10室全空物件の満室作戦！築古木造アパートの出口。共用部の清掃での失敗。アイスクリームが溶けた原因は？

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■ 10室中10室空室の早期満室作戦

さて、福岡市内にある駅徒歩10分のアパートについての話の続きです。そのアパートは10室中10室が空室でした。このままでは赤字です。そこで、すぐに満室にするために行動を始めました。

参照：10室中10室空室の高利回りアパートを発見！融資はどうする？

築古物件を買った後でやることは決まっています。必要最低限レベルのリフォームを行い、家賃を地域最安値に設定して、近隣の不動産会社にチラシと名刺を持参してまわるのです。すると、繁忙期ということもあり、2ヶ月ほどで満室となりました。

その後、ちょっとしたアクシデントが起こりました。知り合いに紹介された個人業者の方に共用部の定期清掃をお願いしたのですが、報告として清掃前と清掃後の写真を携帯で送ってほしいとお願いしていました。

すると毎月、きちんと送ってきてくれました。ところがある日、たまたまその物件の近くを通ったので見に行ってみると、1�uだけキレイに草むしりされていて、他のエリアは草がボーボーと茂っていましたw

写真から見える場所だけキレイにしていたのです。「 やりやがったな 」と思った私は、すぐに電話をして契約を解除しました。色々な人がいるので、こういうこともたまにあります。

■ 築古物件を買う時の注意点と出口について

ところで、この物件は耐用年数超え（ 築22年以上 ）の木造アパートでした。こういう物件の出口には、いくつかのパターンを想定しています。

・5ー10年後に相場利回りで売却
・新築戸建業者に売却
・立ち退き後に更地にしてマイホーム購入希望者へ売却
・新築アパートを建築して自己保有など

※築古でも長期の融資で購入したいところですが、家賃下落と減価償却切れでデッドクロスが来てしまうので、注意が必要です。複数棟持っている人は他の物件の収入でカバーできますが、一棟だけの人は特に気を付けましょう。

今後の最高の出口想定としては、法定耐用年数が変更されて木造が40年、RCが70年等になることです。そうなれば、長く持ち続けても売却は容易になるため、物件にお金をかけて手を入れることになると思います。

すると、家賃は下落するどころか、家賃のアップも狙えます。実際に、私の保有する築古物件でもある程度のお金をかけてリノベーション工事でお洒落にすると、ほとんどの物件で家賃を上げても決まります。

耐用年数が長くなれば、福岡の中古物件でも、売買の相場利回りが今の東京やハワイのように2〜4％になるかもしれません！可能性は非常に低いですが、ゼロではありません！　最高から最悪まで想定して物件を買うことが大切です。

出口の話を書きましたが、不動産投資はキャッシュフローが最も重要だと言っていいと思います。私も初期の頃は特に重視していました。この時に注意したいのはキャッシュフローが欲しいあまりに、表面利回りに騙されてしまうことです。

表面利回りが実質利回りと乖離している物件は少なくありません。その利回りに現実味があるかは自分で調べるしかありません。相場家賃に比べて異常に高い家賃で計算されてないか、エリアの将来性はどうかなど、無知で不勉強だと失敗します。

実はワタクシも初心者の頃は「 家具家電をつけて初期費用ゼロにしたら5万円はもらえるんじゃないか 」と思って買った物件で、実際に埋まったのは17,000円だったことがありますw。下手をすれば詰みます。

本当に想定したキャッシュフローを得られるのかを、自分で調査できる力をつけるのは大家として必須だと思います。そうなると、だんだんと表面利回りが気にならなくなってくると思います。

そして、安定したインカムゲインを得られる物件は、結果的にキャピタルゲインも狙える物件とイコールになってきます。そうやって物件を選び、キャッシュフロー+キャピタルゲインで、まとまった現金を作って、再投資する！

この複利の力を最大限に使うことが、不動産投資で成功するためには最も重要な考え方だと思います。ちなみに、この10室全空で買った物件も、インカム、キャピタル共にしっかりと稼いでくれました。

■ アイスクリームが溶けた原因は？

話は変わりますが、会社経営をしながら不動産投資にも挑戦して、物件をガンガン購入している尊敬する友人がある時、「 アイスクリームを食べようとしていたら、溶けてきました。原因は何だと考えますか？ 」と聞いて来ました。

私は「 気温が暑かった？ それか、他のことに集中していたか、誰かから話しかけられたなどの外的要因が原因で、食べるのが遅くなったことかな 」と答えました。

友人は「 自分が食べるのが遅かったから溶けたと答えられるマインドが大切。こういう質問への回答でも、他責マインドの人はそれが出てしまう 」と教えてくれました。

これはまるっきり同感です。日頃からどんな小さな事でも他人や何かのせいにしないように心がけることは、不動産投資だけでなく大事なことで、人生をより充実させるカギだと思います。

行動するときは、それが利他か利己か。何かトラブルがあった時は、自責マインドか、他責になっていないかを、常に自分に問いかけていきたいです。私はこの考えを取り入れて運気が好転した気がします。

また、自分を犠牲にしまくってまで、他人のために行動をしないこと、自分も相手も良く、さらには社会にも貢献する「 三方良しの精神 」を持つことも重要です。

自分が少々損をしたり、犠牲になったりしても、問題が解決するなら手を貸すこともあります。でも、やりすぎは禁物です。これは最初からできるわけでないので、何度も失敗しながら、自分にちょうどいいポジションを見つけるのがいいと思います。

繰り返しになりますが、他人を騙したり傷つけたりせずに、地域や社会に貢献することを第一に考えて行動することが、不動産投資が上手くいくコツの一つだと思います。

■ お金は人生の質を高めるための肥料

・何も考えずにお金を使い切ってしまう人
・お金を節約しまくって貯め込む人
・お金に働いてもらってお金と時間を増やしていく人

お金との付き合い方ひとつを見ても、いろいろな道があります。どれを選ぶかはその人の自由です。私自身はお金に働いてもらっていますが、いつも「 三方良し 」になっているか、考えることを大切にしています。

また、お金に働いてもらい、お金と時間を増やしていく人になるためには、まわりに心を開いていくことも大事だと思います。職人さんや銀行員や売買業者の方に心を開き、信頼し、任せるのです。

そんなことを言いつつ、最初に書いた写真に写るところだけ草を刈るような人もいるので、うまくいかないこともあると理解し、備えながら、ポジティブに行動していくことを心がけています。

「 お金は人生の質を高めるための肥料 」みたいな物として捉えることが大事です。お金に、他人や自分を傷つける力を与えてはいけません。それをコントロールできるかどうかは、お金の持ち主にかかっています。

ストレスがあるなら、お金に振り回される人生になっていないか、自分を客観的に見てみることも必要かもしれません。今回も最後まで読んで頂きありがとうございました。少しでもお役に立てば嬉しいです。