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住宅ローンを繰上返済するか?投資をするか?(エリートサラリーマンからの質問への私の回答)

斉藤国正さん_画像 斉藤国正さん 第17話

2019/9/10 掲載

40歳を迎えた斉藤です。昔の40歳と言えばサラリーマン人生20年経過。60歳の定年退職をゴールとすれば、折り返し地点。という年齢ですが、現代では定年が65歳。おそらく近い将来、70歳まで働く時代が来ることでしょう。

つまり40歳の私は、まだまだ折り返しではなく、70歳までのサラリーマンロード、走破率4割。と、いったところではないでしょうか。

さて、そんな私と同世代の友人達も40歳を迎え、まさにサラリーマンとして「 働き盛り 」という年齢です。出世が早い人は、銀行員であれば支店長に昇進する人もちらほら見え始める年齢です。

子供がいれば中学受験、高校受験という話も聞こえ始める時期で、数年前まで、乳幼児だった年賀状の子供の写真も、次第に少年・少女の顔に変わっています。

彼らの年収も相当増えているでしょうが、住宅ローン、教育費、マイカー、そして高年収の一家の大黒柱を失うリスクに備える生命保険料。と、支出も増大していることも容易に推測できます。

今日は、私のとある古い友人からの「 住宅ローン返済の繰上返済を優先すべきか? それとも余剰資金で投資を始めるべきか? 」という質問に対し、私がどう答えたかをお披露目したいと思います。

自宅は住宅ローンで購入、自動車はキャッシュで購入、貯金は3,000万円


まずは友人( 40歳 )の状況から。都内の大企業に勤務する友人は、推定年収1,200万円、奥様も働いており、推定年収600万円。合計年収1,800万円の高年収夫婦です。

子供は二人。マイカーはキャッシュで購入。10年程前に都内の好立地にマンションを購入、これには住宅ローンを利用しました。都心好立地マンションで2009年頃の購入ですから 「 今は値上がりしている 」と友人も誇らしげです。

また、住宅ローンに関しては自己資金をある程度入れたようで、当初借入額は6,000万円程。金利も低くて0.5%程度だそう。毎月の返済額は16万円とのこと。マンションの管理費や修繕積立金を含めても月々20万円の支払です。

毎月30万円、ボーナスがある月は夏冬それぞれ100万円の貯金ができるそうで、自己資金も現時点で3,000万円程あるとのこと。これらの資金を「 住宅ローンの繰上返済 」に充てるべきか? それとも投資をするべきか? 迷っているそうです。

投資をするのであれば、私のように不動産へ資金を振り向けることも検討しているそうで、相談に至りました。

教育費は青天井。さらに「 老親の介護 」という奇襲攻撃もあり得る。


毎月30万円貯金ができている。と言っても、全く安心できません。なぜならば、私立小学校お受験、中学受験を皮切りに教育費がトンデモないことになるからです。

小学5年生、6年生では、私の経験( まさに今 )ではざっと年100万円の教育費がかかります。これだけで子供が二人いれば、ボーナス時の貯蓄可能額は消滅します。さらに新車で買った自動車も、そろそろ10年経つそうですから、買い換えも検討しているらしいではありませんか。

そしたらまた支出が増大します。虎の子の3,000万円に手を付けざるを得なくなるのも時間の問題でしょう。さらに子供が私立中学、高校へ進み、ご両親の介護費用までも襲い掛かってきたら、あっという間に虎の子の3,000万円は消え去るでしょう。

私のアドバイス「 まず、車を売ろう 」


世帯年収1,800万円、預貯金3,000万円では全く足りません。教育費と老親の介護リスク、さらには働き盛りを襲う健康リスクも踏まえると、けして盤石とはいえない財務・収支状況です。

まず、私が提案したのは「 自家用車の売却 」です。都心にマンションを所有しているのであれば、自家用車を持つ必要性が低い。都心は公共交通機関が発達しているので自家用車は不要。「 地方なら戸建住宅を借りるような賃料 」の駐車場代を払う必要もない。

ローンを返すべきか?投資をするべきか?これは些細な問題です。3,000万円を5%で運用したら年間150万円のリターンですが、400万円の新車を買って、自動車税やガソリン、車検、駐車場に毎月2万円払う支出を抑える方がより重要です。

ローン返済か? 投資か? と聞かれたのに、「 車を売る 」という斜め上からのアドバイスに友人も驚いたようです。

そして「 ローン返済と投資、二兎を追う 」


ローン返済か? 投資か? なぜ二者択一なのか? 私の提案は「 ローンを完済してさらに投資をする 」です。

どうやら自宅は良い時期( リーマンショック直後 )に購入した都心のマンションであり、売却すれば1億円程度で売れるようです。さらにローンの残債は5,000万円以下だそう。

売却すれば2,000万円程度の譲渡益が出ますが、長期譲渡なので譲渡益課税は売却益の20%で、400万円。結果として

「 売却代金100百万円―ローン残債50百万円−譲渡益課税4百万円−諸経費4百万円=4,200万円 」

なんと、借金がチャラになった上に、自己資金が7,200万円に増えました!!!

ところが、自宅の売却の話が始まると、友人は「 おい斉藤! 住む家を売ったら家族はどこに住めばいいんだ! 」と不安な表情に。私の回答は、「 勤務先の社宅制度に乗って賃貸物件に住む 」です。

ちなみに私も今の自宅も借上借宅( かりあげしゃたく )で、家賃は18万円ですが、その半額は勤務先が支払ってくれているので、自分の支出は毎月9万円。この金額で駅に近く、結構広い住宅で暮らしています。

圧倒的な自己資金、無借金、高収入で不動産投資に参入する。


私の提案を実行すると、友人は世帯年収1,800万円、自己資金7,000万円、そして何より

「 無借金 」

という素晴らしい属性に生まれ変わります。この「 虎の子3,000万円 」改め、「 虎の大人7,000万円 」で不動産投資をスタートするのがいいでしょう。

ただ、素人がいきなり大型物件から、巨額の借金をしてスタートすることはおススメできません。自己資金7,000万円も万が一の時のために残しておくべきなのは言うまでもありません。

1件目は都内の中古ワンルーム、またはちょっと郊外の貸家( 戸建 )


1件目は現金投資で、都心の中古区分、または都内の中古戸建貸家で、表面利回りは10%程度が狙い目です。1件目なので、投資金額は1,000万円が上限でしょう。キャッシュがあろうと、与信枠がどれだけあろうともです。

現金で買えば撤退も容易です。著名投資家も「 不動産投資の1戸目はオープン戦のようなもの 」と、言っております。万が一自分に合わなかったときに、ローンを借りていたら、物件を売る決定権があるのは抵当権を設定している金融機関となります。いざと言う時にすぐに撤退できる形で始めるのは良い作戦です。

中古がいいのは説明不要ですが、私が地方をおススメしない理由は、3つ。「 心理的理由 」「 流動性 」「 管理の問題 」です。

1. 「 心理的理由 」

人口減少社会、空き家問題と言う不動産投資を躊躇( ちゅうちょ )させるパワーワード。不動産投資は息が長い投資ですから、安心感は何より重要です。将来の安心のために投資をするのに不安になっては本末転倒です。

都内に通勤するサラリーマンは都心の「人の多さ」をよく見ていますから、都内で大家をすることはイメージしやすいです。

2.「 流動性 」

万が一不動産投資が肌に合わない時に、いつでも売って撤退できる。都内物件の流動性は最高です。私の自宅には不動産登記簿謄本で所有者を調べて毎週のようにたくさんの「 売ってくださいダイレクトメール( DM ) 」が届きます。

3.「 管理の問題 」

都内周辺であれば管理会社はたくさんあります。「 たくさんある 」ということは競争が働き、悪質なサービスを提供する管理会社が淘汰され、良質なサービスを提供する管理会社のみが残っているということです。

地方にもいい管理会社はたくさんいますが、都内及びその周辺とは比べ物になりません。「 不動産は管理を買え 」という言葉もあります。勤務先が都内の近くであれば、最悪大家として直接管理に乗り出すこともできます。

まとめ


友人の質問に対する私のアドバイスの中でのポイントは2つです。

1.「 生活コストを下げる 」
2.「 投資をするならば小さく始める 」


単に「 繰上げ返済をするか? 投資をするか? 」ではないのです。「 車を売れ 」というアドバイスは本気です。都内の駅徒歩圏のマンションに住んでいたら車は不要です。

「 家を売れ 」というのは半分冗談ですが、生活コストを下げて、支出増加のリスクに備えつつ、投資のための余力を高めてほしいという趣旨です。もちろん、それができていれば、実際に自宅を売らなくてもOKです。

また、小さく、手堅く性格に合わなければ、「 すぐにやめられる規模 」で始めること。株式投資では投資金額がすぐに半値になることもザラですが、不動産投資では新築かつ高値掴みでもしない限り、買ってすぐに物件が大幅に値下がりすることはありません。諸費用+数%のマイナスで撤退することは可能です。

不動産投資が正確に合わなければ、すぐに売却して住宅ローンを繰上げ返済すればいいでしょうし、もし不動産投資が気に入ったら、法人化したり、少しずつ規模を拡大していけばいいでしょう。私自身も小さく始めてまだまだ拡大途上です。

サラリーマンの強みは、「 給料だけでも生活できる 」ことです。焦る必要は全くありません。サラリーマンと不動産。どちらも経験と実績をコツコツ積み上げて、国家に頼ることなく教育費、介護費用、老後の不安に備えようではありませんか。

プロフィール

■ 斉藤国正(さいとうくにまさ)さん



千葉県在住
年齢:40才
職業:ファンド運用会社勤務、不動産投資家
家族:妻と息子3人(小学校5年、6歳、4歳)
家賃収入 約1,200万円 
給与収入 8桁で成績によって変動

ブログ:サラリーマンと不動産投資
Twitter :SAT(勤め人不動産投資家)


大家列伝:前編・後編

■ プロフィール

□1979年
岩手県住田町生まれ

□2002年
早稲田大学法学部を卒業し、司法浪人

□2005年3月
司法試験受験をあきらめて、サービサー(債権回収会社)へ入社(給与350万円)
債権回収の現場を体験する中で不動産投資を知る

□2006年11月
知人と会社を設立し、ダブルワークを開始(副業給与120万円)

□2007年11月 
結婚後の新居を購入。人生初の不動産購入

□2008年1月
結婚

□2009年2月
長男誕生

□2010年9月
勤務先が倒産し、同業の銀行子会社のサービサーへ転職(給与700万円)

□2013年1月
ヘッドハントされて現在のファンド運用会社へ転職(給与8桁)

□2014年8月
次男誕生、同時期に国税による税務調査を受け、修正申告、約450万円を納付

□2015年3月
三男誕生、妻が実家の不動産会社を継ぐためにサラリーマン退職

□2016年6月
給与+家賃収入で税率が最高税率に達し重税に耐え切れず法人を設立し、個人所有1件を残してすべての不動産を法人へ売却

■ 不動産投資に関する経歴

□2007年11月
高田馬場徒歩7分(旧自宅)区分購入
金額2,700万円
※メガバンクから住宅ローンとして2,900万円借入
面積:40.8u(壁芯)
賃料:136,000円
利回り(管理・積立金控除後):5%

□2008年9月
白山徒歩7分(都営三田線)区分購入
金額730万円
※メガバンクから妻名義で510万円借入
面積:14.2u(壁芯)
賃料:81,000円
利回り(管理・積立金控除後):13%

□2011年2月 
落合南長崎徒歩2分(都営大江戸線)区分購入
金額560万円
※現金で購入
面積:12.14u(壁芯)
賃料:55,000円
利回り(管理・積立金控除後):10%

□2012年9月
荻窪徒歩6分(JR線)区分購入
金額560万円
※現金で購入(友人から借入)
面積:14.46u(壁芯)
賃料:58,000円
利回り(管理・積立金控除後):10.5%
※2017年に900万円で売却

□2013年2月
千歳烏山徒歩6分(京王線)区分購入
金額450万円
※現金で購入(知人から借入)
面積:12.46u(壁芯)
賃料:50,000円
利回り(管理・積立金控除後):11%

□2014年1月
市川・本八幡徒歩12分(総武線)テラスハウス区分購入
金額530万円
※現金で購入
面積:27.90u(土地)、37.18u(建物)
賃料:60,000円
利回り:13%

□2015年1月
船橋法典徒歩8分(武蔵野線)テラスハウス区分購入
金額480万円
※現金で購入
面積:30.17u(土地)、42.16u(建物)
賃料:50,000円
利回り:12%

□2015年8月
地下鉄赤塚徒歩12分(有楽町線)戸建購入
金額700万円(再建築不可)
※現金で購入
賃料:95,000円
利回り:15%

□2016年1月
馬込沢徒歩15分(東武アーバンパークライン)戸建購入
金額380万円
※現金で購入
面積:66.11u(土地)、48.08u(建物)
賃料:45,000円
利回り:13%

□2017年8月
新小岩徒歩27分(総武線)アパート(3DK×3戸)
金額1,820万円(再建築不可)
※ノンバンクで1,880万円借入
面積:111.30u(土地)、130.18u(建物)
賃料:192,000円
利回り:12%

□2017年10月
馬橋 徒歩12分(常磐線)テラスハウス区分購入
金額560万円
※日本政策金融公庫で580万円借入
面積:710u(土地持分8%)、53.76u(建物)
賃料:57,000円
利回り:12%
⇒購入後火事になり、更地にして売却

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額775万円(再建築不可)
※700万円をノンバンクで借入
面積:35.63u、35.54u(建物)
賃料:80,000円
利回り:12%

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額730万円(再建築不可)
※640万円をノンバンクで借入
面積:40.23u、49.68u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2018年8月
一之江駅徒歩22分(都営新宿線)戸建購入
金額750万円(再建築不可)
※750万円をノンバンクで借入
面積:29.76u、40.10u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2019年3月
2018年8月に購入した戸建住宅(775万円)の隣の土地を購入
金額900万円(再建築不可が再建築「可」に) 1,000万円を公的金融機関で借入
面積:40.49u

□2019年8月現在 12棟14戸、更地1所有、家賃年収は約1,200万円
手残りは5割程

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