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大家2年目に買った崖の上の4棟目から学んだこと

防人レボリューションさん_画像 防人レボリューションさん 第8話

2021/4/8 掲載

今回は崖の上の4棟目の話をします。1棟目は2008年の2月、2棟目は同年5月、3棟目は2009年6月、4棟目は同年10月に購入しました。

■ 大家2年目で買った崖の上のアパート

崖の上に建つ4棟目は、ネットに掲載されていたものでした。1,800万円、1DK×8、満室、昭和55年築( 当時築29年 )、表面利回り15%、土地44坪。利回りの高い順で並べてトップ10以内で掲載されていました。

立地は自宅から車で約10分、坪40万円前後、木造戸建てが立ち並ぶファミリーに人気の住宅街でした。土地値は坪40万×44坪=1,760万円が相場です。満室だったため、外観だけ見にいくと写真のように、崖の上に建っていました。



それでも購入を前向きに検討することにしました。以下のような点が魅力的に感じたからです。

・今まで少々の地震があってもビクともしていない
・1部屋28,000円ー32,000円で8室全て満室
・畳からフローリング工事は全部屋、完了している
・一昔前の高級住宅街で豪邸が多く人気あり
・福岡市内の人気駅まで徒歩で17分、バスで6分。バスの便数も多い
・ほぼ土地値
・高利回り

この崖の上に建つ外観を見れば、購入希望者はなかなかいないんじゃないかと思いました。そうだとすると、「 崖が危険なので 」という理由で加藤ひろゆきさん直伝の鬼のような指値が言いやすいし、指値が通る可能性も高いと考えました。

(なぜかこのくらいの穴もあいていました。ビビりましたが買いました)

そこで売値1,800万円に対し、買い付け900万円という鬼のような指値を入れました。やや押し戻されて、最終的には1,100万円でまとまりました。利回り約24%です。

崖の上に建っているのは、さすがに危険性が高いと思いましたが、利回り20%以上ですから、10年融資でも返済比率は50%くらいとなり、約10万円の月のキャッシュフローが見込まれます。やはり、そこは魅力でした。

最初からずっと満室ということでしたので、10年間は入居率も建物も大丈夫だろうと考えました。満室なら月に10万円近くキャッシュフローがもらえて、10年で銀行返済が終わり、無借金の土地と建物が残ります。

出口としては、人気住宅街のため、土地として売却すれば、新築戸建てを建てる実需の需要が見込めると考えていました。それ以外に、自分で新築木造アパートを建て直すことも検討出来ます。

今後、空室が2〜3部屋出た場合も、キャッシュフローは減りますが、元金は減っていきます。まだ1,000万円の借金が怖くて仕方ないといったレベルの投資家でしたが、「 やらないで後悔するより、やって後悔 」と考えました。

「 何度失敗して挫けても、諦めなければ人生には成功しかない 」と自分に言い聞かせて、買いました。買った後は、このまま10年間ずっと満室だったらいいなーなんて考えている、ヒヨッコ投資家でしたwww。

■ 買ってすぐに2室が退去!

購入後、すぐに2部屋の退去がありました(T . T)。10年ずっと満室という話はなんだったのでしょうか。それでも、中はそれほど傷んでおらず、クロス交換とワックス掛けと清掃だけで済むような状態でしたので、現状回復工事は自分でしました。

一番安い部屋の家賃は28,000円の物件です。敷金礼金なし、インターネット導入、1カ月フリーレント、ステージングなど、巷で聞いた満室テクニックを実践すれば、家賃30,000円は超えるかもとウキウキしていました。

ところが、結果は全く予想と違いましたw。全く入居が決まりません(T . T) そこで、同じ最寄り駅から徒歩10分の木造築古アパートを調べると、家賃25,000円でボチボチ決まるという感じのようでした。

そこで崖の上の物件も25,000円で募集してみましたが、それでも全く決まりません(T . T)。結局、20,000円〜23,000円で決まるようになりました。それでも利回りは20%くらいあります。10年融資でしたので、毎月キャッシュフローを得ながら、元金がドンドン減るという状態でした。

( 当時はまた先の話でしたが )、売る場合には、個人名義で購入すると5年間、正確には5年保有後の最初の1/1以降に売却すれば、売却時の税金が安くなります。( 詳しく知りたい方は長期譲度所得税、短期所得所得税で調べてみて下さい )

■ 9年保有して1,500万円で売却できたけれど…

結局、この物件は9年ほど保有して残債が200万円くらいの時に1,500万円で売却出来ました。セルフ原状回復や空室対策など、さまざまな経験を得られた上に、当初の想定以上の結果を出すことが出来ました。

ちなみに当初の計画は、キャッシュフローを得ながら10年間で完済を終え、そこから数年間さらにキャッシュフローを得て、そのお金は貯金して、この物件を新築アパートへ建て替えか更地にしてマイホームを建てる実需向けに売却というものでした。計画は変わりましたが、それでよかったと思っています。

私はたまたまキャピタルゲインを得ましたが、これを皆さんにすすめるつもりで紹介したわけではありません。ロバート・キヨサキ氏も言っていましたが、「 不動産投資はインカムゲイン狙いが失敗する確率は低い 」と思います。

キャピタルゲイン狙いの投資は、バブル期の不動産投資で、バブルが弾けて悲惨な目にあった人が多かったように、非常に危険性の高い投資だと思います。( バブル期は午前中に1億円で購入して、午後には2億円で売却することもあったらしいです )

キャピタルゲインは臨時ボーナスのような位置付けで、「 もらえたらラッキー 」と考えるのがいいと思います。私も不動産投資を始めてからずっと、その意識で続けていますし、これからもそうするつもりです。

プロフィール

■ 防人レボリューション(加藤ひろゆきさん命名)

sakimorir

□不動産投資家
□福岡在住
□家族は妻と子供4人と犬1匹
□趣味はゴルフ、野球、読書、犬と散歩、旅行、廃墟再生
Twitter @sakimorirevo

・大家列伝「前編・後編」
・失敗告白「前編・後編」



■ 経歴

□1974年
福岡市にて誕生
小中高校と野球部
大学以降も草野球や壮年ソフトボールで今なお現役

□1996年
大卒後、○ヨタフォークリフトに就職。
13〜15時間労働で月に6日しか休日がなく、利益至上主義の雰囲気や飛び込み営業の辛さに悩む。
50歳の上司が同じ仕事内容だったことが決め手となり、わずか9ヶ月で退職。

人の為に命を賭ける仕事がしたいと一念発起し、1日16時間勉強し、公務員試験を突破し、消防士となる。

□2007年
たまたま加藤ひろゆきさんの本を読み衝撃を受ける。
加藤さんが不動産投資をするきっかけとなったと紹介されていた「金持ち父さん貧乏父さん」を読み、自分は完全にラットレースの中にいると気づく。
このまま何も行動しないのが一番のリスクと思い、不動産投資を始めることを決意。

□2008年
新築木造アパートと築古木造アパートを購入

とにかく利回りの高い物件を求め、築古物件を年に2〜3棟のペースで購入し続ける

□2017年
極東船長に「売却せよ」とのアドバイスを受ける。
売却してみると2年で3億以上の売却益が入った。
高利回りシングル物件を売り、好立地のファミリー物件を購入するという次のフェーズへ。

□2019年3月
20年勤めた公務員(消防士)を退職
6棟 130室 6.3億円 購入

□2020年
5棟 110室 6.6億円 購入

□2021年
33棟452室を所有、家賃年収2億6,000万円
返済比率51.5%

(2008年から始めて45棟604室購入、13棟154室売却)

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