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投資額約15億円。今年買った8棟の特徴。買い続けている人と買えない人の違いとは?

防人レボリューションさん_画像 防人レボリューションさん 第47話 著者のプロフィールを見る

2022/11/22 掲載

こんにちは! 防人レボリューションです! 早いもので2022年もあと1カ月ちょっとになりました。少し早いですが、今年、私がどんな物件を買ったのかを紹介します。

今年は今の時点で8棟153室、購入しました( 建築中含む )。さらに、去年契約して来年の2月に竣工する、新築RC( 1LDK×33 )もあります。

@2022年3月購入
1億6,000万円、3LDK×20、福岡市、昭和53年築、4階建、RC造、表面利回り9.3%

A2022年4月購入
1億3,000万円、1K×31、福岡市内駅徒歩2分、平成3年築、7階建、RC造、表面利回り8%

B2022年4月購入
7,000万円、1K×16、福岡市内駅徒歩3分、昭和53年築、4階建、RC造、表面利回り8%

C2022年6月購入
3億円、1K×49、博多駅徒歩12分、平成9年築、11階建、RC造、表面利回り7.6%

D2022年10月購入
3.2億円、テナント×7、福岡市内駅徒歩3分、令和4年築、7階建、鉄骨造、表面利回り4.5%

E2022年10月購入
1.4億円、1LDK・2LDK×12、福岡市内駅徒歩10分、建築中、3階建、木造、表面利回り7%

F2022年11月購入
7,000万円、1LDK×6、福岡市内駅徒歩20分、建築中、3階建、木造、表面利回り6.5%

G2022年11月購入
3億円、2LDKメゾネット×12、福岡市、建築中、2階建て、木造、表面利回り5.6%

特徴は新築が多かったことです。中でもDの福岡市の超好立地に3.2億円で新築テナントビルを建てたことは、自分にとって大きな挑戦でした。

今年買った物件はどれも以前の自分の感覚からみると利回りが低いのですが、なんと、この物件は7階建の建物にテナントが7つ入っていて、利回りは4.5%しかありませんw

テナントは住居に比べて入れ替わりが激しく、空室が長引くリスクがあります。それでも購入したのは、今まで経験したことのない世界に挑戦したかったからです。

低利回りをカバーするため、テナントが7室中3室空いてもマイナスにならないように自己資金を投入しました。最悪、全部が空室になっても、現保有物件のキャッシュフローがあれば、死ぬことはありません。

挑戦した理由の一つに、来年、この物件のすぐ近くに新駅ができるということがあります。私のビルは新駅から徒歩3分で、福岡市の中心の福岡( 天神 )駅と博多駅までも徒歩10〜12分で行けます。

このように、立地は最高です。しかし、未知の利回りですので頭では「 いける 」と理解できても、心情的には恐怖で一杯でした。それでも、「 死ぬこと以外かすり傷 」という言葉を何度も唱えて購入しましたw



■ まだまだ買い続けたいが、必死ではやらない

このビル以外の購入した物件もすべて、福岡市内の好立地にあります。レバレッジを使って拡大路線で買い続けることには色々な意見があると思いますが、私自身は不動産投資が好きで楽しいので、まだまだ買っていこうと思っています。

むしろ、不動産投資のゴールというか、終わりは決めない方が良いと感じています。人それぞれでしょうが、私は大きなゴールに向かって必死に努力するやり方だと、達成後に燃え尽き症候群になる心配があると思っています。

実は消防士になる前、私は大学を卒業して民間企業で営業マンをしていました。土曜日も隔週で仕事があり、勤務時間は8:00から21:00頃までで、遅い時は0時まで会社を出られませんでした。

飛び込み営業のため、客先で冷たい対応をされるのは日常茶飯事。ノルマもあって、いつも「 達成できなかったらどうしよう 」というプレッシャーに押し潰されそうでした。

いつか終わるならまだ気持ちも保てたと思うのですが、50代の先輩社員も全く同じような仕事をしていました。これがこの先、定年までずっと続くと思うと嫌になりました。

この時、「 これは自分が今まで大した努力もせずに生きてきたからだ 」と過去の自分を振り返りました。そして、転職をして、次はお金のためではなく、人のために働く警察官か消防士になろうと決意しました。

それから1日16時間ほど猛勉強して念願の消防士になったのですが、しばらくの間、燃え尽き症候群のようになってしまいました。それ以降、一つの目標のために1日のほとんどを費やすようなやり方を控えるようにしています。

不動産投資では同じ失敗をしないように、良い意味で「 テキトー 」を心がけています。「 1日1日、少しずつ成長する 」、「 80%の力で80点を数多く取る 」、そんなイメージです。

不動産投資でFIREを目指している人の中には、必死で努力した結果、目標達成後に燃え尽き症候群になるケースが少なくないようです。ペース配分や自分の精神状態をケアしてほしいと思います。

■ 買える人と買えない人の違い

不動産が高くなった、融資が付きにくくなったと言われてしばらく経ちます。今の市況で買い続けている人と買えない人の違いはなんでしょうか? 私が思うに、買える人は、自分だけの利益を考えていない人が多い気がします。

金融機関や不動産業者やリフォーム会社や職人さんや司法書士さんたちと豊かさを分け合う人たち。さらには、多額の納税をすることによる社会貢献を重視する人たちは買えているように感じます。( もちろんキャッシュフローがマイナスになってはいけませんが )

築古で入居者がいない物件をキレイにリフォームして、人が住むことで活気が戻れば地域に喜ばれます。廃墟のような物件があると、その地域の治安が悪化していく恐れがあるからです。

廃墟を取り壊して、更地から新築を建てることも社会貢献だと思います。このように、「 自分だけ儲かればいい 」ではなく、人に喜ばれる不動産投資をしている人たちがうまくいっているように、私には見えるのです。

あとは、買えない理由を考えずに、「 どうやったら購入出来るか 」だけを考えている人たちです。返済比率もマイナスにならないなら多少厳しくても買っていく。そうやって柔軟に考えられる人が、物件を増やしています。

全てが完璧な物件なんて、存在しません。極東船長さんも仰ってますが、いつの時代でも不動産は高いです。しかし、いつの時代も工夫すれば買うことができ、時間を味方につけることで盤石になっていく不動産投資は、やはり魅力的です。

私も不動産投資に出会えた幸運に感謝しつつ、この先も自分のペースで進んでいきたいと思います。今回も最後まで読んで頂きありがとうございました! 少しでも参考になれば幸いです。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 防人レボリューション(加藤ひろゆきさん命名)

防人レボリューションさん

□不動産投資家
□福岡在住
□家族は妻と子供4人と犬1匹
□趣味はゴルフ、野球、読書、犬と散歩、旅行、廃墟再生

Twitter: @sakimorirevo


■ 経歴

□1974年
福岡市にて誕生
小中高校と野球部
大学以降も草野球や壮年ソフトボールで今なお現役

□1996年
大卒後、○ヨタフォークリフトに就職。
13〜15時間労働で月に6日しか休日がなく、利益至上主義の雰囲気や飛び込み営業の辛さに悩む。
50歳の上司が同じ仕事内容だったことが決め手となり、わずか9ヶ月で退職。

人の為に命を賭ける仕事がしたいと一念発起し、1日16時間勉強し、公務員試験を突破し、消防士となる。

□2007年
たまたま加藤ひろゆきさんの本を読み衝撃を受ける。
加藤さんが不動産投資をするきっかけとなったと紹介されていた「金持ち父さん貧乏父さん」を読み、自分は完全にラットレースの中にいると気づく。
このまま何も行動しないのが一番のリスクと思い、不動産投資を始めることを決意。

□2008年
新築木造アパートと築古木造アパートを購入

とにかく利回りの高い物件を求め、築古物件を年に2〜3棟のペースで購入し続ける

□2017年
極東船長に「売却せよ」とのアドバイスを受ける。
売却してみると2年で3億以上の売却益が入った。
高利回りシングル物件を売り、好立地のファミリー物件を購入するという次のフェーズへ。

□2019年3月
20年勤めた公務員(消防士)を退職
6棟 130室 6.3億円 購入

□2020年
5棟 110室 6.6億円 購入

□2021年
33棟452室を所有、家賃年収2億6,000万円
返済比率51.5%

(2008年から始めて45棟604室購入、13棟154室売却)

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