今回は昨年、購入した人気エリアの大型ファミリー物件のお話です。
【Sビル購入時のスペック】
価格1.7億円、利回り11%、満室
築47年、エレベーターあり5階建RC、3DK×30、土地410坪
外観は爆裂ありのボロボロでしたが、福岡市の人気エリアで土地値は坪40万~50万円あります。更地なら新築戸建て業者が坪50万~60万円で買いに来る場所です。この物件は土地が410坪ですから、坪40万円で見ても土地だけで1.6億円の価値が見込めました。
調べてみると、4~5年前に不動産業者が購入して、外壁はそのまま、内装も最低限のリフォームで相場より若干安い家賃で募集し、満室にしていたことがわかりました。
廃墟のような外観なのに満室、しかも相場より安い家賃ということで、持ち主は売却しやすいように、「 誰でも入居させた可能性 」が高く、購入後にある程度のトラブルがあるかもしれないと想定していました。
しかし、トラブルがあったとしても、20年後に返済が終われば、1.6億円以上の価値のある無借金の土地が残るかもしれないのです!
この物件を買った後の作戦ですが、家賃の安い部屋の入居者が...
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