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家賃1200万円のサラリーマン大家「斉藤国正さん」が、地方物件より都内の再建築不可物件を選ぶ理由【後編】

不動産投資-大家列伝/斉藤国正さん_画像


昨日の前編に続き、千葉県在住のサラリーマン投資家、斉藤国正さんに登場いただきます。東京と千葉の少額・高利回り物件を中心に12棟14室を所有する斉藤さんが、不動産価格が上がった昨年、今年に買った物件はどんなものなのか?

後編の今日は、斉藤さんが、都内の再建築不可物件を買う理由、サラリーマン大家は物件を売らない方がいいと感じるワケ、少額・高利回りの投資手法を経て次に目指すステージなど、より詳しいお話をうかがいました。



■ 購入から3ヵ月後にテラスハウスが全焼

華子
右肩上がりで順調に来ているように感じますが、トラブルも経験されましたか?


斉藤国正さん
はい。2017年に560万円で買った馬橋駅( 千葉県松戸市 )近くのテラスハウスで、火事が起きてしまったんです。この物件は、日本政策金融公庫から570万円を借りて購入したのですが、買って3ヵ月後に全焼しました。


テレビのニュースでも放送されるほどの火事だった

建物滅失登記やら、共有持分の皆さんとの話し合いやら、残った土地の共有部分全部の一括売却やら、消防への届出やら、大変な目にあいました。

でも、家賃収入15万円(3 カ月分 )、火災保険700万円、土地売却により400万円で合計1,115万円を回収できたので、収支はプラス。この事件以降、火災保険は上限で入ることにしています。

華子
火事になったことで、購入のペースを緩めようと思ったりはしましたか?


斉藤国正さん
いえ、逆に1棟燃えてしまったので、新たな物件を買いたいと思い、2018年3月に12号物件として、新小岩駅( 東京都葛飾区 )徒歩20分の戸建を買いました。

同時期に、この物件のすぐ近所に売り物件が出ていたので、2棟まとめてノンバンクで融資を引きました。


家賃8万円(利回り12%)、2018年に購入(奥のブルーの建物)、再建築不可

価格は12号が775万円で、13号が730万円です。両方とも再建築不可の築古物件ですが、利回りは12%あります。まとめて借りたのは、その方が融資手数料がお得だからです( 笑 )。


家賃7.5万円(利回り12%)2018年に購入、再建築不可

ちなみにノンバンクで共同担保を求められた時は、初期に現金で買った区分が役立ちました。それと、直近では8月に、ノンバンクで融資を受けて14号となる貸家を700万円で買いました。


家賃7.5万円(利回り12%)、2018年に購入、再建築不可

華子
再建築不可物件がお好きなんですね。


斉藤国正さん
違います。立地のいい場所の高利回り物件が好きなんです。

■ 地方物件よりも都内の再建築不可物件を選ぶ理由

華子
東京と、東京寄りの千葉に物件が固まっていますね。それ以外の地方に買おうとは一度も思いませんでしたか?


斉藤国正さん
地方で買って成功している人がいるのは知っていますが、いい物件があるなと思っても、人口推移と駅の乗降人数を見ると、数年後は厳しくなると思い、ビビってしまうんです。

華子
中には、出口のとりにくい再建築不可物件の方がリスクが高いと考える投資家もいると思います。


斉藤国正さん
都内は人口が多いので、ずっと貸し続けることができると考えています。築古が多いですが、生活保護の方を対象にすれば埋まりますし、早期の売却を前提にしなければ、10年程度で投資資金は全額回収できるのでそれほどリスクは高くありません。いつか道路沿いの土地を買える日を夢見ながら、保険をがっちりかけて持ち続けるつもりです。

華子
売却はしないのですか?


斉藤国正さん
2012年に買った荻窪の区分マンションを、2017年に売却しました。560万円で買い、毎月5万円の手残りがあったものが、900万円で売れました。トータルでは1,200万円の収入で、投資金額の約2倍を回収した計算になります。

試験的に売却してみたのですが、僕らサラリーマン投資家は、失敗投資物件の損切り以外で売却はするべきではないと思いました。この物件も実利で10%以上回っていたので、売る必要はなかったと思います。

売ったところで、次に高利回りの物件が買えるわけでもないですし、売却には手間もかかります。時間は大切な経営資源です。売却に時間をかけるより、資産を増やすほうに時間をかけるべきだと感じました。

■ サービサー時代に見た借金を返せなくなる人の特徴

華子
少し話は変わるのですが、サービサーとして、借金を返せなくなった人をたくさん見てきたと思います。どんな人がお金を返せなくなるのでしょうか?


斉藤国正さん
多かったのは、バブル期に高い投資用マンションを買い、給料から補填しながら返済していたけれど、転職や離婚で収入が減り、行き詰まった人たちです。

賃貸経営で失敗したというより、そもそも買ってはいけない物件を買ってしまった人が大半ですね。営業マンの話を鵜呑みにする人、比較検討をしない人という傾向があります。

華子
逆に、成功する不動産投資家の人は、どんな特徴があると思いますか?


斉藤国正さん
僕がいうのもなんですが、一番大切なのは、コミュニケーション能力だと思います。不動産管理会社、仲介業者さん、客付け業者さん、リフォーム会社さん、金融機関、入居者などと良好な関係を維持することは、収益を出していく上では絶対必要です。

逆に言うと、この能力さえあれば、どんなビジネスでも成功できますし、もしこの能力が低ければ、いかなるビジネスも成功しないと思います。

2つ目は、相場観です。家賃相場、物件自体の価格の相場、リフォーム費用の相場、広告費の相場、礼金の相場等、相場観がなければいかなる投資判断もできません。

そして3つ目は勇気。不動産投資家たるもの、友達は、愛と勇気であるべきです。未知の道が目の前に広がっている時に、引き返すか? 前に進むか? で迷ったときに、どちらを選ぶのか。

多額の借入をする、未確認情報が多い物件を買うなど、不安になる場面もありますが、そこで前に進む勇気が必要だと思います。

■ 5年以内にキャッシュフロー100万円を達成したい

華子
コツコツと小さな物件を買い続けてきましたが、振り返ってみていかがですか?


斉藤国正さん
所有物件は12棟14室、家賃年収は約1,200万円になりました。そのうち6割くらいが手元に残ります。総借入額は約9,000万円ですが、ノンバンクと公庫、カードローンと知人からの借金だけで、銀行、信金、信組からは住宅ローン以外でまともに借りたことがありません。

クセの強いやり方かもしれませんが、不動産投資を始めてよかったと思っています。

華子
これからの不動産投資の目標を教えてください。


斉藤国正さん
次は都内で大きめの1棟物件に挑戦したいです。リスクを考えて高利回りの小さい物件ばかり買ってきましたが、レバレッジをかけて一棟マンションを買いたいですね。セミリタイアした人たちを見ると、羨ましさがこみ上げてきます。収入も増えたので、銀行も今なら融資してくれるかもしれません。

それと、セミリタイアも少し気になっています。僕はシミュレーションが好きなんですが、不動産投資を始めた頃のシミュレーションでは、53才でキャッシュフロー600万円台という計画だったんです。

でも、やってみたら30代半ばで達成できました。この分だと、5年以内に月のキャッシュフロー100万円も達成できそうです。

華子
人生の目標はいかがですか?


斉藤国正さん
…考えていませんでした。一つ言えるのは、自由になりたいです。僕にとっての自由とは、「 何もしなくていい 」こと。そして、リタイアした先輩たちの気持ちを自分も感じてみたいです。成功者はなぜ喫茶店を開くのか、スーパーカーに乗るのか、気になっています。

それと、子供が中学受験を予定していて、妻の指令で僕が勉強をみています。そちらのミッションも無事に成功させたいですね。ただ、子供たちが私立中学に行ったらまたお金がかかります。やっぱり、アーリーリタイアなんて、僕には無理な話なのかもしれません…。


華子の編集後記
サラリーマン投資家への融資が厳しくなる中、少額物件の現金買いと、ノンバンク・公庫等の融資を組み合わせた斉藤さんの投資手法は、参考になる方も多いのではないでしょうか。果たして、斉藤さんがアーリーリタイアする日は来るのか? またいつか、お話を聞いてみたいと思います。斎藤さん、ありがとうございました。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 斉藤国正(さいとうくにまさ)さん



千葉県在住
年齢:39才
職業:ファンド運用会社勤務、不動産投資家
家族:妻と息子3人(小学校4年、5歳、3歳)
家賃収入 約1,200万円 
給与収入 8桁で成績によって変動

ブログ:サラリーマンと不動産投資
Twitter :SAT(勤め人不動産投資家)



■ プロフィール

□1979年
岩手県住田町生まれ

□2002年
早稲田大学法学部を卒業し、司法浪人

□2005年3月
司法試験受験をあきらめて、サービサー(債権回収会社)へ入社(給与350万円)
債権回収の現場を体験する中で不動産投資を知る

□2006年11月
知人と会社を設立し、ダブルワークを開始(副業給与120万円)

□2007年11月 
結婚後の新居を購入。人生初の不動産購入

□2008年1月
結婚

□2009年2月
長男誕生

□2010年9月
勤務先が倒産し、同業の銀行子会社のサービサーへ転職(給与700万円)

□2013年1月
ヘッドハントされて現在のファンド運用会社へ転職(給与8桁)

□2014年8月
次男誕生、同時期に国税による税務調査を受け、修正申告、約450万円を納付

□2015年3月
三男誕生、妻が実家の不動産会社を継ぐためにサラリーマン退職

□2016年6月
給与+家賃収入で税率が最高税率に達し重税に耐え切れず法人を設立し、個人所有1件を残してすべての不動産を法人へ売却

■ 不動産投資に関する経歴

□2007年11月
高田馬場徒歩7分(旧自宅)区分購入
金額2,700万円
※メガバンクから住宅ローンとして2,900万円借入
面積:40.8u(壁芯)
賃料:136,000円
利回り(管理・積立金控除後):5%

□2008年9月
白山徒歩7分(都営三田線)区分購入
金額730万円
※メガバンクから妻名義で510万円借入
面積:14.2u(壁芯)
賃料:81,000円
利回り(管理・積立金控除後):13%

□2011年2月 
落合南長崎徒歩2分(都営大江戸線)区分購入
金額560万円
※現金で購入
面積:12.14u(壁芯)
賃料:55,000円
利回り(管理・積立金控除後):10%

□2012年9月
荻窪徒歩6分(JR線)区分購入
金額560万円
※現金で購入(友人から借入)
面積:14.46u(壁芯)
賃料:58,000円
利回り(管理・積立金控除後):10.5%
※2017年に900万円で売却

□2013年2月
千歳烏山徒歩6分(京王線)区分購入
金額450万円
※現金で購入(知人から借入)
面積:12.46u(壁芯)
賃料:50,000円
利回り(管理・積立金控除後):11%

□2014年1月
市川・本八幡徒歩12分(総武線)テラスハウス区分購入
金額530万円
※現金で購入
面積:27.90u(土地)、37.18u(建物)
賃料:60,000円
利回り:13%

□2015年1月
船橋法典徒歩8分(武蔵野線)テラスハウス区分購入
金額480万円
※現金で購入
面積:30.17u(土地)、42.16u(建物)
賃料:50,000円
利回り:12%

□2015年8月
地下鉄赤塚徒歩12分(有楽町線)戸建購入
金額700万円(再建築不可)
※現金で購入
賃料:95,000円
利回り:15%

□2016年1月
馬込沢徒歩15分(東武アーバンパークライン)戸建購入
金額380万円
※現金で購入
面積:66.11u(土地)、48.08u(建物)
賃料:45,000円
利回り:13%

□2017年8月
新小岩徒歩27分(総武線)アパート(3DK×3戸)
金額1,820万円(再建築不可)
※ノンバンクで1,880万円借入
面積:111.30u(土地)、130.18u(建物)
賃料:192,000円
利回り:12%

□2017年10月
馬橋 徒歩12分(常磐線)テラスハウス区分購入
金額560万円
※日本政策金融公庫で580万円借入
面積:710u(土地持分8%)、53.76u(建物)
賃料:57,000円
利回り:12%
⇒購入後火事になり、更地にして売却

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額775万円(再建築不可)
※700万円をノンバンクで借入
面積:35.63u、35.54u(建物)
賃料:80,000円
利回り:12%

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額730万円(再建築不可)
※640万円をノンバンクで借入
面積:40.23u、49.68u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2018年8月
一之江駅徒歩22分(都営新宿線)戸建購入
金額750万円(再建築不可)
※750万円をノンバンクで借入
面積:29.76u、40.10u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2018年9月
12棟14戸所有、家賃年収は約1,200万円
手残りは6割程

■ 不動産投資を行う上で影響を受けた本ベスト3

サラリーマン大家さんが本音で語る中古マンション投資の極意 (芦沢晃さん、筑摩書房)



(最新版)中古1Rマンション堅実投資法(芦沢晃さん、ごま書房新社)



改訂新版 中古ワンルームマンション投資の秘訣(芦沢晃さん、ごま書房新社)





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