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【前編】絶対地方高利回り! 6年でセミリタイヤした中島亮さんの「共働かず生活」

不動産投資-大家列伝/中島亮さん_画像


家賃年収6,000万円以上でセミリタイヤと聞けば、億越えのRC物件を複数棟購入する手法をイメージする方が多いのでは? しかし、6年前に会社員を卒業した中島亮さんが所有するのは、主に地方の木造中古アパート。どんな物件を買い、どのように経営し、セミリタイヤを果たしたのか? 中島さんに詳しいお話を伺いました。


■ 敷地の広い中古住宅を購入して庭にアパートを新築

華子
自己紹介をお願いします。


中島亮さん
元サラリーマンで、6年前に専業大家になった中島です。所有物件は24棟158戸で、北関東の高利回りアパートがメイン。このうちの6棟は会社員卒業後に買いました。家賃年収からローン、管理費、固定資産税などを引いたキャッシュフローは3,000万円弱くらいです。

サラリーマンの仕事は、やりがいはあったものの精神的にきついことも多く、同期100名のうち2名が自殺しました。セミリタイヤした直後はものすごく嬉しかったです。でも、いざやめてみると通帳記入くらいしかやることがなく、最近は「 暇との戦い 」に苦しんでいるところです( 笑 )。

華子
不動産投資を始めたきっかけを教えてください。


中島亮さん
結婚当初に買った家が手狭になり、住み替えを考えたことがきっかけです。次の家として中古の賃貸併用住宅を探したのですが、いい物件に出会えず、あれこれと考えた結果、神奈川県川崎市内の駅から徒歩5分の場所に敷地が広い中古住宅を買って、庭にアパートを新築することにしました。

賃貸経営は始めてでしたが、元自宅もアパートもすぐに満室に。その時点で、ローン返済後の毎月のキャッシュフローが28万円になり、不動産ってすごい、と思いました。その後、北関東の中古アパートを中心に物件を増やし、平成21年にセミリタイヤしました。アパートを建ててから6年後のことです。

■ 不動産を買えたのは「 倹約生活 」と妻のおかげ

華子
セミリタイヤのきっかけを教えてください。


中島亮さん
家賃年収が600万円を超えたくらいから、「 あれ? 自分の給料に家賃収入を合わせたら、上司やその上司の収入を超えているな・・・ 」と考えるようになりました。とはいえ、子供もいましたし、そんなに早く退職する気はありませんでした。最終的に辞めたのは、他に興味のある仕事ができたからです。

辞表を出したときは、すごく驚かれました。ポストにも恵まれていましたし、副収入があることで、社内での態度が大きくなっていて、楽しく仕事をしているように見えていたみたいです(笑)。当時の家賃収入は約4,000万円で、そのうちの半分弱がキャッシュフローでした。

華子
元になる資金はどうやって作られたのですか?


中島亮さん
倹約です! 結婚当初から妻に銀行カードもクレジットカードもとりあげられ、お小遣いも微々たるものでした( 涙 )。服はもちろん全身ユニクロ。妻も無駄遣いをしないタイプなので、自然と貯蓄が増え、銀行にもその点を評価してもらえました。

倹約生活のおかげで、最初に買った自宅のローンを10年弱で完済でき、それが次の物件購入へとつながりました。今はそれほどセコセコする必要はなくなりましたが、最初の頃に物件を買えたのは、間違いなく倹約生活と厳しい妻のおかげだと思います( 笑 )。

華子
不動産投資を始めることに、奥様は反対しませんでしたか?


中島亮さん
基本は借金反対の立場ですが、お金が増えるのは嬉しいようで、絶対にダメとは言いません( 笑 )。私の仕事の関係で、物件の名義を妻にしてほしいとお願いしたときも、OKしてくれました。そればかりか、いざ、利益が出始めると、積極的に運営してくれるようになりました。

サラリーマン時代は、私が物件の購入までを担当し、妻がそれを所有するというパターンが確立していました。妻も外資系の正社員でずっと共働きでしたが、今は彼女も仕事を辞めて、たまに来る不動産会社からの電話対応などを担当してくれています。共働きから共働かずになり、妻も毎日、暇そうにしています( 笑 )。

■ 消去法で辿りついた「 絶対地方高利回り 」投資法

華子
次の物件として、北関東の中古アパートを選んだのは、なぜですか?


中島亮さん
旧自宅と自宅横のアパートの運営がうまくいき、税引き後でも年間250万円の利益が出たんです。2年分の利益を足した500万円で本格的に物件を増やすことを考えたとき、キャッシュフローを多く得る方針で行こうと決めました。

まず、都内の区分マンションを調査したところ、新築は利回りが低すぎて却下。中古もキャッシュフローが出にくい上に、担保評価が低いため、融資を使って物件を増やしたい自分には合わないと思いました。

次に、都内の一棟物も考えたのですが、もともとお金のある人が、資産を保全するのに向いている手法で、キャッシュフローを求める自分とは方向性が違う。そんな風に消去法で検討した結果、利回りの高い地方の中古アパートに行き着きました。

その他に、地方のアパートは固定資産税が安いことや、建物比率が高くて減価償却費が多く取れるというメリットもあります。利益の割に減価償却費が多ければ、所得が減り、所得税も少なくなります。

華子
しかし、地方は空室リスクが高いのでは?


中島亮さん
確かに、人口減少に伴う空室リスクはありますが、場所を選ぶことでそれも抑えられます。私は首都圏にも物件がありますが、地方に比べてすごく簡単に埋まるというわけでもありません。今は東京でも山手線の内側の人気エリア以外は、けっこう空いていますよね。

都内だから、田舎だからというより、アパートのあるエリアが供給過剰になっていないかが大切。人口が少なくても、アパートがもっと少なければ埋まるんです。欠点は、担保評価が低く、いずれローンが行き詰ることですが、そのときは貯まったキャッシュフローで現金買いすればいいと考え、まずは融資を引いて買えるだけ買おうと決めました。

華子
地方の中古アパートは、融資がつきにくいと聞きます。


中島亮さん
私の場合、融資のつきやすい職業だったことや、高利回り物件ばかり買っていたことで、会社員時代は比較的スムーズに融資を受けられました。具体的には、最初の頃はメガバンクや信用金庫さん、拡大期は金利が高いことで知られるS銀行さん、退職後は日本政策金融公庫さんなどにお世話になりました。金利は平均で2%台前半です。

利回りが高い物件なら、金利が高くても、その分を吸収できます。もちろん、買って終わりではないので、周囲の業者さんへのヒアリングを元に、埋まる物件を選ぶことは重要。私の主戦場は空室率が高いエリアの多い北関東ですが、入居率は常に9割以上を維持できています。


華子の編集後記
スーツを着ているとエリートサラリーマンに見える中島さん。とても「 暇との戦い 」に苦しんでいるようには思えません( 笑 )。口調は柔らかで面白く、それでいて数字とロジックに圧倒的に強いというギャップが印象的でした。明日の後編では、地方高利回りアパートの運営について詳しく伺います。お楽しみに。


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プロフィール

■ 中島亮さん(なかしまりょうさん)

motoharusan

不動産投資家
神奈川県川崎市在住
家族は妻と娘2人
ブログ:サラリーマンだからできた不動産投資

■ 経歴

□鹿児島県屋久島出身

□中央大学卒業後、都内の企業に就職

□2003年(40才)
アパート事業をスタート

□2009年(46才)
セミリタイヤして専業大家に

■ 不動産投資の主な経歴

□1994年12月
川崎市稲田堤 4,360万 木造(旧旧自宅、現在賃貸)


□2002年4月
川崎市 生田戸建5,420万(旧自宅、現在賃貸)


□2002年8月
川崎市 生田アパート2,400万 軽量鉄骨

□2003年10月
茨城県築西市(下館) 3,100万 利回り17.87% 重量鉄骨


□2004年7月
横須賀市浦賀 1,600万 利回り20% 軽量鉄骨


□2004年9月
千葉県八街市 2,500万 2棟  利回り20.1% 木造


□2005年1月
埼玉県熊谷市 4,000万 利回り17.5%(売却)重量鉄骨


□2005年9月
茨城県築西市 800万 利回り25.88% 木造


□2006年8月
茨城県鹿島市 4棟 5,915万 利回り18.9% 木造


□2006年12月
川崎市 6,180万 7LDK 木造(自宅)


□2008年8月
千葉県成田市 1,450万 利回り18.62% 木造


会社員を卒業

□2011年3月
群馬県太田市 6,000万2棟 利回り17.4% 重量鉄骨


□2012年9月
茨城県石岡市 3,500万4棟 利回り32% 軽量鉄骨


□2014年2月
群馬県太田市 4,250万 2棟 利回り15% 重量鉄骨


□暇に耐えられず、自分の物件ツアーや不動産投資予備校(ななころ氏代表)での講師業を始める。

■ 他の人とちょっと違うことベスト3

1、暇なこと
夫婦二人、一日30分の仕事量で事足りる(不動産の売買を行う時期は別)。
共働きから、共働かずの生活に。

2、夫婦二人の生まれた場所の距離と田舎度
一方が南の屋久島で、もう片方が北のアラスカ(妻二重国籍)

3、子育ての期間が長いこと
現在、長女が20歳で次女が11歳。長女が生まれ、次女が22歳になるまでの間、31年間も子育てをしていることになる。

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