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「物件買いたい病」に負けた二棟目物件。「だからよかった」のマインドで失敗をバネに!

防人レボリューションさん_画像 防人レボリューションさん 第3話

2020/11/19 掲載

前回は、加藤ひろゆきさんの本を読んで、不動産投資を知って、1棟目を購入したお話でした。今回は、1棟目とほぼ同時期に購入した2棟目のお話をします。

当時は、不動産本も数冊しか出版されておらず、まだスマートフォンもなく、気軽にネットで調べたり出来ませんでした。大家の会の存在も全く知らず、不動産投資家としての知識や経験はゼロで、ど素人レベルでした。

もちろん相談する人もいなく、頼みは数冊の本だけでした。そして、私は加藤ひろゆきさんとロバートキヨサキさんの本を読むうちに、あの「 物件を買いたい病 」に思いっきり感染してしまいましたw

■ 消防士時代はラットレースを抜けられない「 貧乏父さん 」だった

2棟目の紹介に行く前に、私が不動産投資を始める決断をした理由をお話しします。それは、「 不動産投資にはリスクはある。しかし、何もしないで一生を終える方が何倍もリスクがある 」と思ったからです。

消防士( 公務員 )も毎月サラリー( 給料 )をもらう、サラリーマンです。不動産投資にももちろんリスクはありますが、サラリーマンにもリスクはあります。

民間サラリーマンには倒産、リストラ。公務員は倒産しないと言っても、民間サラリーマン同様に過労死、うつ病、左遷、出世レースなど様々なストレスが存在します。

しかも、私の仕事は消防士。凄惨な現場は数多く経験しました。遺体も見てきました。老衰、焼死、乳幼児突然死、水死、服毒自殺、飛び降り自殺、列車飛び込み自殺、首吊り自殺、割腹自殺、交通事故死など…。



人の亡くなり方は全て見てきたかもしれません。近年は温暖化の影響などで、豪雨など自然災害も頻発しています。昔から日本は地震の多い国です。

私自身も平成29年7月九州北部豪雨常に緊急消防援助隊として応援に駆けつけました。その時に現場で見た、土砂に埋もれた家や土石流に破壊され原型を留めない自動車などは今でも忘れられません。

火災現場は常に危険と隣り合わせです。ちょっとでも判断を間違えれば、自分達が焼け死ぬ可能性もあります。その緊張感は半端なものではありません。

民間企業と同じく、異動もあります。ずっと消防隊として現場で働いてきた人が、50歳から救急隊や総務課や予防課の全く違う部署へ異動になって、鬱病になるケースも毎年のように見てきました。

昇任試験や資格試験もあります。しかし、どれだけ頑張って、たとえトップの消防長になっても年収は1,000万円もいきません。ロバートキヨサキさんが言うラットレースから抜けられない貧乏父さんです。

公務員は職業として人気ですが、子供が数人いたら、毎年ハワイ旅行なんて夢のまた夢です。出世すればするほど仕事が忙しくなり、自分の時間がなくなり、家族や友人と遊ぶ時間なんてほとんどなくなります。

もちろん、きついのは私だけではありません。日本中の働く親たちは、子育て世代が一番忙しく、責任感のある仕事を任せられ、子供と会う時間がとれないでいます。

サラリーマンの友人たちから、「 長時間労働で産まれたばかりの子供に父親と認識されない 」「 夢のマイホームを建てたら転勤が決まり、単身赴任生活になった 」などと聞いて、どこも同じだと思いました。

そして同時に、友人たちも自分も、毎月の給料をもらうために、なにか大切なものを失っていると思いました。それでも辞められない自分は、お金の奴隷だと思いました。

なるべく良い学校を卒業して、給料が良く、福利厚生などが整ってる会社に入り、定年まで勤め上げるという、世間の常識って間違っているんじゃないかと思いました。

そして、ようやく話が冒頭に戻りますが、世間の常識が正しいと信じて何も挑戦しないことこそ一番のリスクだと思い、不動産投資に挑戦しようと決めたのです。



■ 銀行に紹介された築古アパートを1,050万円で購入

そんなサラリーマンとしての生き方に違和感を持ってしまった私が「 物件を買いたい病 」にかかるのは時間の問題でした。

そんな時、自宅に「 通帳を作りませんか 」と銀行員が訪問してきました。「 アパート経営がしたいから、物件を紹介して欲しい 」と伝えると、数日後に別の銀行員が築古木造アパートのマイソクを持ってきました。

スペックは1,300万円、1DK×6、昭和53年築( 当時で築30年 )、利回り11%、土地37坪、福岡市内、坪30万円くらいの駅から遠く、ファミリーにはまあまあ人気があるけれど、まわりにシングル物件はほとんどないというエリアです。

きっと、シングル物件の需要がないのでしょう。しかも、バストイレ別ではないし、洗濯機置場もベランダもない物件w。しかし、当時の相場で見ると、土地値は37坪×30万=1,110万円の価値がありました。

土地は絶対にゼロにはなりません。12年融資ですので、6年後には残債はほぼ半分になっています。満室になれば、月に10万近くのキャッシュフローが出るし、最悪を想定しても月10万円の支払いです。

こうなるともう、欲しくてたまりません。全室空室でも月10万円の支払いだから、最悪の事態になっても破産なんてしないだろうし、ましてや死ぬ事もないだろうと考えました。

そこで、900万円で買付を入れてみました。すると押し戻されて1050万円で決着。融資は期間12年の金利2%、金額は1,100万円という若干のオーバーローンがつきました。

土地や建物に値段交渉出来るなんて、全く思いもしてなかったので、怒られないかなとビクビクしました。今ならなんでもないですが、すごい勇気を振り絞って指値を入れたのを覚えています。

■ 5万円も可能?と思ったら実際は17,000円

元もとの入居者の家賃は3万円台後半でした。購入時は6室中3室が空室で月1万円くらいのマイナスでしたが、1室埋まればプラス。満室になれば10万円近くのキャッシュフローの計算です。

購入時の業者が想定した新規入居者の想定家賃は25,000円。しかし、私はノウハウ本を読み、当時はまだ珍しい家具家電付き、敷金礼金ゼロにすれば、家賃5万円も狙えると今思えば恥ずかしすぎる予測を立てていましたw

ところが、そう甘くはありません。なんと購入の3カ月後にリーマンショック! その影響もあって家賃相場が崩れました! それまでの福岡市の単身向けの家賃は最低でも2万後半でした。

ところが、どんどん下がって最終的にその物件の家賃は「 家賃14,000円+共益費3,000円=17,000円 」に落ち着きました。そうしないと反響もないという有り様だったのですw

ど素人の自分の妄想家賃に届かないのは仕方ないとしても、業者の言っていた2.5万円もサクッと下回りました。自分でろくに調べず、物件を売りたい業者の話を鵜呑みにするというダメ初心者ならではの失敗です。

当然、その物件を買ってからしばらくは苦しむことになりました。しかし、転んでもただは起きない私ですw。その後、なんとか満室にすることができました。今ではいい経験と思っています。

私は周りの人に、「 よく、途中で折れずにここまで来たね 」と言われるのですが、それは何かあっても、「 これくらいで済んで良かった 」と考えて、さっさと次に進むからだと思います。

現状を打破したいと思っても行動できないでいる人は、最初から死なない程度の失敗をたくさんする前提で一歩踏み出してみると、一番きついゼロをイチにする挑戦が出来ると思います。

途中、うまくいかなくても自分でうまくいくようにする、やり抜くと決めていれば、「 失敗 」はありません。「 これでよかった 」と状況を肯定的に受け止めるマインドを持つのがコツだと思います。

次回はこのバストイレ同じ、ベランダなし、洗濯機置場が室内にも屋外にもない築古木造アパートをどうやって満室にしたか、また、出口はどうするのかについて紹介します。


今は息子と野球する時間もたっぷりあります

プロフィール

■ 防人レボリューション(加藤ひろゆきさん命名)

sakimorir

□不動産投資家
□福岡在住
□家族は妻と子供4人と犬1匹
□趣味はゴルフ、野球、読書、犬と散歩、旅行、廃墟再生
Twitter @sakimorirevo

・大家列伝「前編・後編」
・失敗告白「前編・後編」



■ 経歴

□1974年
福岡市にて誕生
小中高校と野球部
大学以降も草野球や壮年ソフトボールで今なお現役

□1996年
大卒後、○ヨタフォークリフトに就職。
13〜15時間労働で月に6日しか休日がなく、利益至上主義の雰囲気や飛び込み営業の辛さに悩む。
50歳の上司が同じ仕事内容だったことが決め手となり、わずか9ヶ月で退職。

人の為に命を賭ける仕事がしたいと一念発起し、1日16時間勉強し、公務員試験を突破し、消防士となる。

□2007年
たまたま加藤ひろゆきさんの本を読み衝撃を受ける。
加藤さんが不動産投資をするきっかけとなったと紹介されていた「金持ち父さん貧乏父さん」を読み、自分は完全にラットレースの中にいると気づく。
このまま何も行動しないのが一番のリスクと思い、不動産投資を始めることを決意。

□2008年
新築木造アパートと築古木造アパートを購入

とにかく利回りの高い物件を求め、築古物件を年に2〜3棟のペースで購入し続ける

□2017年
極東船長に「売却せよ」とのアドバイスを受ける。
売却してみると2年で3億以上の売却益が入った。
高利回りシングル物件を売り、好立地のファミリー物件を購入するという次のフェーズへ。

□2019年3月
20年勤めた公務員(消防士)を退職

□2020年

2008年から始めて45棟596室購入、12棟144室売却
現在は33棟452室を所有、家賃年収2億6,000万円
返済比率51.5%

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