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ずさんな管理会社との契約を解除→別の管理会社に変更した話

斉藤国正さん_画像 斉藤国正さん 第14話

2019/7/22 掲載

サラリーマンが不動産賃貸をする場合、不動産賃貸業に使える時間が限られるため、所有不動産の管理を『 自主管理 』で行うには限界があります。特に遠隔地に物件がある場合などは、管理会社の存在が必要不可欠です。

そして、私は現在、3社の賃貸管理会社に所有物件の管理を依頼しており、それぞれの賃貸管理会社を賃貸管理を委託するパートナーとして、管理手法を勉強させてもらっています。

今回は、私が過去に賃貸管理を依頼していたとある会社との契約を解除し、新たに別の会社と賃貸契約を締結した話をご紹介します。

私は比較的、温厚な性格なのですが、そんな私を怒らせ、契約解除に至らしめたケースです。果たしてその怒りは私のワガママなのか? それとも管理会社の怠慢なのか? 答えは続きをご覧ください。



4つの区分の管理を委託していました


それは2013年頃、アベノミクスの3本の矢の一本目「 大胆な金融政策 」の影響で、不動産価格の急激な上昇が始まる前夜といったタイミングでした。私は都心のワンルームマンションを順調に増やしており、4つのワンルームマンションを保有していました。

その頃、管理をお願いしていたのは、2号物件( 2008年購入 )を売ってくれた不動産会社です。「 そのまま賃貸管理もやります 」と言うので、依頼しました。管理費は3%+税で、一般的には安い部類の管理費でした。

2008年〜2013年の間は奇跡的に1度も退去が発生せず、順調な賃貸運営ができていました。そのため、3,4,5号とそのまま2号物件を管理していた会社に賃貸管理をお任せしていました。そして事件は起こります。

4号物件の2013年4月分の家賃が入っていない


毎月管理費の明細書が管理会社から郵送されてきます。当然、私は毎月その明細をチェックします。約4年以上、似たような家賃、控除費用でしたが、この時は違いました。4号物件の2013年4月の家賃が入っていません。



4月分の家賃の入金期限は3月末、管理会社が3月末までに家賃を回収して4月15日にオーナーの口座に各種費用を控除して送金してきます。

私がこの事実を確認したのが4月15日です。当然!すぐさま管理会社にメールで報告を求めました。しかし2日程経っても返信がありません。

そこで管理会社に電話を発信すると、そこで初めて「 既に退去している 」と、言うのです。実は初めての退去だったので、その電話では「 じゃあ募集もしてもらっているということですか? 」と聞きました。

すると「 はい 」と返事がきたので、安心して待っていました。しかし‥‥・

GW明けに届いた管理会社からのメール


件名:「 斉藤様、4号物件の原状回復費用のご請求です 」

ゴールデンウィーク明けに届いたメールを見て、違和感を覚えました。既に退去から1カ月以上過ぎている。退去の申し出は1カ月前になっているはずだから、管理会社は遅くとも2月末に退去の事実を知っていたはず。

2月末から募集して、3月・4月で新しいテナントが決まっていないどころか、今頃になって原状回復費用の請求だと??????


そして金額も、微妙に高い、35万円


そして再び、怒りの電話を発信。電話ではらちが明かないため、現地で説明してくれるるよう、担当者を私の物件に呼び出しました。

パッとしない担当者‥‥。


正直、パッとしない担当が現れました。小太りなのはいいですけど、シャツにはシワが寄っていますし、スーツもヨレています。もう、嫌な予感しかしません。



「 2月に退去の連絡があったはずだが、なぜオーナーに連絡が来なかったのか? 」
「 4月17日の時点で募集をしているという話だったが、未だに原状回復も終わっていないのにどうやって案内するのか? 」
「 なぜGWも終わった今になって原状回復の請求書が来るのか? 」
「 というか、原状回復費、高くない?! 」

思いつく限りのクレームを直接浴びせました。しかし予想通り、パッとしないヨレヨレ担当者は「 はぁ〜、すみません 」を繰り返すばかり。まさに、「 暖簾に腕押し 」「 ぬかに釘 」「 カエルの顔に〇〇 」です。

この会社は毎月管理費の明細を送ってくるのに合わせて、新しい物件紹介や、社員の紹介の社内報のようなペーパーを同封してきます。


「 宅建のための勉強合宿をしました! 」


とか


「 社内フットサル大会開催! 」


とか


「 管理戸数3,000室突破! 」


とか…。社内報を顧客に見せて、いったい何を期待しているのか全く理解できません。ここに至ってはそれらの「 いい会社アピール 」も腹立たしくなってきました。

「 フットサルしている暇があるなら、俺の物件を3月末の繁忙期に放置プレイするなよ!」と思いますよね? でも、何を言っても、「 年度末は忙しかったので… 」というばかりです。

この会社が自社物件を販売したり、大きな金額の売買の仲介をすることに一生懸命で、管理をする部隊に全く力を入れていないのは明らかでした。

「 ヨレヨレ君 」を、怒っている私に送り込んできたという事実がもう、「 管理はどうでもいい 」と思っている証拠です。仕事がデキる社員は営業部隊に据えて、仕事ができない社員を管理業務に回しているのでしょう。

一晩考えた結果、「 これ以上ヨレヨレ君に何をいっても意味がない。原状回復もしなくていいので、このまま契約を終了しよう 」と決意しました。

ただし!!!!!!

賃貸契約に書いてある、「 解除は3カ月前に連絡が必要 」との条項だけは適用除外にするように強くお願いしました。ヨレヨレ君の上司に直談判し、この点だけは飲んでもらいました。

新たなパートナーの探索


その後、賃貸管理をメインビジネスとして売っていて、社長が何冊も本を書いている会社に依頼をしましたが、「 物件が古すぎる、3点ユニットはダメ 」など、かなりキツイ条件で断られてしまいました( 笑 )。

今はどうか知りませんが、当時は立地が良くても、15平米の3点ユニットは自社で売ったものでない限りは管理しないという方針だったようです。

次に候補にあがった会社は、メインは新築アパートなのですが、管理に力を入れていて、今後伸びそうな勢いのある感じでした。この会社を知ることができたのは、大学の後輩の不動産投資家の紹介です。

大家同士の横のつながりが薄い私は、こんな時に苦労します。横のつながりがあれば、良いリフォーム会社、解体業者、工務店、設計事務所、司法書士などなどを紹介しあえます。その意味で大家同士のコミュニティに所属するのも良いことだと思います。

話がそれましたが、その会社とは今でも契約を継続しております。入居者とのやり取りがすべて記録されていて、どんな話をしたのかなども詳細にレポートしてくれます。解除した会社の賃貸管理に関しては「 あり得ない 」とバッサリ。胸がスッとしました。

退去の連絡があった瞬間に、オーナーにはメールで報告、同時に賃貸の募集を開始。退去の即日リフォームの見積もりを作成してオーナーに承認を求める、そして承認を得たら1週間以内に原状回復を完了させる。

 ( 説明を聞く限り ) ウットリするようなテキパキ感‥‥‥。


「 これなんだ! これなんですよ! 投資家が求めている仕事は! 」


というわけで、契約成立です。管理費が5%+税なのは誤差です。むしろ7%でもいいから、しっかりやってほしい。

まとめ


今回はずさんな賃貸管理によって損害が発生し、賃貸の管理会社を変更した経験を披露させていただきました。管理会社の腕の見せどころは、なんといっても、

「 テナントを早くつけること 」
「 テナントに長期に住んでもらえるような対応力 」
「 リフォームや修繕、ハウスクリーニングを早く、適正な価格で行うこと 」

管理会社は間違いなく、不動産賃貸業における最重要パートナーです。少しでも不満があれば改善を要求し、改善が見られなければ躊躇なく契約を解除するべきだと思います。

特に私のケースのように1カ月以上連絡もなく、空室を放置するという対応をされたら、一発退場のレッドカードで良いのではないでしょうか。

自分の大事な資産を預かってもらうのですから、いい仕事をしていただいて、気持ちよくお支払いができる関係が望ましいですね。私も彼らから見て、いいオーナーであるように心がけたいと思います。

プロフィール

■ 斉藤国正(さいとうくにまさ)さん



千葉県在住
年齢:40才
職業:ファンド運用会社勤務、不動産投資家
家族:妻と息子3人(小学校5年、6歳、4歳)
家賃収入 約1,200万円 
給与収入 8桁で成績によって変動

ブログ:サラリーマンと不動産投資
Twitter :SAT(勤め人不動産投資家)


大家列伝:前編・後編

■ プロフィール

□1979年
岩手県住田町生まれ

□2002年
早稲田大学法学部を卒業し、司法浪人

□2005年3月
司法試験受験をあきらめて、サービサー(債権回収会社)へ入社(給与350万円)
債権回収の現場を体験する中で不動産投資を知る

□2006年11月
知人と会社を設立し、ダブルワークを開始(副業給与120万円)

□2007年11月 
結婚後の新居を購入。人生初の不動産購入

□2008年1月
結婚

□2009年2月
長男誕生

□2010年9月
勤務先が倒産し、同業の銀行子会社のサービサーへ転職(給与700万円)

□2013年1月
ヘッドハントされて現在のファンド運用会社へ転職(給与8桁)

□2014年8月
次男誕生、同時期に国税による税務調査を受け、修正申告、約450万円を納付

□2015年3月
三男誕生、妻が実家の不動産会社を継ぐためにサラリーマン退職

□2016年6月
給与+家賃収入で税率が最高税率に達し重税に耐え切れず法人を設立し、個人所有1件を残してすべての不動産を法人へ売却

■ 不動産投資に関する経歴

□2007年11月
高田馬場徒歩7分(旧自宅)区分購入
金額2,700万円
※メガバンクから住宅ローンとして2,900万円借入
面積:40.8u(壁芯)
賃料:136,000円
利回り(管理・積立金控除後):5%

□2008年9月
白山徒歩7分(都営三田線)区分購入
金額730万円
※メガバンクから妻名義で510万円借入
面積:14.2u(壁芯)
賃料:81,000円
利回り(管理・積立金控除後):13%

□2011年2月 
落合南長崎徒歩2分(都営大江戸線)区分購入
金額560万円
※現金で購入
面積:12.14u(壁芯)
賃料:55,000円
利回り(管理・積立金控除後):10%

□2012年9月
荻窪徒歩6分(JR線)区分購入
金額560万円
※現金で購入(友人から借入)
面積:14.46u(壁芯)
賃料:58,000円
利回り(管理・積立金控除後):10.5%
※2017年に900万円で売却

□2013年2月
千歳烏山徒歩6分(京王線)区分購入
金額450万円
※現金で購入(知人から借入)
面積:12.46u(壁芯)
賃料:50,000円
利回り(管理・積立金控除後):11%

□2014年1月
市川・本八幡徒歩12分(総武線)テラスハウス区分購入
金額530万円
※現金で購入
面積:27.90u(土地)、37.18u(建物)
賃料:60,000円
利回り:13%

□2015年1月
船橋法典徒歩8分(武蔵野線)テラスハウス区分購入
金額480万円
※現金で購入
面積:30.17u(土地)、42.16u(建物)
賃料:50,000円
利回り:12%

□2015年8月
地下鉄赤塚徒歩12分(有楽町線)戸建購入
金額700万円(再建築不可)
※現金で購入
賃料:95,000円
利回り:15%

□2016年1月
馬込沢徒歩15分(東武アーバンパークライン)戸建購入
金額380万円
※現金で購入
面積:66.11u(土地)、48.08u(建物)
賃料:45,000円
利回り:13%

□2017年8月
新小岩徒歩27分(総武線)アパート(3DK×3戸)
金額1,820万円(再建築不可)
※ノンバンクで1,880万円借入
面積:111.30u(土地)、130.18u(建物)
賃料:192,000円
利回り:12%

□2017年10月
馬橋 徒歩12分(常磐線)テラスハウス区分購入
金額560万円
※日本政策金融公庫で580万円借入
面積:710u(土地持分8%)、53.76u(建物)
賃料:57,000円
利回り:12%
⇒購入後火事になり、更地にして売却

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額775万円(再建築不可)
※700万円をノンバンクで借入
面積:35.63u、35.54u(建物)
賃料:80,000円
利回り:12%

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額730万円(再建築不可)
※640万円をノンバンクで借入
面積:40.23u、49.68u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2018年8月
一之江駅徒歩22分(都営新宿線)戸建購入
金額750万円(再建築不可)
※750万円をノンバンクで借入
面積:29.76u、40.10u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2019年3月
2018年8月に購入した戸建住宅(775万円)の隣の土地を購入
金額900万円(再建築不可が再建築「可」に) 1,000万円を公的金融機関で借入
面積:40.49u

□2019年8月現在 12棟14戸、更地1所有、家賃年収は約1,200万円
手残りは5割程

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