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入居者が警察に捕まったらすぐやるべきこと。リスクだらけの不動産投資を安定させる3つのポイント

防人レボリューションさん_画像 防人レボリューションさん 第31話 著者のプロフィールを見る

2022/3/24 掲載

こんにちは、防人レボリューションです! 今回はコラム23話27話で紹介した、個性が強すぎる入居者がいるビルの入居者トラブルの話を紹介します。

■ 入居者が警察に捕まった!家賃滞納の危機

ある日、管理会社から電話がかかってきました。

「 防人さん、○○ビルの〇号室入居者が警察に捕まりました! 家賃が回収出来そうにありません。今、留置所にいて、刑が確定すれば刑務所に行くみたいです 」

「 どんな入居者ですか? 何をして捕まったのですか?」と尋ねると、「 アラサー女性でドラッグで捕まっています。おそらく覚醒剤です。大麻の可能性もあります 」とのこと。

入居者の名義はこの捕まった女性1人ですが、反社かそれに近い男と黙って同棲していたようです。

このままだと毎月滞納家賃が増えていくだけなので、一刻も早く退去してもらわなければいけません。家賃を滞納したまま刑務所に数年入ったとしても、室内の荷物を勝手に処分することは出来ません。

勝手に処分すれば、トラブルになるでしょう。それを回避するには、捕まった入居者とお会いして、「 退去届 」と「 残置物の処分に一切の意義を唱えない 」という一筆をもらうことが必要です。

ところが、入居者がいるのは留置所。一体、どうすればいいのかと途方に暮れてしまいました。そこで、その女性の入居を決めてくれた仲介業者に連絡してみました。

「 何て入居者を入居させたんだ! 事前にわからなかったのか! 」とは言いません。怒ったところで何も解決しないのは、明らかです。

「 決めてくださった入居者が警察に捕まりました。このままだと家賃滞納が続いてしまうので、困っています。何か解決策はないでしょうか? 」と相談しました。

すると、「 私が留置所に面会に行って、退去届をもらいに行ってみます 」と言ってくれました。

ちなみにその入居者の属性ですが、職業は無職で生活保護を受けていました。仲介業者が話した感じはその女性はおとなし目で普通の外観ですが、会話のテンポが遅い感じだったそうです。



早速、仲介業者が留置所に連絡してくれました。すると、「 面会は1日に1回、1組だけ可能 」とのこと。予約制ではないので、午後に面会に行っても、午前中に1名面会していたら、会えません。

そのため、翌日の朝一番に行ってくれることになりました。毎日、恋人やら両親やらが面会に行っていたらいつまでたっても会えないかもしれないと心配したのですが、すんなり翌日に会うことができました。

そして無事、退去届と残置物の処分同意書ももらうことができました。不幸中の幸いです。もし退去届をもらえなかったら、明渡訴訟をする必要が生じ、数カ月かかる可能性もありました。

すぐに業者に残置物撤去と原状回復工事を発注し、入居募集を始めました。部屋に入ると少し散らかってる程度で注射器等はありませんでした。本当に普通の女性が犯罪者になるんだなと思いました。

捕まった入居者を仲介した営業マンに、「 次の入居者をすぐに見つけて下さい 」とお願いすると、人気駅の駅近で家賃も割安だったこともあり、1カ月もせずに決まりました。

■ 洗濯機のゴミ取りフィルターが開かない!まさか中身は…!?

その後、新しい入居者も無事に入居し、何事もなく日々を過ごしていました。ところがある日、管理会社を間に入れているのにもかかわらず、なぜかその新しい入居者から大家の私に電話がありました。

新しい入居者からの電話は、「 備え付けの洗濯機のゴミ取りフィルターを掃除しようと思ったが、固くて外れない。どうしたらいいか? 」という内容でした。

ゴミ取りフィルターが取れないなんてことある? もしかして、捕まった入居者が覚醒剤を隠しているんじゃないかと、心配になりました。

入居者から電話をもらった時、たまたま物件の近くにいたので、すぐに現場に駆けつけました。もし覚醒剤が出てきたらどうしようかとドキドキしながら、フィルターに手をかけましたがびくともしません。

ゴミ取りフィルターがこんなに外れないなんて、ヤバい!
覚醒剤を隠しているに違いない!


もしもブツが出てきたら、今住んでいる入居者さんにも迷惑がかかってしまうと焦りながら、車に戻って、マイナスドライバーなどの工具を持ってきました。そして、再度挑戦すると今度は簡単に外れました。

恐る恐る中身をみてみると、ただのゴミクズでしたwww。入居者は私が必要以上に安堵していたので、不思議に思ったかもしれません。

なぜこの入居者が私に連絡してきたのか不明ですが、次の入居者がきちんとした人だとわかったので良かったです。



■ 不動産投資の準備、ポイントは3つ

このように不動産投資は想定外のトラブルが起きる可能性があります。特にこれから始める人や初心者の方は、トラブルが起きても不動産投資から退場しないように充分に準備をしておいてほしいです。

そのためのポイントを3つ挙げてみました。

@困った時のために現金を持つ

やはり現金があれば、避けられるトラブルは多いです。初期の頃は節約して貯金に励んで下さい。目標は年間100万円の貯金です。若い頃は特に給与からの天引きにしないと貯金は難しいかと思います。

私は初期の頃は月に5万とボーナスから20万円を貯めていました。さらに銀行の定期積立預金をしていました。家電買い替え用に月5,000円、家族旅行用に月1万円、冠婚葬祭費に月5,000円という感じでした。

ちなみに貯金は大事ですが、物件購入後も心配だからとキャッシュフローを全額貯金して再投資することはオススメしません。最低でもキャッシュフローの1割は小遣いとして、大切な人との思い出作りに使って欲しいです。

A本を読んで知恵を得る

やはり読書は大事だと思います。先人の知恵と経験が1,500円ほどで手に入ると考えたら、これほどコスパが良いものはありません。読書をすると謙虚になれますし、トラブルを乗り越えた経験談などを読むと、疑似体験効果でトラブルへの免疫が出来ます。

健美家コラムも同様です。私も初期の頃は、目標にしたい方のコラムを何度も読み返しました。健美家コラムに至っては無料ですので読まない理由はありませんw

B大家仲間、メンターを作る

知識も経験も十分にない人間が一人で悩んでも、いい解決策はなかなか出てきません。困ったときは、同じような志を持った仲間や先輩に相談してみると、「 え? 」というくらい簡単に解決することがあります。

注意点ですが、メンターは一人ではなく複数いた方が良いと思います。初心者の頃にメンターが一人だけだと、( よくないメンターの場合 )カモにされたり、洗脳されたり、依存することになったりする危険があります。

今回も最後まで読んで頂きありがとうございます♪ 少しでも読者の皆様のトラブル解決に役立ったり、勇気を与える事が出来れば幸いです。また次回お会いしましょう!

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 防人レボリューション(加藤ひろゆきさん命名)

防人レボリューションさん

□不動産投資家
□福岡在住
□家族は妻と子供4人と犬1匹
□趣味はゴルフ、野球、読書、犬と散歩、旅行、廃墟再生

Twitter: @sakimorirevo


■ 経歴

□1974年
福岡市にて誕生
小中高校と野球部
大学以降も草野球や壮年ソフトボールで今なお現役

□1996年
大卒後、○ヨタフォークリフトに就職。
13〜15時間労働で月に6日しか休日がなく、利益至上主義の雰囲気や飛び込み営業の辛さに悩む。
50歳の上司が同じ仕事内容だったことが決め手となり、わずか9ヶ月で退職。

人の為に命を賭ける仕事がしたいと一念発起し、1日16時間勉強し、公務員試験を突破し、消防士となる。

□2007年
たまたま加藤ひろゆきさんの本を読み衝撃を受ける。
加藤さんが不動産投資をするきっかけとなったと紹介されていた「金持ち父さん貧乏父さん」を読み、自分は完全にラットレースの中にいると気づく。
このまま何も行動しないのが一番のリスクと思い、不動産投資を始めることを決意。

□2008年
新築木造アパートと築古木造アパートを購入

とにかく利回りの高い物件を求め、築古物件を年に2〜3棟のペースで購入し続ける

□2017年
極東船長に「売却せよ」とのアドバイスを受ける。
売却してみると2年で3億以上の売却益が入った。
高利回りシングル物件を売り、好立地のファミリー物件を購入するという次のフェーズへ。

□2019年3月
20年勤めた公務員(消防士)を退職
6棟 130室 6.3億円 購入

□2020年
5棟 110室 6.6億円 購入

□2021年
33棟452室を所有、家賃年収2億6,000万円
返済比率51.5%

(2008年から始めて45棟604室購入、13棟154室売却)

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