• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

20,167アクセス

初のRCマンションの購入。室内にもベランダにも洗濯機置き場がなくても1カ月で満室へ

防人レボリューションさん_画像 防人レボリューションさん 第19話

2021/9/20 掲載

こんにちは! 防人レボリューションです! 今回は不動産投資を始めて3年目の2010年に購入した7棟目の話を紹介します。この物件は私にとって初のRCマンションでした。思い出も多くあります。

この物件は福岡市内の人気の駅から徒歩4分の場所にあり、当時築20年でした。8階建RC造と大きく、価格は8,000万円でした。1K×27室の間取りで、購入時は9室空室。オートロック、エレベーターもついていました。



いつも通り、指値を入れました。指値をする時は理由として、空室が9室と多い、部屋の広さが18uと狭い、築20年なので数年後に大規模修繕が必要、室内にもベランダにも洗濯機置き場がないことなどを伝えました。

そして交渉の結果、表面利回り約13%の7,300万円でまとまりました。( 売買業者の満室予想の家賃は3万円でしたが、私は28,000円で計算しました。その上での利回りです )。幸い、7,300万円のフルローンがつきました。

売主は空室が多い理由について、「 問題入居者がいたため。でも今は退去しているので問題ない 」と言っていました。この会社とは初めての売買業者で、どこまで信じていいか不明でした。

一応、問題入居者がいたので空室が多かったという話は信じましたが、それだけが理由ではないだろうと思いました。ただ、そこを突っ込んだところで何も生まれません。自分が何とかして埋めればいいだけです。

■ 9室の空室を1カ月で埋めた方法

狭い1Kという間取り、室内にもベランダにも洗濯機置場がなく、募集家賃も高すぎる。空室が多い理由として、すぐにそんなことが浮かびました。

前のオーナーは、洗濯機置き場がない代わりに、1階に小さなコインランドリーを設置していました。それとは別に1階のオートロック玄関を入って横のスペースにも、入居者専用の洗濯機と乾燥機が1台ずつ設置してありました。



オートロック玄関の中にある入居者専用の洗濯機と乾燥機は使用料が1回100円と安くしてありました。私はこれをそのまま使うことにして、値段も変えずに設置したままにしました。そして、満室に向けて以下の対策を講じました。

1)家賃を下げる

早速、9室ある空室を埋めるために行動を開始しました。まずやったのは、家賃を地域最安値の28,000円に下げることです。満室になれば2,000〜3,000円ずつ上げるつもりで、とにかく、早期満室を目指しました。

2)無料インターネットの導入

単身向けの物件は積極的に導入しています。

3)収納をつける

16uという狭さで、クローゼットもない部屋がありました。ここにパイプ製の安い収納をつけました。

4)小型の洗濯機を室内に置けるようにする

室内にもベランダにも洗濯機置き場がないのは致命的だと思いました。そのため、モデルルーム用の部屋を用意し、浴室の横の廊下に最小の洗濯機を置いて室内で洗濯機を置けることをアピールしました。

さらに、「 その場で入居申し込みを頂けるなら、洗濯機はプレゼントしてもオッケー 」と管理会社に伝えました。ただし、この作戦は効果ナシでした。入居者は「 1階の格安の入居者専用の洗濯機を使うから必要ない 」と思ったようでした。

それでも、「 部屋の中に洗濯機を置けないからNG 」という理由で申し込みが入らないという事態は防げたのでやってよかったと思います。「 室内にも置けるけど、1階にあるものを使う 」のと、「 室内に置けないから1階にあるものを使う 」とでは与える印象は大きく違うはずです。

物件の魅力を増すには、入居者の選択肢を増やすことが大事だと思います。満室になるまで、常に「 どうやったら満室になるか 」を考え、少しでも可能性があれば、どんな事でも試してみることを自分は心がけています。

結局、9室あった空室は、1カ月で満室になりました。狭いけれど、人気の駅から徒歩4分と立地がよかったのが何よりの救いでした。



■ 買えない理由は考えず、どうやったら買えるかだけを考える

話は変わりますが、今考えるとこの頃はリーマンショック後で不動産価格が下がりまくっていました。2021年現在の半額くらいです。

「 始めた時代が良かった 」と言えばそれまでですが、当時は当時で、「 どこまで不動産は下がるのか? 金利はどんどん下がっているけど、いつか上がるんじゃないか? 」などの別の不安がありました。つまり、買わない理由は幾らでもあったと思います。

初心者はよく間違えるのですが、「 100%大丈夫な物件 」なんてありません。はじめから、「 死なない程度の失敗はオッケー 」と考えて行動し、試行錯誤しながら、成長するイメージを持つと良いと思います。

私もわからないことだらけだった初期の頃はいつも、「 これで失敗しても、命を落とすことはないだろう 」と腹を括り、挑戦しました。最悪、自己破産しても、命を失うことはありません。

不動産投資はリスクが高いという人がいます。しかし、ギャンブルや宝くじと違い、勝率を自分で上げられます。リスクは自分でコントロールできるのです。私は自分なりにリスクを計算して、「 80%近くは大丈夫だろう 」と思ったら、挑戦するようにしています。

ロバートキヨサキさんの「 金持ち父さん・貧乏父さん 」にも、「 買えない理由は考えず、どうやったら買えるかだけを考える 」とありました。出来ない理由を考えるんじゃなくて、どうやったら出来るかを考えましょう。

資本主義の日本で、お金から逃げることは不可能に近いです。ほとんどの人が無意識のうちにお金から指図を受けています。着る服、住む場所、車、食べ物などありとあらゆる物を選ぶ時にお金が影響します。

1人でも多くの方がお金の奴隷から解放され、お金と親友のような付き合いができて、リスペクトしあえる友人に恵まれ、他人と比べない自分らしい人生を歩むことができることを願います。このコラムが少しでもお役に立てれば嬉しいです。

次回はこの物件の電気温水器トラブルと売却結果について紹介します。

プロフィール

■ 防人レボリューション(加藤ひろゆきさん命名)

防人レボリューションさん

□不動産投資家
□福岡在住
□家族は妻と子供4人と犬1匹
□趣味はゴルフ、野球、読書、犬と散歩、旅行、廃墟再生

Twitter: @sakimorirevo


■ 経歴

□1974年
福岡市にて誕生
小中高校と野球部
大学以降も草野球や壮年ソフトボールで今なお現役

□1996年
大卒後、○ヨタフォークリフトに就職。
13〜15時間労働で月に6日しか休日がなく、利益至上主義の雰囲気や飛び込み営業の辛さに悩む。
50歳の上司が同じ仕事内容だったことが決め手となり、わずか9ヶ月で退職。

人の為に命を賭ける仕事がしたいと一念発起し、1日16時間勉強し、公務員試験を突破し、消防士となる。

□2007年
たまたま加藤ひろゆきさんの本を読み衝撃を受ける。
加藤さんが不動産投資をするきっかけとなったと紹介されていた「金持ち父さん貧乏父さん」を読み、自分は完全にラットレースの中にいると気づく。
このまま何も行動しないのが一番のリスクと思い、不動産投資を始めることを決意。

□2008年
新築木造アパートと築古木造アパートを購入

とにかく利回りの高い物件を求め、築古物件を年に2〜3棟のペースで購入し続ける

□2017年
極東船長に「売却せよ」とのアドバイスを受ける。
売却してみると2年で3億以上の売却益が入った。
高利回りシングル物件を売り、好立地のファミリー物件を購入するという次のフェーズへ。

□2019年3月
20年勤めた公務員(消防士)を退職
6棟 130室 6.3億円 購入

□2020年
5棟 110室 6.6億円 購入

□2021年
33棟452室を所有、家賃年収2億6,000万円
返済比率51.5%

(2008年から始めて45棟604室購入、13棟154室売却)

ページの
トップへ