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今なら買わない5棟目のDIY失敗談。物件情報を紹介してもらえる大家になる方法。

防人レボリューションさん_画像 防人レボリューションさん 第12話

2021/6/10 掲載

こんにちは! 防人レボリューションです! 今回は五棟目の築古木造アパートの話です。前回までのコラムで紹介したように、なんだかんだトラブルを乗り越えて1〜4棟目の物件は満室になりました。

満室になると次の物件が欲しくなり、物件検索に力が入ります。物件検索の方法は、至って普通。健美家などのポータルサイトをマメに見るだけです。

と同時に、いい物件を買うために普段から心掛けていることがあります。それは、「 情けは人の為ならず 」の精神で、過去に物件を購入させてもらった売買業者の営業担当者に「 情け 」=「 優しさ 」を掛けまくることですw

一言でいえば、「 気持ち良い取引を心掛ける 」ようにしています。例えば、細かい事は言わない、少々のトラブルは我慢するといったことです。実は、私はこれまでの取引で何度か金銭的に損失を被った事があります( 機会があれば別のコラムで紹介します )。

その時には必ず「 今回は私が被ってオッケーです。そのかわり、次に良い物件があれば真っ先に私に声をかけてください。特に表に出る前のフレッシュな物件情報をお願いしますw 」と相手の負担にならないように冗談っぽく伝えています。

その他に、満室になったら報告の電話をすることも実行しています。どんな物件もだいたい1カ月位で満室にしているので、報告の電話をかけると毎回、「 あのボロボロガラガラの物件をもう満室にしたんですか! 」とめちゃくちゃビックリされますw

以前、3棟目を購入した業者に、「 おかげさまで満室になりました!良い物件をご紹介頂きありがとうございました。ところで、何か良い物件ありませんか? 」と電話をすると、「 ちょうど物件が出ました 」とある物件を紹介されました。前置きが長くなりましたが、それが今日紹介する5棟目です。

■ 客付けに苦労した5棟物件

物件のスペックは、1DK×8、S53年築で当時で築32年。空室×2。1,500万円を指値して1,200万円で購入。利回り20%でした。長く入居してくれてる方は家賃3万円位でしたが、空室の募集家賃は19,000円と予想しました。

厳し目に見て全部屋の家賃を2万円としても16%。1,200万円を10年返済で金利1.8%だと月々11万円。悪くて月の家賃収入は2万円×8室=16万円。長期入居費が3万円位ですので、最大22万円位の家賃収入を予想しました。

もし、1,200万円を期間10年、金利1.8%で借りるとすると返済は月々11万円で、返済比率は半分程度。購入時は2つ空きでしたので、固定資産税、管理費、火災保険代、現状回復費などまで入れると、ギリギリになる可能性もあります。

それでも、今まで買ってきた同じような築古木造アパートは、努力して満室にしてきました。最悪、埋まらない可能性も在りますが、全部空室になる可能性は限りなく低いと思いました。また、建物自体も素人目ですが、倒壊などの危険はなさそうでした。

( 余談ですが、最近は私の目も肥えて、外観を見れば修繕費を予想できるようになりました。それでもリスクはゼロではないので、購入物件の調査はチームの業者さんと一緒に行っています。先日、階段の杜撰な工事による倒壊で人命が失われる事故がありましたが、安全を蔑ろにして利益に走るのは決してやってはいけないと思っています )

そんな風にいろいろと考えた末に自分なりに総合的に判断して、1,200万円で指値を入れました。表面利回りだと20%です。指値が通ったので、最悪でも破産することはないだろうと、購入を決断しました。


エアコンの室外機や洗濯機が外廊下に並んでいた

■ DIYでクロスを貼って失敗した経験

当時はお金がなかったため、空室の2部屋はそんなに好きではないDIYをしました。幸い、畳からフローリングにする工事は実施済みで、クロス貼りと清掃だけで済みました。クロス貼りは2棟目で経験済みで、その時はやってみると意外と簡単で楽しかったです。

前回は砂壁だったので、薄いベニアを貼ってクロスを貼ったのですが、今回はツルツルした壁でした。ベニア板を買いに行くのも貼るのも面倒なので、ノリを濃く塗れば大丈夫かなと壁に直接クロスを貼り、「キレイに貼れたなあ」と満足して帰宅しました。

ところが、数日後に清掃とワックス掛けをしようとその部屋に入ると、全てのクロスが剥がれていました(T . T)。当時は専用の接着剤があるなど知りませんでしたw。ドアを開けて、だらーんとしているクロスを見た時に、心がポッキリ折れた音が聞こえ、DIYは二度としないと決意しましたwww

それでもなんとか募集できる部屋に仕上げました。ところがこの物件は駅からも遠く、不人気の築古木造アパートのため、入居付けにかなり苦労しました。巷に出ている満室テクニックを一通り試しましたが、効果はありません。

あとは入居率アップの方法は家賃を下げることしか思いつきませんでした。そこで地域最安値の17,000円で募集して、何とか管理会社が一部屋決めてくれました。満室まであと一部屋!ところが、これが数ヶ月経っても決まりません…。

そこで今のジモティーのようなサイトで自力客付けをすると反響があり、とうとう満室にすることができました。しかし、当然のように( ? )すぐに家賃滞納が発生しました(T . T)

初回は管理会社の担当者が住民票から実家を調べて、なんとか親から滞納分を回収してくれたのですが、数カ月するとまた滞納です。親御さんは「 もう面倒を見切れません 」と支払いを拒否しました。結局、管理会社が退去させ、また空室に戻りました。

家賃17,000円で敷金礼金ナシの部屋です。1年未満で退去されたら儲からないどころか赤字です。貸さない方がマシかもしれません。リフォーム代を考えると、最低2年以上は住んで欲しいところです。

■ 今から始めるなら同じ物件は買わない

今は5棟目のような低家賃帯の築古木造アパートはほとんど売却しました。当然ですが、低家賃物件の入居者さんが全部不良というわけではありません。問題を起こさない方もいて、そういう方は長く住んでくれることが多かったです。

苦労もしましたが、初心者で手持ち資金がなく、それでいて大きな借金が怖かった当時の自分にとって、この高利回り築古木造アパートを購入できたことは良かったと思っています。

しかし、今の知識があってまた初心者に戻るなら、同じ物件は買いません。昭和40年代、50年代築の1Kの木造アパートは本当に入居付けに苦労するからです。

福岡市ならこのクラスの家賃は15,000円から20,000円と激安ですが、それでも決まりません。そうなると、トラブル覚悟で、色々な属性の方に入ってもらうしかなく、管理も手間がかかります。

もし今から始めるなら、一棟目は1,000万円前後の表面利回り9〜10%の木造アパートを選ぶと思います。古くても平成築のもので、ユニットバスが入っているもの。立地が良ければ3点ユニットでも可です。

返済比率を落として、安心して運営するために、自己資金は3割の300万円は準備します。初期の頃は、利回りが高いもの、フルローンがつくものばかり探していましたが、経験を積むと考えも変わるものですね。

ただ、人に何を言われても自分がやってみて納得しないとわからないものです。ですから、自分の信じた道を突き進めばいいと思います。しかし、大失敗だけはしないよう注意してください。そのために、私の過去の失敗談等が参考になれば嬉しく思います。

プロフィール

■ 防人レボリューション(加藤ひろゆきさん命名)

防人レボリューションさん

□不動産投資家
□福岡在住
□家族は妻と子供4人と犬1匹
□趣味はゴルフ、野球、読書、犬と散歩、旅行、廃墟再生

Twitter: @sakimorirevo


■ 経歴

□1974年
福岡市にて誕生
小中高校と野球部
大学以降も草野球や壮年ソフトボールで今なお現役

□1996年
大卒後、○ヨタフォークリフトに就職。
13〜15時間労働で月に6日しか休日がなく、利益至上主義の雰囲気や飛び込み営業の辛さに悩む。
50歳の上司が同じ仕事内容だったことが決め手となり、わずか9ヶ月で退職。

人の為に命を賭ける仕事がしたいと一念発起し、1日16時間勉強し、公務員試験を突破し、消防士となる。

□2007年
たまたま加藤ひろゆきさんの本を読み衝撃を受ける。
加藤さんが不動産投資をするきっかけとなったと紹介されていた「金持ち父さん貧乏父さん」を読み、自分は完全にラットレースの中にいると気づく。
このまま何も行動しないのが一番のリスクと思い、不動産投資を始めることを決意。

□2008年
新築木造アパートと築古木造アパートを購入

とにかく利回りの高い物件を求め、築古物件を年に2〜3棟のペースで購入し続ける

□2017年
極東船長に「売却せよ」とのアドバイスを受ける。
売却してみると2年で3億以上の売却益が入った。
高利回りシングル物件を売り、好立地のファミリー物件を購入するという次のフェーズへ。

□2019年3月
20年勤めた公務員(消防士)を退職
6棟 130室 6.3億円 購入

□2020年
5棟 110室 6.6億円 購入

□2021年
33棟452室を所有、家賃年収2億6,000万円
返済比率51.5%

(2008年から始めて45棟604室購入、13棟154室売却)


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