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去年買った1.7億円の築古RCの融資付けエピソード

防人レボリューションさん_画像 防人レボリューションさん 第10話

2021/5/10 掲載

こんにちは!防人レボリューションです!
今回は昨年、購入した人気エリアの大型ファミリー物件のお話です。

【Sビル購入時のスペック】
価格1.7億円、利回り11%、満室
築47年、エレベーターあり5階建RC、3DK×30、土地410坪



外観は爆裂ありのボロボロでしたが、福岡市の人気エリアで土地値は坪40万〜50万円あります。更地なら新築戸建て業者が坪50万〜60万円で買いに来る場所です。この物件は土地が410坪ですから、坪40万円で見ても土地だけで1.6億円の価値が見込めました。

調べてみると、4〜5年前に不動産業者が購入して、外壁はそのまま、内装も最低限のリフォームで相場より若干安い家賃で募集し、満室にしていたことがわかりました。

廃墟のような外観なのに満室、しかも相場より安い家賃ということで、持ち主は売却しやすいように、「 誰でも入居させた可能性 」が高く、購入後にある程度のトラブルがあるかもしれないと想定していました。



しかし、トラブルがあったとしても、20年後に返済が終われば、1.6億円以上の価値のある無借金の土地が残るかもしれないのです!

この物件を買った後の作戦ですが、家賃の安い部屋の入居者が...

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プロフィール

■ 防人レボリューション(加藤ひろゆきさん命名)

防人レボリューションさん

□不動産投資家
□福岡在住
□家族は妻と子供4人と犬1匹
□趣味はゴルフ、野球、読書、犬と散歩、旅行、廃墟再生

Twitter: @sakimorirevo


■ 経歴

□1974年
福岡市にて誕生
小中高校と野球部
大学以降も草野球や壮年ソフトボールで今なお現役

□1996年
大卒後、○ヨタフォークリフトに就職。
13〜15時間労働で月に6日しか休日がなく、利益至上主義の雰囲気や飛び込み営業の辛さに悩む。
50歳の上司が同じ仕事内容だったことが決め手となり、わずか9ヶ月で退職。

人の為に命を賭ける仕事がしたいと一念発起し、1日16時間勉強し、公務員試験を突破し、消防士となる。

□2007年
たまたま加藤ひろゆきさんの本を読み衝撃を受ける。
加藤さんが不動産投資をするきっかけとなったと紹介されていた「金持ち父さん貧乏父さん」を読み、自分は完全にラットレースの中にいると気づく。
このまま何も行動しないのが一番のリスクと思い、不動産投資を始めることを決意。

□2008年
新築木造アパートと築古木造アパートを購入

とにかく利回りの高い物件を求め、築古物件を年に2〜3棟のペースで購入し続ける

□2017年
極東船長に「売却せよ」とのアドバイスを受ける。
売却してみると2年で3億以上の売却益が入った。
高利回りシングル物件を売り、好立地のファミリー物件を購入するという次のフェーズへ。

□2019年3月
20年勤めた公務員(消防士)を退職
6棟 130室 6.3億円 購入

□2020年
5棟 110室 6.6億円 購入

□2021年
33棟452室を所有、家賃年収2億6,000万円
返済比率51.5%

(2008年から始めて45棟604室購入、13棟154室売却)

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