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最初の物件に「サブリース付き新築アパート」を選んだ理由とその結末

防人レボリューションさん_画像 防人レボリューションさん 第2話

2020/10/20 掲載

こんにちは、防人レボリューションです!今回は、私の1棟目について紹介します。

前回のコラムで書いたとおり、私は加藤ひろゆきさんの本を読み、「 自分もやってみたい! 」と不動産投資を始めました。加藤ひろゆきさんと言えば、無借金で築古アパートや築古戸建に投資する大家界のレジェンドです。

ところが、私が1棟目に選んだのはパッケージ型の新築木造アパート!( 汗 )。売値5,300万円で利回りは8.5%、間取りはスキップフロアのある1K×8戸で、駅徒歩10分というスペックでした。しかも、10年間サブリース付きです。

できる事ならこの当時までさかのぼり、「 加藤ひろゆきさんの本を読んで、何を学んだんだ! ロバート・キヨサキさんも殺菌消毒された投資はするなと言っていただろ! 」としばき倒したいですwww

当時の私はとにかく無知でした。加藤さんが最初に買った1,000万円以下で1K×8戸で利回り20%以上のアパートなんて、福岡にはない。数年前の北海道だから出来たファンタジーな出来事だと思っていましたwww

また、お金のない勤め人( 公務員 )に中古物件の融資なんて無理という思い込みがありました。同時に、福岡市内では新築戸建が3,000万〜4,000万円したので、収益物件はそれ以上するのは当たり前だと信じ込んでいました。

その結果、私の中で、「 地元である福岡市で不動産投資をするなら、新築木造アパートしかない 」という方程式が成り立ってしまったのです! もっと調べるべきでした。無知や思い込みって怖いですね。

■ 完成1ヵ月前に満室になり、2年でサブリースを外す

当時、流行っていた新築木造アパート会社は4〜5社ありました。広告を見てその中で良さそうな3社を訪問し、いくつか物件を見せてもらい、ある会社に決めました。

決めた理由は、1Kだけれどスキップフロアがあるというお洒落さと、10年間の家賃サブリースが付いていたことです。加えて、その会社が持っている賃貸仲介会社から次の情報を聞いたことも大きかったです。

「 九州で一番偏差値の高い国立九州大学が都心部の福岡市東区の箱崎キャンパスから福岡市西区の伊都キャンパスへ移動する。新駅もでき、学生用の住居がめちゃくちゃ不足している。このアパートはまさにそこのエリアにあるんです! 」

その後、完済した元自宅( 区分分譲マンション )を抵当に入れて、200万円のオーバーローンを引きました。融資付けといってもアパート会社が教えてくれたとおりにやるだけなのでスムーズでした。

狙い通り、完成の1ヶ月前に満室になり、サブリース賃料も予定より2,000円上げてもらうことができました。そのエリアの物件不足は深刻で、テレビのニュースでも新入学生が住居探しに悪戦苦闘する様子が放送されたほどでした。

そして物件が完成すると、狙い通り、8室中6室に九州大学の新入生たちが入居してくれました。通帳には毎月6万円ほどが増えていきます。全てが順調で、トラブルも不安もありませんでした。

2年後には担当の営業マンから、「 サブリースを外したら家賃がアップして収入が増えますよ 」とアドバイスされ、素直に従いました。しばらくは本当に何もすることがない感じで、ホクホクでした。


1棟目の物件

■ 4年後にはマーケットが一転、供給過剰になっていた

ところがその後、雨後のタケノコのように新築アパートとマンションが建ちまくりました。田んぼだらけだった地域が、新しいアパートとマンションだらけになり、イオンモールや店舗も出来ました。

そしてアパートを建てて4年後、学生の卒業に伴い、8部屋中6部屋が空きました。ところが、その頃には供給過多になっていて、全く入居者が決まりません。サブリースも外していたので、埋めなければ赤字です。

なんとか入学シーズンで3部屋決まりましたが、3部屋は半年ほど空室でした。毎月のマイナスのキャッシュフローは本当に辛くて、真綿で首を絞められる思いでした。夜も寝つきが悪く、枕を涙で濡らしながら色々な本を読みました。

当時よく読んでいた本は、加藤ひろゆきさん、ロバート・キヨサキさん、吉川英一さん、藤川勇司さんの著書でした。不安で押し潰されそうな気持ちを紛らわすため、何度も何度も読み返しました。

今の私なら、管理会社は自社でサブリースしている部屋に優先的に客付けすると分かりますが、当時はそんな事、思いもよりませんでした。それでも、スキップフロアがついた1Kというお洒落さから、なんとか満室経営に戻すことができました。

■ サブリースの一番のデメリットは「 経験値が詰まれないこと 」

ここでワタクシが考える、サブリースのメリットデメリットを書かせていただきます。メリットはやはり、絶大な安心感です。管理費は通常、家賃の3〜5%ですが、サブリースだと家賃の10%くらいをサブリース会社へ支払います。

当時の私は、利益は少し減るけれど空室が続くことに比べればずっとマシと考えていました。初心者でしたので、アパートが引き渡されても入居者が決まらなかった時のリスクが怖かったのです。

他にも家賃滞納や様々なトラブル、空室のリフォーム、募集など、オーナーがする事は何もないというメリットもありました。

一方、デメリットは10年保証といっても2年毎に見直しがあり、大幅な家賃の減額要請もありえるということです。サブリース会社の倒産の可能性もゼロではありません。

しかし、私はそれ以上に大きなデメリットがあると思っています。それは、「 大家としての経験値が全く積まれない 」ことです。大家としての成長を目指す人にとって、このデメリットは大きいと思います。

■ 新築一棟アパートについての私の考え

最後に、新築アパートについての考えを紹介します。当時の私には新築木造アパートの投資は合わなかったと思いますが、否定するつもりは全然ありません。

立地や間取りの選定は重要ですが、自己資金を1,000万円くらい用意できる方が、比較検討の上でそれを選ぶのは、悪いやり方ではないと思います。私自身も結果的には損はしていません。

というか、若干のプラスで終われました。6年後の市況の良い時に残債+仲介手数料を乗せて売却して、数十万円が残ったのです。これに加えて6年分のキャッシュフローもあります。

ただ、もう一度不動産投資をゼロから始めるなら、500万円以下の築古戸建か1,000万円前後の築古の高利回り木造アパートを選ぶと思います。そこで大家として経験を積んでから次の事を考えるのがいいと思うのです。

1,000万円以下なら、やってみて自分に向いてないと感じたら最悪、損切り撤退も可能な金額です。やってみて面白い、自分に向いていると思ったら、少しずつ物件を増やしていくのが良いように思います。


修繕工事中の築古物件。今はこんな物件でも運営できるようになりました

プロフィール

■ 防人レボリューション(加藤ひろゆきさん命名)

sakimorir

□不動産投資家
□福岡在住
□家族は妻と子供4人と犬1匹
□趣味はゴルフ、野球、読書、犬と散歩、旅行、廃墟再生
Twitter @sakimorirevo

・大家列伝「前編・後編」
・失敗告白「前編・後編」



■ 経歴

□1974年
福岡市にて誕生
小中高校と野球部
大学以降も草野球や壮年ソフトボールで今なお現役

□1996年
大卒後、○ヨタフォークリフトに就職。
13〜15時間労働で月に6日しか休日がなく、利益至上主義の雰囲気や飛び込み営業の辛さに悩む。
50歳の上司が同じ仕事内容だったことが決め手となり、わずか9ヶ月で退職。

人の為に命を賭ける仕事がしたいと一念発起し、1日16時間勉強し、公務員試験を突破し、消防士となる。

□2007年
たまたま加藤ひろゆきさんの本を読み衝撃を受ける。
加藤さんが不動産投資をするきっかけとなったと紹介されていた「金持ち父さん貧乏父さん」を読み、自分は完全にラットレースの中にいると気づく。
このまま何も行動しないのが一番のリスクと思い、不動産投資を始めることを決意。

□2008年
新築木造アパートと築古木造アパートを購入

とにかく利回りの高い物件を求め、築古物件を年に2〜3棟のペースで購入し続ける

□2017年
極東船長に「売却せよ」とのアドバイスを受ける。
売却してみると2年で3億以上の売却益が入った。
高利回りシングル物件を売り、好立地のファミリー物件を購入するという次のフェーズへ。

□2019年3月
20年勤めた公務員(消防士)を退職

□2020年

2008年から始めて45棟596室購入、12棟144室売却
現在は33棟452室を所有、家賃年収2億6,000万円
返済比率51.5%

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