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【前編】4年のセミリタイア生活を経て勤め人に復帰した「大学教授大家さん」【前編】

不動産投資-大家列伝/大学教授大家さん_画像


今回の大家列伝は、家賃収入が本業の収入を超えて一度はセミリタイアしたものの、4年後に再び、勤め人に戻り、現在は充実した日々を過ごしているという「 大学教授大家さん 」に登場いただきます。前編の今日は、不動産投資との出会いからセミリタイアにいたるまでを中心にお聞きしました。


■ 大学教授をしながら7棟78室を所有

華子
自己紹介をお願いします

大学教授大家さん
西日本の某都市在住で大学教授をしている「 大学教授大家 」といいます。東京大学を卒業後、大学の教授になったのですが、年収が500万円にも届かず、将来の不安を感じたため、2005年に不動産投資を始めました。

ネットで「 不労所得 」と検索し、株と不動産投資がヒットしたので、時間が自由になりそうな不動産投資を選んだんです。

もともと、父親がマイホームを建てた時にも、子どもだった自分が設計図を書いたくらい、不動産は好きでした。現在は7棟78室を所有しており、年間家賃収入は約4,300万円、ローン返済後のCFは約2,000万円あります。

華子
大学教授は高収入というイメージがありますが。


大学教授大家さん
少子化ですし、国立大学が独立行政法人になってからは特に、大学教授の収入は減っています。東大教授でも年収1千万円ちょっと。地方ですとさらに厳しくなります。私立はもう少し良いと思いますが地方だとやはり安いです。

仕事も、昼間は授業で学生に教えるほか、大学の事務的な仕事もあります。夜は論文を書いたり授業準備をしたり。また、マスコミなどでちょっとコメントするとSNS等が炎上することもあるなど、なかなか楽ではない仕事だと思います。

■ 融資を断られ続けた1棟目と購入できた理由

華子
そうなのですね。どんな方法で不動産投資について勉強しましたか?


大学教授大家さん
先輩大家さんのブログです。10年前は書籍が今のように多くなかった分、ブログは良質のものが多く、ブロガーどうしの交流も盛んでした。それまで普通の人でもアパートが買えるなんて知らなかったので、実際に購入し、家賃を得ている人がいるという事実にとても刺激を受けました。

ただ、当初は銀行に行っても、「 わざわざ危ない橋を渡る必要はないでしょう 」「 学者さんに経営は向いていないのでは? 」等と融資を断られ続けました。

「 住宅ローンが良くてアパートがだめなんておかしいだろ! 」と思いながら、融資の仕組みを調べる中で、担保価値と収益性の両方のバランスのいい物件なら借りられそうだとわかり、物件探しの方向を変えたことで、1棟目の購入につながりました。

華子
どんな風に方針を変えたのですか?


大学教授大家さん
それまでは利回りにばかりこだわっていたのですが、積算評価も気にするようにしたんです。同時に、不動産会社の社長をしていた古くからの知人に、「 融資の出そうな物件を紹介してください 」と依頼しました。

社長は僕のことを勉強一筋と勘違い( 笑 )していたため、僕が不動産投資に興味を示したことに大変驚いていましたが、すぐに中古の一棟マンションを紹介してくれました。

華子
どんな物件でしたか?


大学教授大家さん
3DK×8部屋のRC造の物件で、価格は約5,000万円。利回りは11%でしたが、築浅だったこともあり、無事にフルローンがつきました。このときは社長の紹介ですんなりと融資が決まり、「誰にお願いするかは大事だな」と実感しました。

■ 融資額を延ばすために法人を設立、4棟まで買い進む

華子
最初から大きな物件を買われたのですね。自己資金は豊富にあったのでしょうか。


大学教授大家さん
性格が面倒臭がりやなので、コツコツと買っていくよりも一棟である程度の収入が欲しいと思ったんです。とはいえ、給料は高くありませんでしたし、大学院時代にかなりお金も使ったので、貯金は少し。早くに父を亡くしているため、身内の援助も期待できず、正直、カツカツの状態でした。諸経費はなんとか支払うことができましたが、今思うとリスキーでしたね。

華子
一棟目の経営は順調でしたか?


大学教授大家さん
それが、購入時に8室中2室あった空室が、半年経っても埋まりませんでした。管理会社は、「 がんばります 」というばかりで、状況は変わらず。調べると、この会社が情報を囲い込んでいたことが原因でした。その後、管理会社を変更し、すぐに満室になりました。このとき、「 やればできる。不動産投資でがんばっていこう 」と決意しました。

華子
すぐに2棟目に進んだのでしょうか。


大学教授大家さん
はい。ただ、個人では融資に限界があると思い、その前に法人を作りました。2棟目は1棟目とは別の銀行から融資を受けたのですが、物件を買った後の単純なCFだけでなく、税金も全部計算して、トータルでの収支を説明した結果、作ったばかりの法人にフルローンがつきました。このときは自分の学習能力やコミュニケーション能力が活きたなと思いました。

華子
徹底的に調べるタイプなのですか?


大学教授大家さん
そうですね。どんなことも、やると決めたら徹底的にやります。大学時代は、勉強をしやすい環境を求めて4年で3回引越しをしました。大量の本があったので、都内だけでなく神奈川、埼玉まで範囲を広げ、内覧した部屋は1,000軒以上。借り手目線で選ばれやすい物件というのは、このときに学べたと思います。

華子
1,000軒以上というところに、こだわりの強さを感じます。ところで、2棟目以降はどんな物件を買われたのでしょう?


大学教授大家さん
2棟目は2LDK×8戸の中古マンションです。価格は約5,000万円で、利回りは10%ちょっと。3棟目は3LDK×4戸の中古マンションで、こちらは価格が約3,000万円で利回りは12%。

4棟目は大きくて、3DK×24戸の物件で、価格は約1億円、利回りは13%くらいでした。2、3棟目は鉄骨造、4棟目はRC造で、場所はすべて地元の市内です。

■ スタートから5年、30代でセミリタイアを決行

華子
ファミリータイプばかりですね。


大学教授大家さん
シングルタイプは出入りが激しいですし、自分の教え子が入居してきたらまずいかなと思い、避けました。4棟目が埋まった時点で、満室時の年収が2,600万円を超えて、キャッシュフローも本業の収入を大きく上回りました。

ただ、4棟目で借金の総額が2億円を超え、金融機関から「 少し休みましょうか 」と言われてしまいました。この頃、本業が忙しくて少し疲れていたこともあり、大学を辞めてセミリタイアをしました。不動産投資を始めて5年目、年齢は30歳代の終わりでした。

華子
セミリタイアするのは、何かきっかけがあったのですか?


大学教授大家さん
実は、不動産投資の先輩方のブログを読んでいるうちに、セミリタイアに憧れを持つようになっていました。それに、大学教授というのは復職しやすい職種で、特に博士号を持っているとプラスになります。僕はがんばって博士号をとっていたので、また働きたくなったら戻ればいいやと、退職を決めました。

華子
退職後は何をして過ごしましたか?


大学教授大家さん
AKB48などのアイドルが好きなので、思う存分追っかけをしました。深夜放送のアニメなどを好きなだけ見ても次の日の寝坊を気にすることがないというのも、嬉しかったです。ただ、そんな毎日が日常になると充実感がなくなり、次第にモヤモヤした気持ちを感じるようになりました。

そのうち、平日の昼間にゲーム屋や本屋等に行くと、昼間からプラプラしている人が目に入り、自分も同じように見えるのだろうかと考えたり、学者や官僚の友人がテレビでコメントをしている様子を見て、「 自由な人生がいい 」と思いつつも、彼らの方が偉いのではと感じたりするようになってきました。その頃から、次のステップに進むことを考えるようになりました。


華子の編集後記
よどみなく会話を続けるクレバーさと、少年のような正直さのギャップが印象的な大学教授大家さん。アイドルの追っかけや深夜のアニメ鑑賞というセミリタイア生活の過ごし方は始めて聞きました( 笑 )。ちなみに、イラストはそっくりではありませんが、雰囲気は出ています。明日の後編では、4年間のセミリタイア生活を経て、勤め人として復帰した理由や、次の目標などをお聞きしました。お楽しみに。

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プロフィール

■ 大学教授大家さん

kinosita

不動産投資家
西日本の某大学教授
地方都市で母親と二人暮らし

■ 経歴

□197×年
誕生
□198×年
東京大学×学部入学

□200×年
東京大学大学院××研究科博士課程修了

□2005年
大学の教授となる

□2006年
中古RCマンション(3DK×8戸)を購入
5000万円、利回り11%

□2007年
中古鉄骨マンション(2LDK×8戸)を購入
5000万円、利回り10.5%

□2008年
中古鉄骨マンション(3LDK×4戸)を購入
3000万円、利回り12%

□2009年
中古RCマンション(3DK×24戸)を購入
1億円、利回り13%

□2011年
セミリタイア(この時点での家賃年収は約2600万円)

□2015年初め
中古木造アパート(2DK×4戸)を購入
1700万円、利回り13%

□2015年初め
中古木造アパート(2DK×6戸)を購入
4500万円、利回り13%

□2015年春
西日本にある某大学の教授として復職

□2015年秋
中古鉄骨マンション(1DK×22戸)を購入
5500万円、利回り16%

□2016年
合計7棟78室
家賃年収4,300万円、ローン返済後のCFは約2,000万円

■ 不動産で起こった3つの奇跡

1、オーバーローンが決定した日に売主が物件を他人に売ってドタキャンされた。その日のうちに、ドタキャンされた物件より遙かにいい巨大物件の話が来て、物件差し替えでオーバーローンが出た。この運命の物件のおかげでセミリタイアでき、今に至るまで主力で大活躍中。

2、別の用事で外出した時、突如、前に紹介されてのんびり手続きを進めていた物件を再度見に行かなければならない気がして、用事をキャンセルして見に行ったところ、偶然、別の競合者と不動産屋がいた。

その物件は、子供の頃に遊んでいた空き地に建っていた物件だったため、土地勘があって、競合者に気付かれずに接近でき、競合者がその日の何時頃にいくらで買い付けを入れるか聞き取ることができた。

大急ぎで物件を紹介してくれた不動産屋に行き、速攻で契約書を作成、手付を入れてハナ差で物件を抑えて買えた。

3、子供の頃、家族ぐるみで付き合っていたハウスメーカー従業員の人と音信不通になって20年。

ある日、銀行の担当との雑談中、「この不動産屋にも顔を出してみたらどうですか」と言うので行ってみたら、その社長がその人、つまり、ハウスメーカーを退職後、不動産屋を立ち上げており、20年ぶりに再会した。

そして、しばらく経って、その人からの紹介で「1」の運命の物件を買った。

追記:上記の他にも奇跡的な話はありますが、すべては偶然ではなく必然としか考えられません。うまくいくときは不思議な力が働くと思います。

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