだろうなと思いました。明日の後編では、融資付けの工夫や、自分の時間を作るために実行している仕組み化についておききします。お楽しみに。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 木下たかゆきさん

kinosita

不動産投資家

■ 経歴

□1982年
大阪で生まれる

□2000年
関西学院大学入学
ヤフオクなどでサラリーマンの給料並の収入を得る

□2004年
求人広告会社に就職
営業担当として働きながら、たこやき屋の経営など複数の投資やビジネスを行う

□2007年
小規模の不動産投資をスタート

□2010年
80室の文化住宅を譲り受けたのをきっかけに、規模の大きな物件を買い始める
会社を辞めて専業大家になる

住居系マンション、アパートを中心に、オフィスビル
テナントビル、ソシアルビル(スナックビル)などを購入
問題有りの物件を相場より安く購入して再生する方法で規模を拡大

□2016年
計50棟900室弱の不動産を所有、満室想定家賃は約6億円
家賃以外に、毎年数千万〜2億円の売却益があり、現在も資産を拡大中

■ 著書

最速で億を稼ぐ! 不動産投資[成功の原理原則]

book

■ 行ってよかった海外ベスト3

1、ハワイ
気候、雰囲気、自然、料理、景色、どれも最高。毎年恒例行事の様に行く

2、サムイ島
タイの離島。蒼く澄んだ美しいビーチ。静かな島

3、イタリア
非日常的なベネチア、古代ローマなど見所満載。御飯も鉄板で美味しい

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