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【後編】33才で家賃6億円。木下たかゆきさんが実践する「稼ぎの原理原則」

不動産投資-大家列伝/木下たかゆきさん_画像


昨日の全編に続き、家賃年収6億円の投資家、木下たかゆきさんに登場いただきます。後編の今日は、スピーディに資産を拡大できた秘訣、リスクについての考え方、パートさんを雇って自分のやるべきことに集中する方法、次の目標などを語っていただきました。


■ 100冊以上の不動産投資本を読み「 原理原則 」を学んだ

華子
本格的に不動産投資を始めて6年で、家賃収入6億円まできました。一番の成功の秘訣はなんだと思いますか?

木下たかゆきさん
やると決めたことをやり続けてきたことかなと思います。僕は自分のオリジナルのノウハウなんて一つも編み出していません。その代わりに、不動産投資を始める前に、100冊以上の不動産投資本を読みました。そして、本で学んだ「 稼ぎの原理原則 」を淡々と実行してきた結果、スピーディに資産を増やすことができたんです。

華子
行動することの中でも、特に力を入れたのはどの部分ですか?


木下たかゆきさん
融資付けのための銀行まわりです。欲しい物件が出てきたら、融資を受けられる可能性があるところを全部回って、ダメな場合にはなぜダメなのかを教えてもらい、次につなげました。親しい担当者さんには、決算書をどう作れば融資を受けやすくなるかも教えてもらっています。

それだけでなく、半年に1回はお付き合いのある金融機関や、これからお願いしたい金融機関をまわって、融資の相談や情報交換をしています。今では借地や再建築不可の物件でも、貸してくれるところがあります。競売や公売も基本的に、融資を受けて買っています。

華子
なるほど。でも、自分にしか融資がつかないということは、売却しにくいのではないですか?


木下たかゆきさん
ボロボロでガラガラの状態では、他の人に融資はつきにくくでも、きちんとリノベーション工事を行って満室にすれば、銀行からの評価がアップして、融資がつきやすくなります。それに、そのエリアの相場より少し下の価格で売れば、必ず欲しい人はいます。そのためにも、工事費を入れても十分な利回りが出るような安い物件を買うことが大切です。

華子
安い物件を買うということは、指値も入れるのでしょうか。


木下たかゆきさん
そうですね。自分が基準としている利回りがあるので、それに合った値段で買付を入れます。僕は相場より確実に安く買いたいので、買い付けが通る確率は、100本に2〜3本くらいです。競売や公売でもギリギリの価格を狙うので、買えない物件の方が圧倒的に多いですよ。


■ 安く買うことでほとんどのリスクを吸収できる

華子
そのくらいギリギリの価格で買うから、儲けが出るということなんですね。


木下たかゆきさん
そうです。融資を受けて相場より安い物件を買い、適正な価格でリノベーションをして、所有期間中は満室を維持し、稼ぐだけ稼いだ後で買ったときよりも高く売る、というやり方をすれば、損をすることはありえません。

誤解してほしくないのは、売却がメインではないことです。ただ、リノベーションにはお金がかかりますし、フルローンを受けるにしても金融資産は必要ですので、現金を作るために売却も組み合わせているということです。

華子
木下さんは大阪在住なのに、物件は本州のあちこちに所有されているのですね。


木下たかゆきさん
条件のいい物件を追いかけていたら、そうなりました。どこにあっても、リフォーム工事は大阪の仲間の業者さんに現地まで行ってもらいます。管理は、そのエリアで信頼できる管理会社さんを見つけてお願いします。安く買って、相場より少し安く貸しだせば、どのエリアでも満室経営は難しくありません。

華子
損はしない、ということですが、失敗したことはないのですか?


木下たかゆきさん
ないですね。古い物件で配管がダメになっていて、想定以上に修繕費用がかかったことがあるくらいです。ただ、不動産投資って、安く買っておけばほとんどのリスクを吸収できます。フルローンが多いので、破たんリスクがあるのでは? といわれますが、買値より高く売れる物件しか買わないので、その心配も少ないと思います。

華子
買ったときよりも高く売れるというのは、どこで判断するのですか?


木下たかゆきさん
知り合いの不動産業者さんに、「 この物件、今、売ったらいくらになりますかね? 」とヒアリングをして、それより安い価格で買えばいいんです。もちろん、積算評価や市場相場もチェックして、間違いがない価格で買付を入れます。それと、買う前に謄本を見て、前の人の購入価格を予想することもします。


■ 4人のパートさんが買付、リフォーム手配、営業などを担当

華子
なるほど。それにしても、それだけの量の物件資料を見て、買付を入れるだけでも大変だと思うのですが。


木下たかゆきさん
物件のデータをチェックして買付を入れたり、競売の入札をしたり、リフォームの手配をしたり、空室を埋めるために営業したりというルーティンワークは、パートさんに任せているんです。今、4人の主婦の方を雇用しているので、自分自身が作業的なことをする機会はほとんどありません。

華子
人を雇うのは大変というイメージがあります。パートさんは不動産投資の知識がある方たちですか?


木下たかゆきさん
未経験ですよ。いいパートさんを雇うのはコツがあって、「 主婦 」に的を絞るんです。「 子育てを応援!お子さんが熱が出たら帰っても大丈夫です 」「 産休制度あり 」と求人広告を出すと、マジメで優秀な方がパッと集まってくれます。

最初の一人の方には僕がやることを教えましたが、次の人からは最初の方に指導までお願いしています。時給900円で、ほとんどの作業を任せられて、自分の時間ができるので、もっと早くお願いすればよかったと思っています。主婦の方は男性と違い、独立することもないですし、ありがたいですよ。

華子
確かに、小さなお子さんがいて仕事との両立が難しい方たちにとっては、いい職場でしょうね。


木下たかゆきさん
ちなみに、パートさんのオフィスと僕のオフィスは別で、年に数回しか顔を合わせることはありません。仕事の内容はすべてオンラインで見られるようにしていて、やりとりはラインとメールで進めています。パートさんも、近くに社長がいたらやりにくいと思いますし、自分も事業主として、じっくりと考える時間を大切にしたいので、そうしています。

華子
木下さんは主に、どんな仕事をされるのでしょう?


木下たかゆきさん
やるかやらないかの判断をすることと、お金を調達することの2つです。最近はさっき言った半年に1回の銀行まわりもパートさんにお任せしています。ですから、物件をガンガン買って、家賃収入を増やしていますが、僕自身は国内外の旅行や、家族と過ごす時間というのは十分に確保できています。

ちなみに経費をクレジットカードで支払っているので、海外旅行にはいつもマイルで行っています。ホテルもグレードアップしてもらえるんですよ。


■ 次の目標は100億円の借入と家賃15億円

華子
すべての行動に無駄がないというか、非常に合理的ですね。数々の成功体験を積み上げている木下さんですが、次の目標はなんですか?


木下たかゆきさん
100億円借り入れて、20億円の現金をストックし、家賃売上が15億円という規模を目指しています。その先で何をしたいというのはまだわからないのですが、そこにある景色を見てみたいんです。

不動産投資を始めて面白い仲間がたくさんできたので、人生の先輩たちから色々なことを学びながら、楽しく過ごせたらいいなと思っています。

華子
これから不動産投資を始める方へ、メッセージをお願いします。


木下たかゆきさん
今の日本で、普通のサラリーマンで億万長者になることは絶対にムリです。でも、不動産投資なら、それが可能です。実際に僕は達成できました。別に僕のように大きくやる必要はありませんが、お金持ちになりたい人はぜひ、不動産投資を始めてみたらいいと思います。

何度もいいますが、不動産投資のノウハウは、本を100冊読めば身につきます。怪しいコンサルタントを頼ることなく、まずは自分の頭を鍛えることが大切です。実は今月、「 最速で億を稼ぐ! 不動産投資[ 成功の原理原則 ] 」という本を出版したので、そちらもよかったら読んでみてください( 笑 )。

僕もこれからも勉強を続けて、100億円の目標を叶えたいと思います!


華子の編集後記
「失敗ですか? ないですね」と言い切る迫力は、「ジャイアン」のニックネームどおり。ストイックともいえる実行力は、末恐ろしいほどです。(借入100億円もすぐに達成してしまいそう・・・)。木下さん、私たちのモチベーションにガツンと渇を入れるようなお話をありがとうございました!【追記】木下さんの著書の書評&プレゼンページはコチラ。よろしければご覧ください。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 木下たかゆきさん

kinosita

不動産投資家

■ 経歴

□1982年
大阪で生まれる

□2000年
関西学院大学入学
ヤフオクなどでサラリーマンの給料並の収入を得る

□2004年
求人広告会社に就職
営業担当として働きながら、たこやき屋の経営など複数の投資やビジネスを行う

□2007年
小規模の不動産投資をスタート

□2010年
80室の文化住宅を譲り受けたのをきっかけに、規模の大きな物件を買い始める
会社を辞めて専業大家になる

住居系マンション、アパートを中心に、オフィスビル
テナントビル、ソシアルビル(スナックビル)などを購入
問題有りの物件を相場より安く購入して再生する方法で規模を拡大

□2016年
計50棟900室弱の不動産を所有、満室想定家賃は約6億円
家賃以外に、毎年数千万〜2億円の売却益があり、現在も資産を拡大中

■ 著書

最速で億を稼ぐ! 不動産投資[成功の原理原則]

book

■ 行ってよかった海外ベスト3

1、ハワイ
気候、雰囲気、自然、料理、景色、どれも最高。毎年恒例行事の様に行く

2、サムイ島
タイの離島。蒼く澄んだ美しいビーチ。静かな島

3、イタリア
非日常的なベネチア、古代ローマなど見所満載。御飯も鉄板で美味しい

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