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東京・千葉の少額・高利回り物件で家賃年収1200万円。39才のサラリーマン大家「斉藤国正さん」【前編】

不動産投資-大家列伝/斉藤国正さん_画像


今回の大家列伝は、千葉県在住のサラリーマン投資家、斉藤国正さんに登場いただきます。立地と利回りを重視する斉藤さんは、東京と千葉の区分マンションや築古戸建など、1,000万円以下の物件を中心に12棟14室を所有。

家賃年収1,200万円に対し、手残りが6割を超えるという堅実的な投資も特徴です。前半の今日は、銀行を利用せず、キャッシュやノンバンクで買い進める理由、実際に所有している物件等について語っていただきました。



■ 東京と千葉の小ぶりな物件を12棟・14室所有

華子
自己紹介をお願いします。


斉藤国正さん
斉藤といいます。千葉県在住のサラリーマン大家で、年齢は39才です。2008年に都内に中古ワンルームマンションを買ったのを機に、不動産投資を始めました。東京と千葉の低価格な物件を中心に、12棟14戸を所有していて、家賃収入は年間約1,200万円です。

気が付けば10年も不動産投資をしているのに、サラリーマンを辞められる気配が全くしません。後から始めた投資家が一棟物を買ってセミリタイアしていく様子を、唇を噛みしめながら見つめる今日この頃です。


斉藤さんの出身地である岩手県住田町の田園風景

華子
不動産投資を始めたきっかけを教えてください。


斉藤国正さん
もともとは弁護士を目指して大学卒業後も司法浪人をしていましたが、親に何年も迷惑をかけられないので、司法試験の受験を諦めてサービサー( 債権回収会社 )へ入社しました。

高年収弁護士を諦め、年収350万円の清貧な暮らしをする中で、仕事を通じて不動産投資というものを知り、自分もやってみたいと思いました。

華子
お金持ちになりたいという思いは昔からあったのですか?


斉藤国正さん
はい。「 20代で目指せ、年収1,000万円 」的な野心は持っていました( 笑 )。ちなみに、結婚相手は合コンで探したのですが、連絡先を聞くのは正社員でダブルワークできる女性に絞り、妻との交際は、実家の資産背景を調べてから踏み込みました。ちなみに不動産屋の娘さんです。

華子
そんなことは、こういうところで言わない方がいいのではないでしょうか?


斉藤国正さん
もちろん、愛もあるので大丈夫です。その愛の結晶である元気な男の子が3人います。

■ 目標は実質利回り10%以上、家賃の100倍の購入価格

華子
安心しました。ところで、一棟物でなく、区分マンションを中心に買っているのはなぜですか?


斉藤国正さん
僕は何よりも立地が大事と思っているのですが、当時の年収で都内に買えるのは区分しかありませんでした。

華子
物件を買うときの基準のようなものはありますか?


斉藤国正さん
目標とする利回りは実質で10%以上、理想の購入価格は家賃の100倍です。それができれば、利回りは12%になります。一応補足すると、実質利回りというのは、管理費・修繕費を引いた手取り家賃での利回りという意味です。

これらは、尊敬する芦沢晃さんの本を参考にしています。今は物件価格が高くなって実質利回り10%なんて滅多に見ませんが、10年前はけっこうありました。いい時期に始めたはずなのに、それほどお金持ちになっていないのが不思議です。

華子
最初に買った物件について教えてください。


斉藤国正さん
厳密にいうと2007年に高田馬場( 東京都新宿区 )に買った自宅マンションが1戸目です。将来は人に貸すことを前提に2,700万円で購入しました。今は賃貸していて、利回りは5%程度です。

改めて考えると、安い部屋を借りて住み、頭金を貯めてアパートを買えばよかったと思いますが、買った時よりも値上がりしているので、まあいいかという感じです。


40平米、13.6万円(実質利回り5%)で賃貸中の元自宅マンション(2007年購入)

そして2008年に、投資用として白山駅( 東京都文京区 )徒歩7分の14平米の区分マンションを730万円で買いました。当時入社1年目の僕の代わりに、入社10年目だった妻にローンを組んでもらい、頭金の250万円も出してもらいました。

その代わり、家賃は妻の口座に入れています。この作戦が奏功して、妻は不動産投資に反対しなくなりました。


家賃8.1万円、実質利回り13%の白山の区分マンション(2008年購入)

華子
3戸目以降も、融資を引く形で区分マンションを買い増したのでしょうか?

斉藤国正さん
いえ、3戸目は2戸目購入から2年4ヶ月後に560万円の区分マンションを現金で購入しました。物件は落合南長崎駅( 東京都新宿区 )徒歩2分の場所にある約12平米のワンルームです。


家賃5.5万円、実質利回り10%の落合南長崎の区分マンション(2011年購入)

荻窪( 東京都杉並区 )の4戸目と千歳烏山( 東京都世田谷区 )の5戸目も似たような物件で、この2つは大学の友人から金利7%で融資を受けました。利回りはどれも実質利回りで11%以上あります。


家賃5.8万円、実質利回り10.5%の荻窪の区分マンション(2012年購入)


家賃5万円、実質利回り11%の千歳烏山の区分マンション(2013年購入)

■ 現金で安く買い、融資を引く際の担保として活用

華子
金融機関からお金を借りないのはなぜですか?


斉藤国正さん
勤務先の会社で不良債権処理の仕事をしていたので、借金が返せなくなった人たちを間近に見ていて、借金に対するアレルギーがありました。…という理由もありますが、過去に自分名義で融資を申し込んでも審査が通らなかったことが大きいです。

ノンバンクも某高金利銀行も相手にしてくれませんでした。それ以来、「 自分はまともなところからお金を借りられない人間なんだ 」という悲しい思いが刷り込まれました。

華子
そうなんですね。


斉藤国正さん
それと、最初に妻に借金をしてもらって区分マンションを買った時、抵当権設定費用などの諸費用が多額にかかり、指値もそれほど通りませんでした。それなら、現金で指値を入れて安く買ってから、将来現金で買った物件を担保にお金を借りた方がいいと思いました。

知人に借りる時は2年で全額返済しています。超短期のファイナンスであれば、元本をガンガン減らしていくことで高金利は吸収できます。

カードローンもフル活用しています。ノンバンクや公庫よりもスピーディに借りられるので、お金が足りないときは躊躇なく使います。こちらもつなぎ的な使い方で、短期間で返しています。

華子
ところで、物件の広さが12平米や14平米など、都内とはいえ狭いように感じます。その広さですと3点ユニットかと思うのですが、入居付けはいかがですか?


斉藤国正さん
狭くてもいいんですよ。私が独身時代に住んでいた落合( 東京都新宿区 )の12平米のマンションはシャワーとトイレの2点ユニットでバスタブもありませんでしたが、私は何の疑問も持たず、月5.5万円の家賃を払って住んでいました。

サラリーマンは狭くても、安ければ住みます。自分がそうだったので、何も心配していません。ただ、狭さをカバーするためには立地が重要です。

千歳烏山駅( 東京都世田谷区 )徒歩6分で12平米の物件は、退去が多くて赤字になった年がありました。それ以来、ワンルームはかなりの都心エリアでしかやらないと心に誓いました。

■ テラスハウスと築古戸建でさらなる高利回りを狙う

華子
それでは、物件はすべて都内なのですか?


斉藤国正さん
あ、いえ、ワンルームマンション以外は、千葉にも買っています。6号物件は本八幡駅( 千葉県市川市 )徒歩12分の場所にある連棟テラスハウスです。不動産価格が上昇し、都内で利回り10%を確保するが難しくなったので、都落ちしました。


3DKで家賃6万円(実質利回り13%)の本八幡のテラスハウス(2014年購入)

なぜテラスハウスにしたかというと、「 連棟テラスハウスって、ある意味、木造の区分じゃね? 」と思ったからです。競売にかかった物件で、落札した業者が元持ち主にリースバックしていたものをオーナーチェンジで買いました。価格は530万円で、現金買いです。

6号物件がうまくいったので、続く7号物件も連棟テラスハウスを買いました。船橋法典駅( 千葉県船橋市 )徒歩8分の場所にあり、価格は480万円で、こちらも現金買いです。テラスハウスはその2戸だけで、8号物件と9号物件は、都内の築古戸建です。


3DKで家賃5万円(実質利回り12%)の船橋法典のテラスハウス(2015年購入)

華子
どんな物件ですか?


斉藤国正さん
8号物件は有楽町線赤塚駅( 東京都練馬区 )徒歩12分の戸建で、価格は700万円。築50年で再建築不可ですが、家賃が9.5万円で、利回りは15%あります。


4DKで家賃9.5万円(実質利回り15%)の赤塚戸建(2015年購入)

9号物件は馬込沢駅( 千葉県船橋市 )徒歩15分の戸建で、380万円。こちらは生活保護者の支援団体に4.5万円でサブリースしています。両方とも現金での購入です。


4DKで家賃4.5万円(実質利回り13%)の馬込沢戸建(2016年購入)

■ 年収が増えても生活レベルを上げずに貯金に励む日々

華子
現金を投入するペースが速いですね。


斉藤国正さん
僕は2回、転職してそのたびに給料が増えています。最初のサービサーが年収350万円、その会社が倒産して入った銀行の子会社のサービサーが年収700万円、ヘッドハンティングで入った今のファンド運用会社は、年収8桁で成績によってボーナスが多く出ます。

それと、今は辞めましたが、5年前までは副業として知人の会社の経理と総務、営業事務を手伝っていて、月に10万円くらいもらっていました。そうやって、収入は増えたのに、港区ではなく千葉に住み、仕事終わりに寄り道もせず、子育てに時間を費やしています。

家賃は18万円ですが、会社から8万円の家賃補助が出ますし、クルマもないため、毎月、けっこうな額が貯まります。それでもキャッシュで買い続けていると現金が枯渇するので、10号物件では融資を受けました。

華子
現金をどんどん投入できる背景には、副業や節約生活という努力があったのですね。ところで、10号はどんな物件ですか?


斉藤国正さん
1,820万円の1棟アパートでノンバンクからオーバーローンを引きました。新小岩( 東京都葛飾区 )にある再建築不可物件なんですが、道路につながったときのことを考えるとすばらしいポテンシャルを持っているので、じっくり待とうと思っています。


3DK×3戸、賃料19.2万円(実質利回り12%)の新小岩のアパート(2017年購入)


華子の編集後記
年収300万円代時代に不動産投資を始め、コツコツと物件を増やしてきた斉藤さん。ブレることなく好立地・高利回りの物件を追い求める姿勢にはストイックささえ感じます。明日の後編では、購入して3ヵ月で物件が全焼した話、2018年に購入した物件、物件を売らない理由等を伺います。お楽しみに。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 斉藤国正(さいとうくにまさ)さん



千葉県在住
年齢:39才
職業:ファンド運用会社勤務、不動産投資家
家族:妻と息子3人(小学校4年、5歳、3歳)
家賃収入 約1,200万円 
給与収入 8桁で成績によって変動

ブログ:サラリーマンと不動産投資
Twitter :SAT(勤め人不動産投資家)



■ プロフィール

□1979年
岩手県住田町生まれ

□2002年
早稲田大学法学部を卒業し、司法浪人

□2005年3月
司法試験受験をあきらめて、サービサー(債権回収会社)へ入社(給与350万円)
債権回収の現場を体験する中で不動産投資を知る

□2006年11月
知人と会社を設立し、ダブルワークを開始(副業給与120万円)

□2007年11月 
結婚後の新居を購入。人生初の不動産購入

□2008年1月
結婚

□2009年2月
長男誕生

□2010年9月
勤務先が倒産し、同業の銀行子会社のサービサーへ転職(給与700万円)

□2013年1月
ヘッドハントされて現在のファンド運用会社へ転職(給与8桁)

□2014年8月
次男誕生、同時期に国税による税務調査を受け、修正申告、約450万円を納付

□2015年3月
三男誕生、妻が実家の不動産会社を継ぐためにサラリーマン退職

□2016年6月
給与+家賃収入で税率が最高税率に達し重税に耐え切れず法人を設立し、個人所有1件を残してすべての不動産を法人へ売却

■ 不動産投資に関する経歴

□2007年11月
高田馬場徒歩7分(旧自宅)区分購入
金額2,700万円
※メガバンクから住宅ローンとして2,900万円借入
面積:40.8u(壁芯)
賃料:136,000円
利回り(管理・積立金控除後):5%

□2008年9月
白山徒歩7分(都営三田線)区分購入
金額730万円
※メガバンクから妻名義で510万円借入
面積:14.2u(壁芯)
賃料:81,000円
利回り(管理・積立金控除後):13%

□2011年2月 
落合南長崎徒歩2分(都営大江戸線)区分購入
金額560万円
※現金で購入
面積:12.14u(壁芯)
賃料:55,000円
利回り(管理・積立金控除後):10%

□2012年9月
荻窪徒歩6分(JR線)区分購入
金額560万円
※現金で購入(友人から借入)
面積:14.46u(壁芯)
賃料:58,000円
利回り(管理・積立金控除後):10.5%
※2017年に900万円で売却

□2013年2月
千歳烏山徒歩6分(京王線)区分購入
金額450万円
※現金で購入(知人から借入)
面積:12.46u(壁芯)
賃料:50,000円
利回り(管理・積立金控除後):11%

□2014年1月
市川・本八幡徒歩12分(総武線)テラスハウス区分購入
金額530万円
※現金で購入
面積:27.90u(土地)、37.18u(建物)
賃料:60,000円
利回り:13%

□2015年1月
船橋法典徒歩8分(武蔵野線)テラスハウス区分購入
金額480万円
※現金で購入
面積:30.17u(土地)、42.16u(建物)
賃料:50,000円
利回り:12%

□2015年8月
地下鉄赤塚徒歩12分(有楽町線)戸建購入
金額700万円(再建築不可)
※現金で購入
賃料:95,000円
利回り:15%

□2016年1月
馬込沢徒歩15分(東武アーバンパークライン)戸建購入
金額380万円
※現金で購入
面積:66.11u(土地)、48.08u(建物)
賃料:45,000円
利回り:13%

□2017年8月
新小岩徒歩27分(総武線)アパート(3DK×3戸)
金額1,820万円(再建築不可)
※ノンバンクで1,880万円借入
面積:111.30u(土地)、130.18u(建物)
賃料:192,000円
利回り:12%

□2017年10月
馬橋 徒歩12分(常磐線)テラスハウス区分購入
金額560万円
※日本政策金融公庫で580万円借入
面積:710u(土地持分8%)、53.76u(建物)
賃料:57,000円
利回り:12%
⇒購入後火事になり、更地にして売却

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額775万円(再建築不可)
※700万円をノンバンクで借入
面積:35.63u、35.54u(建物)
賃料:80,000円
利回り:12%

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額730万円(再建築不可)
※640万円をノンバンクで借入
面積:40.23u、49.68u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2018年8月
一之江駅徒歩22分(都営新宿線)戸建購入
金額750万円(再建築不可)
※750万円をノンバンクで借入
面積:29.76u、40.10u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2018年9月
12棟14戸所有、家賃年収は約1,200万円
手残りは6割程

■ 不動産投資を行う上で影響を受けた本ベスト3

サラリーマン大家さんが本音で語る中古マンション投資の極意 (芦沢晃さん、筑摩書房)



(最新版)中古1Rマンション堅実投資法(芦沢晃さん、ごま書房新社)



改訂新版 中古ワンルームマンション投資の秘訣(芦沢晃さん、ごま書房新社)





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