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築古戸建の購入、運営、売却までやってみた考察。80対20の法則を不動産投資に活かす!

防人レボリューションさん_画像 防人レボリューションさん 第34話 著者のプロフィールを見る

2022/5/7 掲載

こんにちは!防人レボリューションです! 今回は先日売却した築古戸建についてです。

これを購入したのは、2016年5月でした。当時も不動産投資は過熱気味で、どの物件も利回りが高くなくてもすぐに売れていました。

現在もそうですが、過熱気味な不動産のバブルはいつ弾けるかと、頭の片隅には危機感を持って不動産投資を行っていました。そのリスクヘッジにもなると思い、キャッシュで築古戸建投資にチャレンジしてみました。

■ なぜ築古戸建て投資にチャレンジしたのか

築古戸建投資のメリットは、いくつか挙げられます。
500万円以内で購入出来るため、借金をしなくて良い。ファミリー層が入居することがほとんどのため、長期入居になりやすい。シングル物件に比べて圧倒的に家賃滞納や各種トラブルが少ない、などです。

この物件のスペックは、福岡市の隣町で、その当時の人口増加率は日本一、3DK、昭和55年築、480万円、土地25坪、駅徒歩17分、駐車場なし。

駐車場なしがかなりのマイナスポイントでしたが、隣に月極駐車場がありましたし、何より人口増加率ナンバーワン! 2010年に新駅が出来て、IKEAやカインズやスタバなどの人気施設が続々と開業し、ファミリーに大人気のエリアでしたので、購入を決断しました。

融資は使わず、全額現金で購入のため、借金返済や金利上昇などのリスクはありません。当時流行り出した、築古戸建投資をやってみたい気持ちも強かったです。

さらに、今まで購入出来ていた、木造築古アパートの利回り20%や築古RCの利回り15%などが全く買えずに、倍の値段で取り引きされていたため、買えるのが手頃な価格の築古戸建だけという理由もありました。

購入後、外壁塗装とクロス貼り、畳からフローリングに変える工事( 写真参照 )、洗面化粧台の入れ替えを行いました。瓦屋根は何もいじりませんでした。リフォーム費用は総額80万円程でした。



以前のコラムでも紹介しましたが、激安の外壁塗装業者にお願いしたら、4〜5年後にはもう塗装が剥がれ出してしまいました。相場の半額でやってくれましたが、塗装がもったのは相場の3分の1の4〜5年だけでしたw

信頼出来る業者に出会うことも、不動産投資を成功させる大きなポイントとなります。

入居者は募集して1〜2カ月程で決まりました。家賃は52,000円。表面利回りは13%です。自主管理で、他に掛かる費用は、火災保険料が毎月2,000円、固定資産税が年間16,000円でした。

■ 6年保有して600万円で売却

この物件は6年間保有しましたが、その間、退去も家賃滞納もありませんでした。正直、保有しているのも忘れるくらい、手が掛からなかったです。

売却額は600万円で、利回りにすると10.4%。オーナーチェンジのため、新たな買主は購入後すぐに家賃を受け取れます。売り出しは624万円の利回り10%でしたが、鬼のような(?)指値を受け入れましたw

保有していて、何のトラブルもなく安定した家賃収入がありました。それでも、売却した理由は、次のようなものです。

・減価償却は4年で終わっている
・長期保有すると、修繕リスクがある
・外壁塗装をそろそろする必要がある

まとめると、480万円で購入して、リフォームに80万円かけて合計560万円、それを600万円で売却です。家賃収入は6年間で374万円いただきました。利益は確定しましたが、減価償却は4年だけですし、あんまり儲かった感じはしませんでしたw

個人的には、築古戸建は以下のような方と相性抜群だと思います。

・借金が嫌いで、レバレッジを使いたくない方
・ファミリー層が入居なのでトラブルが少ないため、トラブルにあいたくない方
・DIYが好きな方

ちなみに私のリスクヘッジのポリシーには、

@不動産投資に集中する
・得意な分野を深く深く掘っていく
・軽い気持ちで他の事業に手を広げない

A一極集中する不動産投資の中でも
・新築×中古×ボロボロガラガラ
・木造×鉄骨×RC
・戸建×シングル×ファミリー
・好立地×郊外
などなど、いろんな分野を幅広くやってみる、というものです。

上記の不動産投資は、ほぼ全てやりました。その上で、私の結論は、物件の種別、新築中古、レバレッジをかけるかけない、どんな手法にもメリットデメリットがあり、「 これが絶対正解 」というものはないということです。

築古はダメ、新築RCはダメ、などの他人のやり方に対する批判や評価は、争いごとが増えるだけなので、しないほうが良いと思います!w。ライバルは昨日の自分だけです。やってみて感じることは人それぞれです。

■ 不動産に80対20の法則を用いて成功をつかむ!

話は変わりますが、ラットレースの中にいる人のほとんどが、「 80対20の法則 」を利用出来ていないと思います。私自身もラットレースに嵌って抜け出せない時代はそうでした。

80対20の法則とは、「 ある特定の要素2割が全体の8割の成果を生み出している 」ということです。

具体的な例としては、次のようなものがあります。

・上位20%の富裕層が社会全体の80%の資産を占めている
・仕事の成果の80%は20%の業務時間
・企業の利益の80%は20%の顧客が生み出す
・利益の80%は20%の商品によってもたらされている

まだワタシが現役の消防士で不動産投資家として駆け出しだった頃、私の人生の楽しいことと収入の核となりそうな物の80%は、20%の時間を使って行っていた不動産事業でした。

私は「 諦めない限り、人生には成功しかない! 」をモットーにしていますが、私の定義する成功とは、家族愛、友情、お金、時間、健康の5つがバランスよく豊かであることです。

人それぞれ、描いている成功は違うと思いますが、この5つがバランスよく豊かになることは、基本中の基本だと思います。

私は、物件が増えれば増えるほど、この5つが豊かになって来ました。80対20の法則を知って、全体の時間の20%しか使えてない不動産投資を80%にすることを心掛けると、物件はどんどん増え、成長が加速しました。

具体的には、テレビをほとんど観ないようにする。休憩時間や移動時間、夜の就寝前の時間など、隙間時間は不動産関係の勉強に充てました。本や健美家コラムを読んだり、物件検索や事業計画の作成をしたりしました。

特にこれから不動産投資を始めようとする方は、自分の時間の80%を不動産投資のための時間に充ててみることをおすすめします。

長い人生の2〜3年だけ、鬼のように節約し、テレビやゲームを辞めて、隙間時間も不動産投資のために使えば、その後の40〜50年間、お金の奴隷にならなくて済む可能性が高くなると思います。

たくさん勉強して、徐々に行動に移し、チャレンジしていく中で、自分に合った手法がわかってくると思います。それでは今日はこの辺で。今回も最後まで読んで頂きありがとうございました。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 防人レボリューション(加藤ひろゆきさん命名)

防人レボリューションさん

□不動産投資家
□福岡在住
□家族は妻と子供4人と犬1匹
□趣味はゴルフ、野球、読書、犬と散歩、旅行、廃墟再生

Twitter: @sakimorirevo


■ 経歴

□1974年
福岡市にて誕生
小中高校と野球部
大学以降も草野球や壮年ソフトボールで今なお現役

□1996年
大卒後、○ヨタフォークリフトに就職。
13〜15時間労働で月に6日しか休日がなく、利益至上主義の雰囲気や飛び込み営業の辛さに悩む。
50歳の上司が同じ仕事内容だったことが決め手となり、わずか9ヶ月で退職。

人の為に命を賭ける仕事がしたいと一念発起し、1日16時間勉強し、公務員試験を突破し、消防士となる。

□2007年
たまたま加藤ひろゆきさんの本を読み衝撃を受ける。
加藤さんが不動産投資をするきっかけとなったと紹介されていた「金持ち父さん貧乏父さん」を読み、自分は完全にラットレースの中にいると気づく。
このまま何も行動しないのが一番のリスクと思い、不動産投資を始めることを決意。

□2008年
新築木造アパートと築古木造アパートを購入

とにかく利回りの高い物件を求め、築古物件を年に2〜3棟のペースで購入し続ける

□2017年
極東船長に「売却せよ」とのアドバイスを受ける。
売却してみると2年で3億以上の売却益が入った。
高利回りシングル物件を売り、好立地のファミリー物件を購入するという次のフェーズへ。

□2019年3月
20年勤めた公務員(消防士)を退職
6棟 130室 6.3億円 購入

□2020年
5棟 110室 6.6億円 購入

□2021年
33棟452室を所有、家賃年収2億6,000万円
返済比率51.5%

(2008年から始めて45棟604室購入、13棟154室売却)

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