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築古RC物件の出口は幾つもある? 1.7億円の旧耐震RC物件を購入した理由

防人レボリューションさん_画像 防人レボリューションさん 第45話 著者のプロフィールを見る

2022/10/19 掲載

こんにちは! 防人レボリューションです! 今回は今から2013年( 平成25年 )に購入した14棟目の大型築古RCのファミリー物件のお話です。

■ 昭和45年築の好立地RC物件との出会い

この物件は昭和45年築という築古で、テナント・2DK・3DK.・1LDK・2LDKなど混合で合計20室という、6階建のRC物件です。土地は145坪で、福岡市の人気駅から徒歩6分の場所にあります。

気になる売り出し価格は2億円で、満室時想定利回りは12%でした。しかも、エレベーターのリニューアル工事と外壁屋上防水塗装工事と上下水道の配管工事が済んでいました。

ネックはなんと言っても昭和45年築という古さです。旧耐震!当時で築43年!RC造の法定耐用年数は47年ですので、残り4年しかありません。改修工事済みとはいえ、古すぎるかなと思いましたが、情報が来て速攻で見に行きました。

現地で見ると、想像以上に綺麗でした。詳しく聞くと、大規模修繕を実施してまだ2年で、配管も元々は鉄配管だったものを、外配管かつ塩ビ管に変更したということでした。

エレベーターの機械室を見ると、主要部は新品に交換されていました。エレベーター室は室内ということもあり、つい数日前に新品交換工事をしたんじゃないかと思うくらいキレイでした。

話を聞くと、売主様のご主人が屋上と外壁の大規模修繕で1,200万円+税、エレベーターリニューアル工事に750万円+税、その他諸々入れると合計で2,200万円ほどの費用をかけて直したことが分かりました。

室内も同様で、20室中17部屋の住居のうち、8部屋は1部屋200万円=合計1,600万円ほどかけて、スケルトンからのフルリノベーション工事を実施済みでした。

ちなみにリノベ前は和式トイレで、居室は畳だったそうです。それが2DKで52,000円の部屋がリノベ後は1LDKで81,000〜89,000円になり、3DKで62,000円だった部屋は、リノベ後は2LDKで85,000〜93,000円へと大幅にアップしてました。


築古でも中はピカピカだった

■「 旧耐震RC物件を買ってはいけない理由 」を覆せ

売却理由は所有者のご主人が亡くなったことでした。つまり、相続案件です。話を聞くと非常に魅力的ですが、旧耐震で築43年という古さと、当時の私には恐怖でしかない2億円という金額の大きさというネックがありました。

当時は「 旧耐震のRC造は将来売ろうとしても次の人の融資が付かないので出口がないし、修繕費用も莫大にかかる可能性が高い。さらに解体するにも高額な費用が必要だから慎重に! 」と偉大な先輩方が語っていました。

しかし、「 金持ち父さん、貧乏父さん 」にはこんな言葉があります。
「 その物件を買えないとは言ってはいけない。買えない理由を探してはいけない。常にどうやったらそれを私が買えるかだけを考えろ 」

私はいつもこの言葉に力をもらって前に進んできました。自分がいい物件だと思うなら買うべきです。この時も買えない理由は探さずに、どうやったら買えるかだけを考えるようにしました。

そして、偉大な先輩方が言っていた「 旧耐震RC物件を買ってはいけない理由 」を根拠として4,000万円ダウンの1億6,000万円で指値をしました。その結果、1億7,000万円ならオッケーという回答を頂きました。

一声で3,000万円ダウンですから喜ぶべきことなのですが、当時の自分には、1億7,000万円も借金をすることが怖くてたまりませんでした。買い付けが通ったという返事が来た時も不安で一杯でした。

しかし、その時も買えない理由は探さずに、どうやったら買えるかを考えました。そして、やっぱり買おう! とメインバンクに持ち込むと、めちゃくちゃ乗り気でしたw

当時で坪120万円の土地値だったのですが、その物件は敷地が145坪あったので土地値だけで1億7,400万円になるからです。しかも、福岡市の超人気駅から徒歩6分。つまり、担保評価が高い物件だったのです。

融資は無事に通りました。しかも修繕費用として1,000万円もプラスで融資してくれました。1億8,000万円のオーバーローンです。良い時代でした。。。


水回りもピカピカ

■ 築古RCを買ったあとでどうするか?

出口は何通りか考えました。20年融資のため、20年間保有すれば借金がなくなるのですが、15年毎に大規模修繕をすれば100年くらい持つような気がします。その間、毎月借金を返済しながらキャッシュフローがもらえます。

キャッシュフローは火災保険と固定資産税を引いても毎月100万円ほど。キャッシュフローを浪費せずに貯金と再投資と修繕費用にあてれば、減価償却がなくなっても、デッドクロスで破産にはならないという計算ができました。

それに、福岡市の人気のある都心部なので土地値が大きく下がる可能性は低いでしょう。そうなると、10年後も土地値の1億7,000万円近くでは売れそうです。むしろ上がる可能性もあると思いました。

そんなふうに冷静に数字を弾くと、「 これは失敗しないな 」という結論に至りました。そして、勇気を出して1億7,000万円の借金をしました。内心は怖かったです。ちなみに、現在の土地値は倍近くになっています。

■ 借金のメンタルブロックの外し方とお金の本質

不動産投資を始める前は「 借金はすべて悪 」と思っていた私ですが、勇気を出して「 良い借金 」を重ねてきたおかげで家賃年収は3億7,000万円になりました。

私の場合、借金のメンタルブロックを次のような方法で徐々に外してきました。

・中古アパートで2,000万円以下の借金から始めて成功体験を重ねる
・少しずつ、借金の額を増やす
・失敗を恐れずに「 とりあえず試しにやってみる 」の精神
・読書やネットで不動産投資の知識をインプットする

極東師匠からの教えも非常に為になりました。3〜4年前に、極東師匠とこんな会話をしたことがあります。

船長「 お金の本質は何だと思う? 」
私 「 ありがとうなどの感謝の気持ちを表すもの。ありがとうを集めることが不動産投資で成功する秘訣だと思います 」
船長「 それも正しい。だけどもっと深い本質があるよ。何だと思う? 」
私 「 …。分かりません 」
船長「 お金の本質はただの数字、紙切れさ 」

今の私はお金について、「 ただの数字で紙切れであると同時に、感謝を表す人間の作った道具の一つでもある。お金に人間を支配する力や誰かを傷つける力、命を奪う力を与えてはいけない。お金とは親友になろう 」と考えるようにしています。

資本主義の日本でお金から逃げる事は出来ません。お金がもったいないからと住む場所、家賃、乗りたい車、洋服、子供の習い事、食べたいものなどを我慢するよりも、お金と親友になり、人生を楽しみ尽くしたいと思います。

そのために、不動産投資は最も有効な手段の一つだと思います。本日も最後まで読んで頂きありがとうございました! 次回はこの物件で起きたトラブルについて紹介したいと思います。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 防人レボリューション(加藤ひろゆきさん命名)

防人レボリューションさん

□不動産投資家
□福岡在住
□家族は妻と子供4人と犬1匹
□趣味はゴルフ、野球、読書、犬と散歩、旅行、廃墟再生

Twitter: @sakimorirevo


■ 経歴

□1974年
福岡市にて誕生
小中高校と野球部
大学以降も草野球や壮年ソフトボールで今なお現役

□1996年
大卒後、○ヨタフォークリフトに就職。
13〜15時間労働で月に6日しか休日がなく、利益至上主義の雰囲気や飛び込み営業の辛さに悩む。
50歳の上司が同じ仕事内容だったことが決め手となり、わずか9ヶ月で退職。

人の為に命を賭ける仕事がしたいと一念発起し、1日16時間勉強し、公務員試験を突破し、消防士となる。

□2007年
たまたま加藤ひろゆきさんの本を読み衝撃を受ける。
加藤さんが不動産投資をするきっかけとなったと紹介されていた「金持ち父さん貧乏父さん」を読み、自分は完全にラットレースの中にいると気づく。
このまま何も行動しないのが一番のリスクと思い、不動産投資を始めることを決意。

□2008年
新築木造アパートと築古木造アパートを購入

とにかく利回りの高い物件を求め、築古物件を年に2〜3棟のペースで購入し続ける

□2017年
極東船長に「売却せよ」とのアドバイスを受ける。
売却してみると2年で3億以上の売却益が入った。
高利回りシングル物件を売り、好立地のファミリー物件を購入するという次のフェーズへ。

□2019年3月
20年勤めた公務員(消防士)を退職
6棟 130室 6.3億円 購入

□2020年
5棟 110室 6.6億円 購入

□2021年
33棟452室を所有、家賃年収2億6,000万円
返済比率51.5%

(2008年から始めて45棟604室購入、13棟154室売却)

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