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6億円の女性不動産オーナーYokoさん【後編】

不動産投資-大家列伝/Yokoさん_画像

5. メンターと出会い大型物件購入へ
華子
前回、融資の問題で物件を買えない状況が続き、2007年頃に流れが変わったというお話がありました。具体的には何があったのですか?

Yokoさん
お宝不動産のセミナーDVD「 3年で10億の不動産を買った普通のサラリーマンに学べ! 」を見て、その講師だった村松裕一さんにアドバイザーになってもらったんです。

華子
DVDはどんな内容だったのでしょう?

Yokoさん
一言でいうと、融資のつきやすいRCマンションをフルローンで借りて、物件を増やしていくという手法を紹介したものです。それまでは知識不足で借金をリスクと感じていたのですが、「 この人のやり方なら大丈夫。固い! 」と思いました。

華子
メンターからは、どんなアドバイスを受けたのでしょう?

Yokoさん
まず、銀行対策です。自分のプロフィールや投資哲学、特許翻訳の実績、自分に有利になる数字が出ている新聞の記事などをまとめてパワーポイントの資料を作りました。

華子
なるほど。どんなことにもノウハウがあるのですね。

Yokoさん
本当にそう思います。そして、2008年に、小平市の5階建てマンションを購入しました。1階が店舗、2〜4階は事務所と2DKと3DKの住居が20戸、5階がシェアハウスとして使われていて、面白いなというのが第一印象でした。

華子
かなり大規模ですね。都内ですし、価格もお高いのでは?

Yokoさん
約3億円です。築20年で駅からは徒歩15分ですが、大規模修繕が終わっていて、外観もきれいでした。

華子
駅から15分ということに不安はなかったですか?

Yokoさん
購入時にほぼ満室でしたし、間取りがファミリータイプで目の前が幼稚園と小学校という強みがあったので、イケるだろうと。あと、フルローンがそろそろ終わると言われていた時期で、「 今しかない 」という気持ちもありましたね。

華子
オーナーになって3年が経ちますが、感想はいかがですか?

Yokoさん
3年間の入居率の平均は、97%です。フルローンですが返済比率が低く、キャッシュフローも順調に積み上がっているので、購入して良かったと思っています。固定資産税は1カ月分の家賃くらいはありますが、これは仕方ないですね。


6. 2棟目の購入について
華子
1戸目の440万円から、随分と投資額が増えました。もともと、大きな物件を狙っていたのでしょうか?

Yokoさん
とんでもない。最初は1億円以上の借金なんてまさか、という感じです。この頃はメンターに会うたびに、「 自信を持って 」と励まされていました・笑

華子
その意識が変わったきっかけは?

Yokoさん
ファイナンシャルアカデミー代表の泉正人さんが主宰するIZUMI塾に参加して、周囲の人が億単位で物事を考えているのを間近にしたことです。付き合う人が変わると、自分の考えというか、許容度が変わるということを実感しました。少し大げさかもしれませんが、交流する人によって人生まで変わると感じています。

華子
2棟目の購入もすぐに考えましたか?

Yokoさん
はい。1棟目の購入後も、物件探しと買い付けを入れることは続けていました。2棟目の物件に出会ったのは1棟目を買ってから2年後の2010年です。リートの出物で、「 欲しい人は入札してください 」という形で比較的クローズドな情報が入って来たので、大規模修繕にかかる費用を計算して、家賃平均を下げても回る金額で入札しました。結局、約3億円で落札できました。

華子
入札しようと思った理由はなんですか?

Yokoさん
なかなか物件が出ない時期だったので、都内でフルローンの可能性があり、交渉で価格を決めていけるという点に興味をひかれました。場所も好きな地域でしたし。

華子
物件の概要を教えてください。

Yokoさん
3LDKが21戸のRCマンションですが、1戸ずつ登記されていて、ローンが外れればバラ売りできるというポテンシャルがあります。あと、バス便ですが、人気の吉祥寺駅にアクセスがよいのも魅力だと思います。逆に、ネックだったのは駅から遠いのに駐車場が少ない点。結果的に、駐車場は余っているので、心配は不要でしたが…。

華子
こちらも入居率は高いのでしょうか?

Yokoさん
最初に3戸空室があり、なかなか決まらなかったので、リーシングが強い1棟目の管理会社に管理を変更しました。それ以降は、空いてもすぐに満室になっています。


7. 次に投資したいのは自分
華子
改めて数字を見ると、2棟で6億円、家賃収入は6000万円以上というすごいスケールです。ここまで突き進んで来た原動力はどこにあるのでしょう?

Yokoさん
うーん、子育てで悩むこともありますし、主人との問題もありましたから、何か、確固たるものが欲しかったんですよね。今は離婚して、心が随分と軽くなりました。

華子
同じ女性として、感慨深いお話です。不動産って、お金もそうですが、人生と深くつながっていますよね。ここまでの不動産投資を振り返ってみて、どうでしたか?

Yokoさん
面白いです。最初は全部おまかせする予定だったのですが、意外と自分に大家業が合っていて、最近も子供たちと一緒に空室の古いコンセントプレートを交換したんですよ。

華子
なんだか楽しそうですね。反対に、「 こんなはずじゃなかった 」というようなことはありませんか?

Yokoさん
少し細かい入居者さんがいることでしょうか。管理会社さんにすべておまかせすればよかったのですが、最初に顔を出してしまったので、ちょっとしたことで直接クレームが入ってきます。あと、ルーフバルコニーを汚く使っている人がいて、それも気になっています。でも、小さい問題ですよね。

華子
さすが、前向きですね。今後の投資の方針などを教えていただけますか?

Yokoさん
この先、何に投資するかを考えた時、確実なものがないような気がして、結局、「 自分に投資しよう 」という結論になりました。本を出すのは、そのためのワンステップです。今はビジネス書の企画を出版社の方に見てもらっているんですよ。

華子
うわ、カッコいいですね。

Yokoさん
そんなことありませんよ。

華子
不動産の方はいかがですか?

Yokoさん
以前のように積極的には探していません。いいものがあれば買いたい、という感じですね。今は、最初にお話しした「 投資と執筆活動をしながら世界中を旅して暮らす 」という目標に向けてがんばろうと思っています。

華子
本が出版されたらぜひ教えてください。Yokoさんのこれからのご活躍が、楽しみです。今日はありがとうございました。

Yokoさん
ありがとうございました。


華子 編集後記
日頃から、高額セミナーや本での勉強を欠かさないYokoさん。これまで、様々な投資で実績を上げてきたYokoさんが、究極の投資先として自分の脳を選んだことに、華子は奥深いものを感じました。Yokoさん、次の目標を実現した際には、ぜひ健美家のコラム欄に「 世界一周・投資日記 」を執筆して下さいね。華子は本気でその日を楽しみにしています。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 投資家☆Yoko さん( 仮名 )
Yokoさん

職業:特許翻訳者、不動産投資家
独身( 家族は子ども2人と犬2匹 )
夢は旅をしながら仕事や投資をする 旅行投資家&翻訳者&作家になること。

投資家☆Yokoさんのブログ

■ 投資家☆Yokoさんの年表

□2002年
不動産投資の勉強をはじめる。
最初に行ったセミナーはエクシード

□2003年
東京都板橋区にワンルーム( 区分 )を現金( 440万円 )で購入。

□2004年
JR立川駅から徒歩12分のところに一戸建て( 4LDK、自宅兼オフィスだけれどもキャピタルゲイン狙い )を分離発注で建築。

□2007年
子育てや自宅の建築などで2002年以降、少し休んでいた不動産投資の勉強を再開。藤山勇司さんのセミナー、大家さんの物件見学会、IZUMI塾OBのセミナーや飲み会等に参加。この年、競売物件にも数回、挑戦したが、落札できなかった。買付を入れても一番手になれなかったり、銀行から門前払いされたりという状態が続いた。

お宝不動産のセミナーDVD、「 3年で10億円の不動産を買った普通のサラリーマンに学べ! 」で松村裕一氏を見て、アドバイザーになってもらう。

□2008年
IZUMI塾第5期を受講し、同期生やOBと話すうちに、借金に対する心理的なハードルが低くなる。

東京都小平市にRC5階建てのマンションを購入
1階と5階は店舗。2階から4階は事務所、2DK、3DKの20戸
約3億円

□2009年
2003年に購入した板橋区のワンルームを売却。一度も入居者が入れ替わらず、まさに不労所得だった。

□2010年
東京都三鷹市にRC4階建てのマンションを購入
3LDK×21戸
約3億円

これまでの投資総額は約6億円

■ 過去に影響を受けた著名人

□松村裕一氏
卓越した行動力とリスクマネジメントは圧巻。

□泉正人氏
素直さと器の大きさが魅力。

逢坂ユリ氏
投資家としてすごいと思う。

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