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都心区分マンション10戸を1年半で購入したサラリーマン【前編】

不動産投資-大家列伝/金太郎さん_画像 不動産投資-大家列伝/金太郎さん

2010/3/12 掲載


健美家広報室 華子がお届けする、投資家インタビュー <健美家大家列伝> 。
初めてのゲストは、約1年半で 都心の区分マンション10戸を購入されたサラリーマン大家、金太郎さんです。 2年前まで、不動産投資に興味がなかった金太郎さんが、不動産投資に目覚めたそのワケは?10戸購入ストーリーとともにお話していただきます。


1. はじめにご挨拶
華子
こんにちは。本日はよろしくお願いいたします。実はオフィスに来ていただくのは2回目ですね。

金太郎さん
ご無沙汰しております。3年ほど前、転職のご挨拶に伺った時ですね。その時は不動産投資も健美家にも全く興味がありませんでした。

華子
そうですよね。興味がなかったことを覚えています。全く不動産投資に興味のなかった金太郎さんが、なぜ不動産投資をはじめようと思ったのか?あたりからお話をお聞かせ下さい。


2. 不動産投資をはじめた、そのワケは?
金太郎さん
はい。月並みですが、以前、余裕資金の殆を株で運用しており、リーマンショック後、資産価値が本当に半分以下になってしまいました。この分だとなくなってしまうと、慌てて安定資産へのシフトを検討し、実物資産として不動産に興味をもちました。ちょうど不動産の市況が悪化しており、今がチャンスと考えスタートしました。

華子
なるほど、株式投資からのシフトということですね。

金太郎さん
今の会社は、お給料は悪くないのですが、退職金は期待できません。また上場会社でもないですし、このご時世、将来不安があります。本業のみに頼らない別の収入ルートを作りたいと考え、不動産の勉強を始めました。

華子
まず、どんな勉強をされたのでしょう?

金太郎さん
区分、一棟より好みをせず、まずは20冊くらい不動産投資本を読みました。早期リタイアを目指す一棟物件の事例が多いですが、過去の本は、融資環境が恵まれた時代だったので、方法として正直参考にはなりませんでした。それでも、投資方針・哲学・購入視点・リスク管理を知る上で大変勉強になりました。

華子
最初は、利回りも知らなかったとお聞きしましたが。。。

金太郎さん
利回りという言葉は知っていても、不動産投資でいう利回りが「満室時年収÷物件価格」だというのは、健美家を見て知りました。本当に素人だったんですよ。

華子
健美家を使っていただいて光栄です。


3. 健美家を初めて見た日。物件を1000件全部見て朝になる
金太郎さん
様々なサイトをみてみたところ、健美家が一番物件数が多かったんですね。これをみれば相場観が養えると思いました。当時、健美家のサイトでは、23区の区分マンションは1000件ほど掲載されていたんです。どの立地でどういうスペックの物件がでているのか、全部見るぞ〜と1件も漏らさず、全部クリックして全部見ていましたら、朝になっていました(笑)。でも本当に楽しかったんです。

華子
全部ですか?すご〜い!

金太郎さん
本当に全部みました。でもそのおかげで、ああ、利回りが高いと古いんだな、利回りが7〜8%だと築浅なんだな、○○区は物件が多い少ないといったことがわかるようになりました。

華子
この時、【区分で都心】という投資戦略が固まってきた感じでしょうか?

金太郎さん
お金の問題もありますし、初心者でも気軽に開始できるという考えから【区分】にしました。また出身は千葉ですが、今は東京在住です。人口動態・賃貸リスクの観点からも【都心】の投資方針を固めました。

華子
おすすめ本を3冊上げていただきましたが、住む人視点でとても素敵です。やはり立地重視でしょうか?

金太郎さん
一番は立地です。いくら安くても住む人がいなければ、不動産投資として成り立たないんじゃないでしょうか。都内といってもピンキリです。おすすめ本などを参考に、賃貸需要・資産価値共に高い立地と判断し5区(港区・渋谷区・目黒区・世田谷区・品川区)に絞りました。


4. 初めての物件購入と投資戦略
華子
初めての物件は、渋谷区の築浅マンション(24m2)を自己資金10%程度で購入されています。ローンは怖くなかったですか?

金太郎さん
2007年に、自宅で3000万円弱のローンを組んでいますが、同僚や上司は、自宅だけで4000万、5000万円のローンを組んでいました。それを見ていたので、自分は、不動産投資分を足しても総額のローンが小さいですし、家賃収入も入るので、怖さはありませんでした。奥さんも働いてますが、奥さんの貯金や収入、与信には手をつけないことが、リスクコントロールになっています。

華子
なるほど。面白い考え方ですね。では空室は怖くなかったですか?

金太郎さん
空室は怖いのですが、対応策があります。例えば、1戸目は、ローンや管理費を払うと、毎月3.5万円ほど手元に残る渋谷区の築浅物件です。相場から3.5万円家賃を下げる幅があり、3.5万円下げたら事故物件と同じくらいなんですね。住みたいと言われる街で、家賃を下げる幅があれば、空室対策になると思うんです。そういう意味でも立地を一番重視しています。

華子
立地は、空室対策にもなるということですね。でも、東京でも、23区以外なら、利回り18%や200万円以下の物件が掲載されています。買いたくなりませんか?

金太郎さん
心、揺れますよ〜。本当に欲しくなります。でもそこはガマンですよ。ガマンして自分の投資戦略を守ります。私は、本業がどうしても忙しいため、空室になるなら家賃を下げることを選択しますが、センスがある方は、家賃は下げずリフォームしたり、客付け営業することができます。投資戦略は、人それぞれだと思います。

華子
投資戦略・哲学は人それぞれということですね。ここで先に進む前に、まず、今から始めるヒトへのアドバイスがあればお願いいたします。


5. 区分マンションで不動産投資を始めたい人へのアドバイス
金太郎さん
何よりも、相場観を養うことが必要だと思います。不動産投資で失敗するのは、高値で買って、売っても大損してしまうことだと思うんです。 売れる値段で買えば損はしません。自分がほしいエリアだけでも、全部の物件を閲覧することです。ネットで閲覧するだけなら、1000件くらい1日でできますよ。朝になりますが・・・(笑)。

華子
まず、相場観を養う事が大事ということですね。他にありますか?

金太郎さん
最初は、手頃なワンルームで不動産投資そのものを勉強し、経験を積むことです。本は役に立ちますが、実践に勝るものはありません。勉強とはいえ失敗は許されませんが、失敗してもよい価格から始めるのもアリだとは思います。

華子
まずは、実践、しかも小さくはじめるということですね。貴重なアドバイスありがとうございました。

さて、前編のインタビューはここまで。次回の後編では、物件購入ストーリーの詳細と、不動産投資をしてよかったこと悪かったことなどについてお届けしたいと思います。

>> 後編はこちら・・・



華子 編集後記
以前は不動産投資の興味も知識もなかった金太郎さん。最近、健美家を使ってますよ〜というお話をお聞きし、詳細をお聞きしまして購入の早さにビックリ! 全くの初心者が事業的規模10戸を達成する道しるべになると思いインタビューを申込ました。 おすすめ本のセレクト、立地を最重視した物件選びが独創的です。何よりも楽しそうにお話されている姿に、たっぷり刺激を受けた華子でございました。次回もどうぞお楽しみに〜。

プロフィール

■ サラリーマン大家 金太郎さん(仮名)

サラリーマン大家 金太郎さん

1974年生まれ
首都圏在住:妻子あり
出版社勤務のサラリーマン

■ 金太郎さんのココに注目!

○短期間(約1年半)で10戸購入
○自宅を先にローンで購入
○2年前は全くの素人サラリーマン
○何よりも立地を重視

■ 物件ポートフォリオ

○2007年
 自宅マンション購入
 江東区

○2008年
 区分マンション購入 2戸

 渋谷区:築4年、24u、駅7分
 港区:築7年、20u、駅7分

○2009年
 区分マンション購入 5戸

 目黒区:築8年、21u、駅10分
 渋谷区:築24年、16u、駅3分
 世田谷区:築21年、20u、駅13分
 世田谷区:築24年、20u、駅3分
 世田谷区:築17年、20u、駅8分

○2010年
 区分マンション購入 3戸

 目黒区:築19年、17u、駅13分
 世田谷区:築25年、17u、駅8分
 品川区:築21年、21u、駅4分

○年間家賃収入 936万円/10戸

○年間手取収入 364万円/10戸
※ローン・管理費等・固定資産税控除後

○月額家賃 6.5万円〜12万円/戸

■ 金太郎さんのおすすめ本 ベスト3

1.住みたい街。都内、106の街を大解剖!(散歩の達人テーマ版MOOK)

2.土地のグランプリ/マンション立地編
2010 vol.1 (セオリーMOOK)


3.不動産投資、成功の方程式(倉橋隆行さん著)

土地のグランプリ/マンション立地編


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