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塗装業者の信じられないミスと放置自転車トラブルに見舞われた8.9.10棟目の売却益

防人レボリューションさん_画像 防人レボリューションさん 第24話 著者のプロフィールを見る

2021/12/4 掲載

こんにちは!防人レボリューションです!今回は3棟一括で買った同じ敷地内に建つ8.9.10棟目のトラブルのお話です。

参照:20室中18室が空室の好立地格安物件。一番手になるのに必要だった「 買える客 」アピール

このアパートでは、「 利回りの高さとトラブルの量は比例する 」を証明するように、たくさんのトラブルを経験させてもらいました。

■ 外壁塗装トラブル

同じ敷地に3棟建っていたこのアパートの間取りは1K( ロフト付 )で、合計20室ありました。購入時は20室中なんと18室が空室です! 外壁は傷んでおり、1m×3mほどの大きさの塗装が剥がれかけて、風になびいていましたw

ここまでインパクトがあったら、さすがに放置する訳にはいけません。すぐに外壁塗装と屋根の防水塗装を業者にお願いしました。業者には物件の住所を伝えて、決済日から工事を始めるように手配しました。

当時、このアパートは築22年でした。だいたい外壁塗装は10〜15年に1度は実施したほうがいいといわれています。塗装用のペンキもここ10年でかなり進化しているため、適切に外壁塗装などのメンテを実施すれば、建物は綺麗な状態で長持ちします。

一方、メンテナンスをせずに屋根や壁の防水がきれて、雨水が建物に入り始めたのを少しでも放置すると、あっという間に建物は痛んでしまいます。建物の最強の敵は「 漏水 」だと思っています。

話を戻すと、20室中18室空室のアパートを購入したのが繁忙期の3月初旬。私は繁忙期の波に乗って、1カ月で満室にすることを目標にしました。利回りが27%あったので、半分決まればマイナスになることはない計算でしたが、妥協してはダメだと思いました。

当時は、「 満室にしないと命に危険が及ぶ!」と自分自身に言い聞かせ( 本当はそんなことはないですが )、1日でも早く満室にする事を目標にしていましたw。満室が正義で、1室でも空室がある状態は悪だと思うようにしていましたw

その満室のためにも、1日でも早い外壁塗装が必要でした。普段は塗装の工事を見に現場に行くようなことはありません。しかし、今回はたまたま時間があったので、決済後に「 塗装は始まったかな 」と物件に様子を見に行きました。

すると、あんなに急ぐようにお願いしたのにまだ足場が組まれていませんでした。現場から業者に電話して、「 すぐに外壁塗装と屋根の防水塗装と内装工事をして満室にしないと、銀行へ返済が出来ずに大変なことになると言ったじゃないですか! 」と伝えました。

ところが、業者の方は驚いて、「 え? 今朝から足場を組んでるはずですよ 」と言います。私が、「 いや、今現地にいるんですが誰もいないし、足場もありませんよ 」と答えると、「 でも今朝、足場の担当者から今から始めますと電話がありましたよ 」と不思議そうな様子です。

ふと隣に建つアパートが目に入りました。すると、なんと、足場が半分ほど組んでありますw。信じられないことに、足場屋さんは隣りのアパートで作業を始めていたのです。数日前に住所とアパート名を伝え、「 現地を確認しました 」という連絡をもらっていたにもかかわらず!

「 隣りのアパートに足場組んでいますが・・・ 」

そう電話で言いつつも、まさか、プロである業者がアパートを間違えるなんて想像もしていなかったので、すごく腑に落ちない気分でしたw

なぜこんなことになったのかと隣りのアパートをよく見てみると、私のアパートと瓜二つでした! おそらく同じ業者が建てたのでしょう。そして、アパートの名前も瓜二つだったのです!

私の3棟のアパートの名前は「 福岡ハイツT棟、U棟、V棟 」( 仮 )で、隣のアパートは「 福岡ハイツA棟、B棟、C棟 」( 仮 )でした。誰かの罠なんじゃないかと思うようなまぎらわしいネーミングですwww

自分の貴重な資本で敵のアパートをピカピカにするところでしたw。もしこの日、決済後に物件に寄らなかったら、こうしてネタにすることも出来ずに、今頃、不動産投資から撤退していたかもしれませんw

本当に危なかったです。不動産投資はそんなに複雑でもなく、高度な学歴や資格なども必要なく、比較的ミドルリスクで出来ますが、油断すれば大変な事になります。皆様もくれぐれもご注意ください。

■ 放置自転車トラブル

購入時に敷地内に自転車が5〜6台ありました。2人しか住んでいないのに数が多すぎます。どれもホコリをかぶっており、パンクしているものも多かったです。どれも長期間放置してあるように見えました。

この物件はお付き合いのある管理会社に管理を委託したので、担当者に放置自転車の撤去をお願いしました。その際、見るからに放置という自転車ばかりだったので、管理会社の担当者は入居者に確認せずに撤去してしまったのです。

※ちなみに放置自転車は無料で回収してくれる会社があるので、もし有料と言われたら、インターネットで調べたり、同じ地域の大家友達に聞いたりして別の道を探ると良いと思います。

するとしばらくして、「 入居者から、『 自転車がなくなった 』と言われました 」と管理会社から連絡がありました。私は撤去のお願いはしましたが、入居者に確認をしないで撤去したのは管理会社の判断です。

しかし、担当者は「 話し合いの末、15,000円ほどのママチャリを私( 管理担当者 )が購入して、入居者に差し上げることになりました。支払いはオーナーがしてください。お願いします 」と言って来ました。

それはおかしいだろ! と思いましたが、ぐっとこらえて、「 今回は私が支払いますが、今後は気をつけてください。その代わり、早期満室をお願いします 」と伝えました。

ズバリ、肉を切らせて骨を断つ作戦ですw。この作戦のおかげかどうかはわかりませんが、管理会社の積極的な働きのおかげで、1カ月で18戸あった空室が埋まり、満室になりました。もちろんすぐに銀行さんにも報告しました。

■ 利己的にならないのが上手くいくコツ

もちろん、きちんと言うべき時は言うべきだし、譲ってはいけない時もあると思みます。しかし、この時、管理会社は18室を1カ月で埋めるという重大なミッションで忙しくしているときでした。

一生懸命やってくれている姿を見ていたので、それ以上、突っ込むのはやめました。いくら正論でも、相手からすれば真正面からそれを振りかざしてくる人にマイナスの印象を持つこともあると思います。

大事なのはバランスです。私は不動産投資を行っている投資家であり、事業主であり、経営者でもあります。できるだけ義理人情を大切にし、他人とは競争せずに、共創や共走することを心掛けるようにしています。

自分の儲けで頭が一杯になって利己的な動きをすると、必ず相手に伝わります。儲けは頭の片隅に置きつつも、関わる人たちにとって働きやすい環境を作り、一緒に豊かになってもらうことを心がけるのが不動産投資で成功するコツの一つだと思っています。

最後に付け加えると、この物件は7年か8年くらい持った後で、購入時の約2倍で売却しました。残債もかなり減っていたので、ここで得たキャッシュは次のステージに進む大きな力になってくれました。

今日は衝撃の足場トラブルと放置自転車のトラブルについて紹介しました。トラブルを防ぐにはどうしたらいいか、トラブルが起きたときはどうすればいいかなどの参考になれば嬉しいです。

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プロフィール

■ 防人レボリューション(加藤ひろゆきさん命名)

防人レボリューションさん

□不動産投資家
□福岡在住
□家族は妻と子供4人と犬1匹
□趣味はゴルフ、野球、読書、犬と散歩、旅行、廃墟再生

Twitter: @sakimorirevo


■ 経歴

□1974年
福岡市にて誕生
小中高校と野球部
大学以降も草野球や壮年ソフトボールで今なお現役

□1996年
大卒後、○ヨタフォークリフトに就職。
13〜15時間労働で月に6日しか休日がなく、利益至上主義の雰囲気や飛び込み営業の辛さに悩む。
50歳の上司が同じ仕事内容だったことが決め手となり、わずか9ヶ月で退職。

人の為に命を賭ける仕事がしたいと一念発起し、1日16時間勉強し、公務員試験を突破し、消防士となる。

□2007年
たまたま加藤ひろゆきさんの本を読み衝撃を受ける。
加藤さんが不動産投資をするきっかけとなったと紹介されていた「金持ち父さん貧乏父さん」を読み、自分は完全にラットレースの中にいると気づく。
このまま何も行動しないのが一番のリスクと思い、不動産投資を始めることを決意。

□2008年
新築木造アパートと築古木造アパートを購入

とにかく利回りの高い物件を求め、築古物件を年に2〜3棟のペースで購入し続ける

□2017年
極東船長に「売却せよ」とのアドバイスを受ける。
売却してみると2年で3億以上の売却益が入った。
高利回りシングル物件を売り、好立地のファミリー物件を購入するという次のフェーズへ。

□2019年3月
20年勤めた公務員(消防士)を退職
6棟 130室 6.3億円 購入

□2020年
5棟 110室 6.6億円 購入

□2021年
33棟452室を所有、家賃年収2億6,000万円
返済比率51.5%

(2008年から始めて45棟604室購入、13棟154室売却)

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