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【後編】絶対地方高利回り! 6年でセミリタイヤした中島亮さんの「共働かず生活」

不動産投資-大家列伝/中島亮さん_画像


昨日の前編に続き、地方の木造高利回りアパートを買い進め、6年でセミリタイヤした中島亮さんに登場いただきます。高利回り物件を買うための秘訣、リフォームを安価に行う方法、新人大家さんに伝えたいメッセージなどについて、お話を伺いました。


■ 「 反社系 」の住人が物件案内をしてくれた利回り84%のアパート

華子
中島さんが所有されているのは高利回り物件が多いですね。物件の探し方を教えてください。


中島亮さん
基本はネットで、親しくしている業者さんから直接紹介を受けたものも一部あります。最初に買った筑西の鉄骨アパートもネットで見つけたものですが、このときの担当者さんからは全部で6棟購入しました。その時の担当は現在、F士企画にいるS川さんといって、非常に信頼できる方です。あと、北関東の物件ではSラージさんにもお世話になっています。

利回りについては、15〜20%くらいのものは、工夫次第で優良物件にできるものが多いと感じています。逆に、20%以上のものは賃貸需要が全くない物件や傾いている物件など、絶対に手を出してはいけないものもかなり含まれているという印象です。といいながら、平成24年に、茨城で表面利回り84%のアパートを買ったんですが( 笑 )。

華子
利回り84%ということは、廃墟系でしょうか?


中島亮さん
メール( そういえば、健美家からのお知らせメールでした! )が届いてすぐ、不動産会社に「 買います 」とFAXを入れて、現場に向かったところ、4棟一括の物件で全部ボロ。そのうちの1棟は、超ボロボロでした。他の3棟もガラガラで、なぜか敷地内のアチコチに鳥かごが置かれていました。あと、犬が1匹いてワンワンほえていました。

その後、一人で敷地内を探索していると、半袖の下からチラリと刺青をのぞかせている男性と目があい、「 何してるんだ 」と聞かれました。ドキドキしながら物件を見に来たことを告げると、なんとその方の口から「 この建物は前面道路が4m以上あるし、坪10万円はするよ 」と宅建業者顔負けの物件説明が始まったんです。

華子
その方は何者なのでしょう? 詳しく聞かせてください。


中島亮さん
今風にいうと「 反社 」の方で、以前、地上げ屋をしていたそうです。この方にはずっと住んでいてもらうつもりでしたが、話し合いの結果、私が買った後、すぐに退去されました。鳥かごや犬はその方の所有物だったので、動物問題も片付きました。

普通、物件調査に来て、敷地中に鳥かごがあって、犬がほえていて、アチラ系の怖い方がうろついていたら、買い付けを入れませんよね。利回り84%という数字も、この理由で他の投資家が敬遠したからだと思うんです。私はたまたま会話する機会があり、悪い方ではないとわかったのでラッキーでした。

■ 知り合いの大工チームへの発注でリフォームコストを削減

華子
購入後にかなり、リフォーム費用がかかったのでは?


中島亮さん
物件価格1,500万円に対して、リフォーム費用が2,000万円かかりました。融資はつかないので、すべて現金です。ただ、それでもリフォーム費用は安く済んだほうだと思います。私はコスト削減のために管理会社を通さず、知り合いの大工チームにリフォームを頼んでいるからです。

彼らは労賃と材料費を基本として請負金を決定してくれるのでコスト的にオーナーに優しい点がすばらしかったです。ただ、夜中までがんばってくれていると思ったら、単に朝に弱く、夜に強い夜型だったという建設業には合わない性格だった点は、驚きでした( 笑 )。ちなみにリフォーム後の実質利回りは32%程度になりました。

華子
安くお願いできる業者さんとのつながりというのは、賃貸経営をする上で大きな強みですね。


中島亮さん
そうですね。チームにはユニークなメンバーが多くて、大工の一人が、夜の店で出会ったタイ人のホステスさんに、「 大家さんに言っておくから、俺が工事しているアパートにおいで 」と言って、勝手に住まわせてあげていたこともあります。

他にも、水道屋さんが20台分のキッチンのサイズを間違えて注文してしまったり、階段の工事を引き受けてくれた鉄骨屋の社長さんが、2階から落ちて救急車で運ばれたりと、肝を冷やすようなこともありました。両方、大事にはならなかったので、本当によかったです。

あと、これは職人さんではありませんが、融資のお願いに行った銀行の支店長に「 ドライブに行きましょう 」と外に連れ出され、「 この物件は辞めた方がいい 」と本気の助言をもらったこともあります。物件の見た目と机上の利回りに惹かれていた私の目を覚ましてくれたんです。人に恵まれているなと思います。

華子
それほどのお仕事をされているのに、平均すると一日に30分しか仕事をしていないそうですね。効率化のコツを教えてください。


中島亮さん
管理会社さんに任せることです。「 7割信頼して3割疑う 」のが基本スタンス。私はDIYをしませんし、リフォームの確認でもあまり現場には行きません。これまで、男性の住人が隣の部屋の女性をストーカーしたり、デイサービスの入っていた戸建てで夜逃げがあったりと、いくつかトラブルもありましたが、すべて管理会社さんと保証会社さんが対処してくれました。

他にも賃貸管理には色々なリスクがありますが、例えば、地震には地震保険、滞納には保証会社を使うことができます。それらの仕組みを使ってリスクを分散することで、身体的にも精心的にものんびりと過ごすことができています。


■ 仕事を辞めてわかった会社員時代に得ていた「 収入以外のこと 」の価値

華子
セミリタイヤ後の生活はいかがですか?


中島亮さん
辞めた直後は、他にやりたいことがありましたし、「 もう満員電車に揺られなくていい 」と喜びましたが、すぐにつらくなりました( 笑 )。やりたかったことへの興味を失ってからは、まさに毎日が日曜日。テニススクールに行っても、「 何をされている方ですか? 」といぶかしげな目をした主婦やシニア男性たちから質問されて、落ち着きません( 笑 )。

今からサラリーマンに戻る気はありませんが、自分は仕事から、収入以外にたくさんのことをもらっていたんだな、と辞めてから実感しました。特に、仕事を通じた人と人とのつながりというのは、ありがたいものだったと思いますね。

華子
次の目標はありますか?


中島亮さん
暇に耐えかねて、去年から、私の持っている物件を案内する「 アパートの見学会 」を始めました。最近のサラリーマン投資家は、勉強家で知識が深いと思うのですが、知識量が多すぎて、決断に至らない人が多いイメージです。

そうかと思えば、表面利回りが10%を切るような中古物件を4%以上の金利で購入するという私から見たら非常に大胆な方もいて、「 おいおい、大丈夫かよ 」と思わず声をかけたくなるような人も少なくありません。

お節介かもしれませんが、見学会はそんな方に失敗してほしくなくて企画しています。3〜4人の少人数で回るので、車の中で話が盛り上がって、私自身もとても楽しいんですよ。そんな活動を通じて、自分なりに人の役に立てたら嬉しいです。

世の中が忙しい年末年始も、私は特にやることもないので、アパート見学会にエネルギーを注ぐつもりです( 笑 )。ブログにスケジュールを掲載しているので、興味のある方にはぜひお越しいただき、私の話し相手になってほしいです( 笑 )。

華子
これから不動産投資を始める人へのメッセージをお願いします。


中島亮さん
昔と違い、サラリーマンも一生安泰の時代ではありませんから、副収入は絶対に持っていた方がいいと思います。そのためには、まずは倹約! 特に初期のころは「 贅沢は敵 」と思ってお金を貯めましょう。そして、お金が満ちても安易にセミリタイヤを考えないこと( 笑 )。

人が生きるためには、お金以外に「 自己実現 」するための場所が必要。やりたいことがあるなら別ですが、そうでないなら、賃料収入を得ながら、定年まで勤めあげるというのも、いい生き方だと思います。


華子の編集後記
とってもパワフルでしあわせそうに見える中島さんのセミリタイヤについての発言には、考えさせられました。経済的自由と時間的自由を得た先で、自分は何をしたいのか、何をしてあげられるのか・・・。セミリタイヤはゴールではなく、スタートなのだと実感した次第です。それにしても楽しい取材でした。中島さん、ありがとうございました。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 中島亮さん(なかしまりょうさん)

motoharusan

不動産投資家
神奈川県川崎市在住
家族は妻と娘2人
ブログ:サラリーマンだからできた不動産投資

■ 経歴

□鹿児島県屋久島出身

□中央大学卒業後、都内の企業に就職

□2003年(40才)
アパート事業をスタート

□2009年(46才)
セミリタイヤして専業大家に

■ 不動産投資の主な経歴

□1994年12月
川崎市稲田堤 4,360万 木造(旧旧自宅、現在賃貸)


□2002年4月
川崎市 生田戸建5,420万(旧自宅、現在賃貸)


□2002年8月
川崎市 生田アパート2,400万 軽量鉄骨

□2003年10月
茨城県築西市(下館) 3,100万 利回り17.87% 重量鉄骨


□2004年7月
横須賀市浦賀 1,600万 利回り20% 軽量鉄骨


□2004年9月
千葉県八街市 2,500万 2棟  利回り20.1% 木造


□2005年1月
埼玉県熊谷市 4,000万 利回り17.5%(売却)重量鉄骨


□2005年9月
茨城県築西市 800万 利回り25.88% 木造


□2006年8月
茨城県鹿島市 4棟 5,915万 利回り18.9% 木造


□2006年12月
川崎市 6,180万 7LDK 木造(自宅)


□2008年8月
千葉県成田市 1,450万 利回り18.62% 木造


会社員を卒業

□2011年3月
群馬県太田市 6,000万2棟 利回り17.4% 重量鉄骨


□2012年9月
茨城県石岡市 3,500万4棟 利回り32% 軽量鉄骨


□2014年2月
群馬県太田市 4,250万 2棟 利回り15% 重量鉄骨


□暇に耐えられず、自分の物件ツアーや不動産投資予備校(ななころ氏代表)での講師業を始める。

■ 他の人とちょっと違うことベスト3

1、暇なこと
夫婦二人、一日30分の仕事量で事足りる(不動産の売買を行う時期は別)。
共働きから、共働かずの生活に。

2、夫婦二人の生まれた場所の距離と田舎度
一方が南の屋久島で、もう片方が北のアラスカ(妻二重国籍)

3、子育ての期間が長いこと
現在、長女が20歳で次女が11歳。長女が生まれ、次女が22歳になるまでの間、31年間も子育てをしていることになる。

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