つい先日、ペット可物件で小型犬を飼育していた入居者が2年で退去しました。管理会社から送られてきた室内の写真を見て、愕然としました。たった2年間でこのありさまです（ 涙 ）
原状回復にかかる費用は31万円！現在、管理会社から入居者に請求していますが、いくら回収出来るかはわかりません。
お金を回収できるまで待っていると、その期間が機会損失となるため、退去後すぐに、現状回復工事に入りました。人気エリアの物件だったため、幸い、工事が完成する前に申し込みを頂きました。
ちなみに、私のリフォームは白を基調とした平凡なものです。特徴としては、フローリングではなく、フロアタイルを使っています。丈夫で長持ちしますし、汚れた部分だけ取り換えることができるので、長期的に見ればコスパがいいと思っています。
余談ですが、私の知っている限り、リフォームせずに次の入居者を見つけ、そのまま住まわせることが出来る天才は、ポールさんだけです。自分はとてもマネできませんｗ
■ ペットで部屋を汚した入居者の特徴
最近のペット可物件の悲しい思い出を3つ紹介します。
1）今回の原因は小型犬の尿です。
入居者は女性でした。なぜこんな状態になったのか、詳細はわかりません。今は無事に原状回復費用を回収できることを祈るだけです。
2）前回のペット被害は猫の尿でした。
入居者は30代の男性で、職業は飲食店の従業員でした。駅徒歩3分の築古の2DKを対面キッチンの1Rにフルリノベした部屋でした。男性が入居後、しばらくして女性と同棲することになり、その女性が猫を連れて来ました。
猫は綺麗好きなので、猫用のトイレを置いておけば、粗相はしません。しかし、何らかの理由でネグレクト状態になったようで、下地のベニア板まで臭いが染み付いていました。次の引っ越し先では猫の為にもトイレを決めて飼ってほしいと願います。
3）前々回は犬の尿でした。
入居者は40代のご夫婦でした。ご主人はパイロットと属性も良く、良い入居者が入ってくれたと喜んでいました。物件は私が家族で住むために購入した3LDKの新築分譲マンションでした。
私達が6年住んで、賃貸に出し、最初の入居者が5年ほど住んでからの2組目の入居者でした。私達も犬2匹と住んでいましたし、最初の入居者の方も犬1匹を飼っていましたが、退去後にペットの臭いはなく綺麗な状態でした。
しかし、そのパイロットの家族は2年ほどで退去したのですが、今回の写真の入居者より酷い状態でした。当時は今より保有物件が少なく、元自宅ということで自主管理をしていたため、自分で退去立ち会いをしました。
部屋の状態を見た時はショックでした。大家としての経験も浅く、工事費用がどのくらいかかるのか、臭いは取れるのか、原状回復費用は払ってもらえるのかなど、不確定なことが多く、非常に不安でした。
しかし、起きてしまったことはどうしようもありません。一つずつ、やれる事をやるだけです。「 こういう状態になってしまったんですが、このやり方でいいでしょうか 」と知り合いの管理会社に聞いたり、ネットで同じような事例について調べたりしました。
その時は、部屋を汚したのは入居者の「 故意過失 」に当たるとして、原状回復費用は入居者に請求しました。幸い、ご主人は常識的で感じの良い方で、迅速に対応してくれました。ちなみに奥様とはお会いせず、電話でも会話していません。
部屋が汚れた原因ですが、ご主人はパイロットで不在になること多く、奥様も趣味の社交ダンスで全国を飛び回っていたからのようです。不在時に犬は部屋で放置されていたのでしょう。なぜ、ペットホテルや友人等に預けてくれなかったのかは謎です。
■ 私の思うペット可物件のメリット・デメリット
苦労した話を書きましたが、ペット可物件にももちろんメリットはあります。
・入居が決まりやすくなる
・特に近年はペットブームの影響で需要がある
・賃料を高く設定できる（私の場合、1匹目は+3,000円、2匹目以降は+1,000円）
・長期入居になりやすい（特に猫は引っ越しを嫌うため）
・競合物件が少ない
一方、ペット可にするデメリットもいくつもあります。
・部屋の原状回復費が高額になることがある
・所有物件を途中でペット可にする場合、既存入居者からクレームが発生する可能性がある
実は私は中古で購入した物件について、最初は既存入居者からのクレームを恐れて、なかなかペット可にすることに踏み切れませんでした。しかし、築古で空室の多い物件で入居付けに苦労し、リスクと天秤にかけた結果、ペット可にしたということがありました。
もしも、ペット可にする前の入居者からクレームがあった場合は、謝って理解してもらうしかないと腹をくくりました。しかし、今のところ一度もクレームはありません。逆に、ペットが飼えるようになって、喜んでくれた方もいました。
■ ペット可にするなら決めておきたいルール
自分の物件をペット可にする予定がある方は、しっかりとルールを決めることをおすすめします。動物好きな人は優しいイメージがありますが、実際には色々な人がいます。ただ「 ペット可 」と決めるだけだと、何でもありになってしまいます。
大事なのは、「 ペットを飼育する際のルールをつくる 」、そして「 原状回復に関する取り決めをつくる 」ことです。この部分を決めておかないと、入居後に近隣トラブルの原因になったり、退去後に費用のことでもめたりする要因になります。
私の場合、以下のようなことを気を付けています。
・ペットの種類や大きさ、数や飼育方法などのルールを契約書に明記する
・追加で飼育するペットが増える場合は、必ず申請することを義務付ける
・入居時（飼育開始時）に種類や大きさ・数などを書類に書いて申請する（写真もつける）
・廊下や階段などの共用部では、絶対におしっこやマーキングをさせない
・バルコニーやベランダでの飼育は不可
・入居者の故意過失による原状回復費は全額入居者負担とする
・ペット飼育をする場合には敷金や礼金を多く預かる（または家賃をアップする）
私は敷金や礼金を多くもらうのではなく、長く住んでもらえればそれよりもお得になる可能性がある「 家賃アップ 」にすることが多いです。月に3,000円多くもらえれば、年間36,000円、5年で180,000円、10年で360,000円です。
■ ひどい使い方をするのは全体の1割くらい
ペット可物件といっても、ほとんどの方は常識的な使い方をしてくれます。今回のような酷いダメージを受けるのはレアケースです。正確に調べた事はありませんが、感覚的には1割もありません。
パイロットの人の例もあったように、ペットをきちんと飼える人かどうかを見極めるのは難しいと思います。私は新築や築浅、駅近などの人気物件はペット不可、不人気物件はペット可という具合に、臨機応変な戦略を立てています。
皆様も自分なりにリスクを考えて、ペット可にするかしないかを考えて下さい。最後まで読んで頂きありがとうございました♪ それではまた！
