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鳩との死闘再び?好立地だけど家賃1万円台の中古アパートを買った話。最悪と最高の結果を予想する!

防人レボリューションさん_画像 防人レボリューションさん 第29話 著者のプロフィールを見る

2022/2/17 掲載

こんにちは! 防人レボリューションです! 25話の鳩ネタの反響が良かったので、あと二つある鳩のネタのうち一つを紹介しますw。

参照:アパートに住み着いた鳩との死闘。初期の頃に高利回り物件を買ってよかった理由

舞台は一昨年の2020年に購入した木造アパートです。その物件は、当時すでに4〜5棟購入した売買業者から「 防人さんに合っていると思う非公開物件 」として紹介してもらいました。

「 儲ける 」とは「 信じる者 」、「 信じられる者 」と書きます。もしかしたら公開物件なのに巧妙に隠して紹介してきた可能性もありますが、私はこの人のことを100%信じるようにしています。( もちろんある程度は自分で調べて納得してからですが )。

そして、最高と最悪の結果を自分なりに予想して、最悪の結果になったとしても、死にはしないなら、相手を信頼して挑戦するように心掛けています。先に結末を言うと、そんなわけで、この物件を買いました。

ちなみにこの考えを取り入れていたら、だいたい挑戦することになるので、どんどん物件が増えましたw。なかなか死ぬことはないかなと思えるからですw。

■ 隣の一軒家が鳩を大量に飼っている!

話を戻します。この物件のスペックは、次のような感じでした。木造2階建てアパート、1Kロフト付き、14室、福岡市、駅徒歩2分、平成2年築(当時築29年)、満室、利回り9.5%、土地70坪、2,780万円。

資料をもらった時には、特別にお宝物件ではないが悪くないなと思い、レントロールを請求しました。すると、家賃が異常に安いことに気がつきました。理由を尋ねると、隣の一軒家で鳩を大量に飼っていて、糞害が酷いので、家賃を下げて満室にしたとのこと。

「 鳩を飼っている?」「 鳩って飼っていいの?」「 何のために?」「 大量に飼うって猫屋敷みたいな?」など、頭の中はハテナだらけですw。

それでも、人気地下鉄沿線の駅徒歩2分の立地にひかれ、すぐに電話で、「 いくらか下がりそうか 」「 まだ売れてないか 」などを確認し、「 これから見に行きます。問題なければ2,650万円で買い付けを入れるので抑えておいて下さい 」と伝えました。

すぐに現地に向かいました。空室があれば室内の鍵の手配がありますので、仲介さんと最短で日程を打ち合わせて行きますが、今回の物件は満室のため外観しか見られません。仲介さんは関係ないのでスピード命ですw。

おや?現地に到着すると鳩がいますw。
すごくたくさんいてこちらを見ていますw。

レース鳩の写真-1

まだ、隣家でなぜこんなに大量に鳩を飼っているのかの理由は、さっぱりわかりません。そこで売買業者に確認してもらうように依頼しました。もちろんその人の人柄や近隣トラブルの有無なども訊いてもらいます。

同時に、Twitterでこちらを見つめている鳩たちの写真と、「 何のために鳩を飼っているか、わかる人いませんか?」とつぶやきました。

すると愛媛のいたずらピーナッツさんが「 レース鳩ですよ。漫画もあります。レースで賞金を稼ぐ鳩もいます。優秀な鳩の子供はオークションで高値で売買されていますよ 」と教えてくれました。地元のおじさんが鳩を飼っていて知っていたそうです。

レース鳩の漫画
レース鳩のオークション

売買業者からの回答は、「 特に近隣トラブルはない 」、「 鳩の飼い主は高齢者で、子供が引き継ぐことはない 」というものでした。

これならいけるだろう、と思いました。鳩の糞害との戦いは、以前にも経験があります。前にも書きましたが、こんなに鳩と長い間戦った経験がある大家さんは少ないと思いますw。

物件の玄関側に鳩の糞害は見つかりませんでした。業者情報によると、たまにベランダにとまり、洗濯物に糞がつく被害があるということでした。ベランダ側なら、ネットを張ったり鳩がとまる手すりに釣り糸を巡らせたりすれば解決できそうです。

ちなみに前回のコラムでは、玄関側に釣り糸を張り巡らせましたが、固定が弱くて、引きちぎられていましたw。それでも最終的には解決できました。前回の経験を生かし、鳩がとまれないように工夫を凝らせばなんとかなると思いました。

レース鳩の写真-2


■ 最悪と最高の結果を予想する

次に、最悪と最高の結果をシミュレーションしました。

この物件を買った後の最悪の結果は、家賃が激安のままの状態が続くことです。しかし、鳩対策が効果を生まなかったとしても、鳩の飼い主は高齢者のため、20〜30年も鳩の被害に悩まされる可能性は低いはずです。

また、すでに満室ですので、退去があっても返済に困る可能性は低いと予想できました。

最高の結果は、退去後に家賃を相場まで上げてから満室になることです。当時の家賃は12,000円から17,000円です。1室だけ10年以上前から住んでいる31,000円の部屋があります。

私が初期の頃に保有していた駅から遠く、昭和50年代築のバストイレ同じでタイル壁の1Kでも、17,000円( 一番安い部屋 )で入居が決まり、満室になっていました。

この物件は福岡市の駅徒歩2分です。1Kロフト付きでバストイレ別です。しかも人気の地下鉄七隈線です。2023年3月には博多駅まで延伸予定ですので、ますます便利になります。

物件写真-1
物件写真-2

インターネット導入と外壁塗装は購入後、1〜3年で実施しようと思いました。空室が多く、もし20年間近く外壁塗装を実施していなかったら、購入後すぐに実施します。

当時、満室で漏水もなかったので、1〜3年はこのままギリギリまでもたせようと思いました。数年後に経費をかけて利益を減らすタイミングが来たら、ベストだと判断しました。売却時や建物の減価償却が切れる年に当てられれば最高です。

このように自分なりの勝機と、最悪と最高の結果のシミュレーションをして、情報をもらってから数分で購入の決断をしました。次回は購入後の家賃、入居率、鳩対策、外壁塗装のビフォーアフターなどを紹介します!

今回も最後まで読んで頂きありがとうございました♪ 皆さんの何かしらの参考になれば幸いです。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 防人レボリューション(加藤ひろゆきさん命名)

防人レボリューションさん

□不動産投資家
□福岡在住
□家族は妻と子供4人と犬1匹
□趣味はゴルフ、野球、読書、犬と散歩、旅行、廃墟再生

Twitter: @sakimorirevo


■ 経歴

□1974年
福岡市にて誕生
小中高校と野球部
大学以降も草野球や壮年ソフトボールで今なお現役

□1996年
大卒後、○ヨタフォークリフトに就職。
13〜15時間労働で月に6日しか休日がなく、利益至上主義の雰囲気や飛び込み営業の辛さに悩む。
50歳の上司が同じ仕事内容だったことが決め手となり、わずか9ヶ月で退職。

人の為に命を賭ける仕事がしたいと一念発起し、1日16時間勉強し、公務員試験を突破し、消防士となる。

□2007年
たまたま加藤ひろゆきさんの本を読み衝撃を受ける。
加藤さんが不動産投資をするきっかけとなったと紹介されていた「金持ち父さん貧乏父さん」を読み、自分は完全にラットレースの中にいると気づく。
このまま何も行動しないのが一番のリスクと思い、不動産投資を始めることを決意。

□2008年
新築木造アパートと築古木造アパートを購入

とにかく利回りの高い物件を求め、築古物件を年に2〜3棟のペースで購入し続ける

□2017年
極東船長に「売却せよ」とのアドバイスを受ける。
売却してみると2年で3億以上の売却益が入った。
高利回りシングル物件を売り、好立地のファミリー物件を購入するという次のフェーズへ。

□2019年3月
20年勤めた公務員(消防士)を退職
6棟 130室 6.3億円 購入

□2020年
5棟 110室 6.6億円 購入

□2021年
33棟452室を所有、家賃年収2億6,000万円
返済比率51.5%

(2008年から始めて45棟604室購入、13棟154室売却)

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