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ゼロから家賃5億円!スーパーカーを愛する佐藤元春さん【後編】

不動産投資-大家列伝/佐藤元春さん_画像


昨日の前編に続き、札幌を中心に36棟・600室超を所有し、家賃年収5億円を超える佐藤元春さんに登場いただきます。スーパーカーに乗るという夢に向けて、規模を拡大してきた佐藤さん。融資付けのコツや、資産の組み換えのタイミング等についてお話をうかがいました。


■ 融資を受けられる方法を金融機関の担当者に教えてもらった

華子
13年前に自己資金1,500万円で始めた不動産投資が、家賃年収5億円の規模まで大きくなりました。ここまで順調にこられた秘訣は何でしょうか?


佐藤元春さん
学び続けてきたからです。僕は今でも不動産投資を始めた頃と同じように、毎日、PCで物件や土地情報を検索しています。気になる物件があれば問い合わせの電話をして、現地まで行くことも変わらずに続けています。昔より要領はよくなりましたが、13年間、休んだことはありません

まだ目標に到達していないのに、「 今は価格が上がっているから 」などといって、物件探しをやめる人がいますよね。でも、どんなときも同じことを続けるからこそ、市場の変化や相場感がわかるようになるんです。結果的に物件を買わなくても、動いていれば情報が入ってきますし、人脈だって広がります。

それと僕は、隙間時間に携帯電話の電話帳を見て、しばらく会っていない人に、用事がなくても電話するようにしています。そんな小さなアクションが、いい結果を呼び込むことは意外と多いんです。確かに、昔に比べると、向こうから情報が来ることも増えました。だからといって、自分から動くことをやめてしまったら、成長できないように思います。


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華子
規模の拡大には融資を使うことが必須だと思います。その点は、何か工夫をされたのでしょうか?


佐藤元春さん
最初の頃は、5つも6つも銀行を回って、すべて断られることはザラでした。借入ができるようになったのは、銀行員の方に融資の可否を決めるスコアリングの基準について、事細かに教えてもらったからです。コチラのやり方で通らないなら、向こうのやり方を研究して、そこに合わせていけばいいんです。

この話をすると皆に驚かれますが、銀行の担当者さんに稟議書を見せてもらったこともありますし、稟議書につける資料を一緒に作ったこともあります。今は融資を受けるには決算書の内容が重要だと知っているので、税理士さんと相談しながら、銀行からの見え方を意識した決算書を作ることを心がけています。

華子
融資を受けやすい決算書とは、どんなものですか?


佐藤元春さん
一番は、利益を上げて納税していることです。みんな、まだ節税のタイミングではないのに節税するから、借りられなくなるんです。例えば、投資家さんの多くは一括償却を好みます。でも、今、節税できても、いつかは必ず支払うことになるんです。

ですから、僕は一括償却はしません。建物に価値を乗せてそれを均等に減価償却しながら、税金もしっかりと払っていく。その方が融資が受けやすくなり、拡大のスピードも3倍は速まります。


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■ 一番儲かるのは短期でも長期でもなく中期投資

華子
13年の間には、売却も経験されたのでしょうか?


佐藤元春さん
立地がかなりいい物件は別ですが、それ以外のものは売却して、常に組み替えています。過去のデータを見ると、インカムとキャピタルの合計が最大値になるのは、購入から5年〜10年くらい。つまり、不動産投資が一番儲かるのは、短期でも長期でもなく、中期投資ということです( 個人の経験則を元にした考えです )。

手をかけた物件を売るのは寂しいですが、物件にほれるのは禁物です。とはいえ、大きな市場の流れに逆らう必要もないので、景気を見ながら、時期をずらすこともあります。基本は、景気のいいときに売り、その逆のときに買うことですね。

華子
リーマンショック以降は、新築のRC物件を手掛けているとのことですが、新築で気を付けていることは何ですか?


佐藤元春さん
一番は立地です。一つストリートが違うだけで、住人の属性や嗜好がガラリと変わることはよくあるので、○○町といった平面ではなく、○○交差点の脇というように、ピンポイントで土地を選ぶことが重要だと思います。あとは、家賃と設備、間取りのバランスですね。それらにこだわっているおかげで、全体の入居率は95%以上あります。

僕は店にいても街を歩いていても、どんな車が止まっていて、どんな雰囲気の人が多くて、どんな会話をしているか、常にアンテナを張っています。そういった情報をどんどん頭の中に積み上げて、独自のデータベースを築いていくと、この場所で、この間取りで、この値段ならきっと埋まるというラインがわかるようになるんです。

華子
生活のすべてが不動産投資につながっているんですね。


佐藤元春さん
そうですね。あとは、設備やインテリアも大事なので、新築マンションのモデルルームやインテリアショップにもよく行きます。内装に関しては、女性目線を意識して作っています。最近建てたマンションには、パントリー( 食品庫 )やウォークインのシューズクローゼットなどの収納を設けています。

戸建てが人気のエリアだったので、戸建てにあってマンションにないものってなんだろうと思い、この2つを組み入れたところ、好評でした。これも、住む人の属性を研究した結果です。ちなみに、このような建物のプランニングは僕が自分でやっています。

一級建築士と施工会社の間に自分が入り、入居ニーズを的確に捉えた物件を造ることが重要です。施主の腕が試されるところです。


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■ 家賃年収が1億円を過ぎた頃から、時間もお金も自由になってきた

華子
学び続けた結果、かなりの家賃収入とキャッシュフローを得られるようになりました。生活は変わりましたか?


佐藤元春さん
ほとんど変わっていません。お金を持てば持つほど、見栄を張る必要がなくなりますし、もともと、車以外に欲しいものってそんなにないんです。ただ、家賃年収が1億円を過ぎた頃から、時間もお金も自由になってきたという感覚はあります。買い物の時も、高い安いに関係なく、好きだから買う、という選び方ができるようになりました。

あと、昔は質素倹約に生きてきましたが、今は好きなことにお金を使うのはいいことだと思っています。初期のステージでは節約してお金を貯めることは大切ですし、節約が大好きでそれが趣味という人もそれでいいと思います。でも、ある程度自由になるお金ができたら、それを使う方が世の中のためにもなりますし、自分の心も喜びます。

華子
佐藤さんのようになりたい不動産投資家は多いと思います。どんな点に気を付けたらいいか、アドバイスをいただけますか?


佐藤元春さん
一言でいうと、継続です。僕がずっと走ってこられたのは、僕を見ている元生徒たちに、「 カッコいい大人 」だと思ってほしいから。FACEBOOKでつながっている600人のうち、半分は教え子ですし、会社の従業員にも学習塾時代の生徒が2人います。彼らにカッコ悪いところは見せられないんです。

モチベーションが落ちてしまうという人は、自分のことしか考えていないのかもしれません。誰かの力になるためにがんばろう、誰かに喜んでほしいからがんばろう、という気持ちがあれば、気力は充実してきます。それから、情報をどんどん出すことも重要。情報は発信するほど入ってくるので、くれくれ星人でいると、結局、何も入ってきません。

華子
次の目標を教えてください。


佐藤元春さん
8月9日〜10日に、札幌中から数十台のスーパーカーを集めて、「 スーパーカーフェスティバル2014 」というイベントを開催します。僕は実行委員長なので、最近はこの準備で一日中、走り回っています( 笑 )。開催中は、スーパーカーの助手席に、抽選で選ばれた子供を乗せて運転する係も担当するんですよ。

僕は子供の頃、スーパーカーに憧れて、スーパーカーに乗りたいという夢を持ったことが、大きなパワーになりました。たくさんの子供たちに本物のスーパーカーのカッコよさに触れて、ワクワクしてもらえたら嬉しいです。もちろん、大人も大歓迎です( 笑 )。

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華子の編集後記
スーパーカーのようにゴールに向かって一瞬一瞬を駆け抜けている印象の佐藤さん。融資付けのコツや売却のタイミングなど、答えがハッキリしないと考えがちなものについても、徹底的に研究・行動して、明確な指針を見つけてしまうところに非凡さを感じました。佐藤さんが実行委員長を務めるスーパーカーフェスティバル、車好きの方はぜひ足を運んでみてくださいね!


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 佐藤元春さん(さとうもとはるさん)

motoharusan

不動産投資家
有限会社恒志堂代表
札幌市内で妻と2人暮らし

有限会社恒志堂 HP
佐藤元春さん facebook

■ 経歴

□1975年
北海道札幌市生まれ
スーパーカーに憧れる少年時代を過ごす

□1998年
北星学園大学卒業

□1998年
株式会社札幌セミナー(現札幌練成会)入社

□2001年
競売で区分マンションを落札し、不動産投資を始める

□2004年
有限会社恒志堂を設立、取締役に就任

□2005年
株式会社札幌セミナー(現札幌練成会)退社

□2007年
有限会社恒志堂の代表取締役に就任
33才にして人生初のスーパーカーを購入する

□2008年
株式会社モトケンを設立、代表取締役に就任
アパート経営者とガス会社を繋ぐ仲介事業を展開

□2013年
スーパーカー&カフェ・フィカータをオープン

□2014年
所有物件36棟(600室超)、家賃年収5億円以上
フェラーリ2台、ポルシェ2台、ロータス2台、マクラーレン1台を所有

■好きなスーパーカー3つ(どれも好きで順位をつけられないのですべて1位)

1、フェラーリ

五感で楽しめる車です。
見た目のカッコよさはもちろんですが、革の手触りや香り、官能的なエンジン音など、魅力に溢れています。

以前、某TV番組から、フェラーリの横に立ってチャラチャラしている様子を撮影させてほしいと依頼が来たので、速攻で断りました。

フェラーリはチャライ車ではありません。車好きの愛を一身に集めるにはいくつも理由があります。そこは誤解しないでほしいです。
サーキット走行用に車を仕上げています。

2、ポルシェ

硬派な車です。
速度を上げるほどハンドリングの難易度が上がり、自分の技術を向上させないと乗りこなせません。
僕はサーキット走行ではポルシェに乗っていますし、初めて買った憧れのメーカーなので、いろいろな思い入れがあります。

3、マクラーレン

イギリスの車らしく、紳士的な乗り心地の車です。
完成度が非常に高く、サーキットでも安全に速く走らせることができます。さすが、F1チームが作った車だって感じです。
ちなみに、イタリアの革(フェラーリ)と、ドイツの革(ポルシェ)、イギリスの革(マクラーレン)は香りが違います。

■ お知らせ

佐藤さんが実行委員長を務めるスーパーカーフェスティバルが8月9日(土)〜10日(日)、札幌で開催されます

公式フェイスブック

□Super Car Festival 2014
日時:2014年8月9日(土)〜10日(日)
場所:ケーズデンキ月寒ドーム(札幌市豊平区月寒東3条11丁目)

□料金
前売:一般 1,000円 中・高校生 500円 小学生以下無料
当日:一般 1,200円 中・高校生 700円 小学生以下無料

□チケット発売
チケットぴあ(Pコード:988-876)、ローソンチケット(Lコード:190030)、e+(イープラス)、大丸プレイガイド、スーパーカー&カフェ・フィカータ他

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