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年表で赤裸々解説!サラリーマン不動産投資12年の歩み

斉藤国正さん_画像 第2話

健美家不動産投資コラム

連載2回目となりました、サラリーマン不動産投資家の斉藤です。前回、自己紹介をさせていただいた通り、私は現役サラリーマンの不動産投資家です。

最近はド派手なカリスマ大家さんが多くて、「 数年で家賃収入〇〇〇万円!総資産〇億円! 」という景気が良いお話ばかりですね。

そんな中、現役サラリーマン投資家で、なおかつ「 遅い方 」の投資家である私、斉藤の12年に亘る不動産投資の歩みを、年表を参照しつつご紹介します。

読者の中には現役サラリーマンで、「 これから不動産投資を始めたい 」という方も多いと思います。派手さも早さもないですが、ちょっと興味がある。そんな投資家予備軍の方にも参考になれば幸いです。

( 年表 )私の不動産投資12年




年表スタイルでご紹介します。
至って平凡なサラリーマンの私( 妻、子供3人 )。

年齢、サラリーマンとしての給与( 現在の勤務先との守秘義務があるので、2014年以降は非開示です )、不動産からの月次キャッシュフロー( CF )、増加額、増加率、総部屋数、総部屋数の増加数、投資金額( 売買金額 )、投資金額の累計を開示しました。

各年ともに12月末時点の状況です。皆様の境遇と比較しやすいようにしました。

CFは( 家賃収入 )から借入金がある場合には返済額( 元利込 )を控除、さらに賃貸管理費や固定資産税、区分の場合には修繕積立金等を控除した金額を示しています。もちろん税引前の金額です。

2018年12月末時点の月間CFは約60万円、総戸数は14室、累積投資金額は1億3,500万円です。借入もまだ8,500万円程残っております。過去売却した物件は2件あります。

以下に、私の不動産投資のスタートからこれまでの12年の概要について、3つの期間に分けて解説します。

2007年〜2010年 -下積み時代-


2007年11月に私は1号物件を買いましたが、これは妻と結婚して新婚生活をスタートした物件であり、住宅ローンで購入したものですから、CFはゼロです。いずれ家族が増えたら、賃貸に出そうと思って買いました。

そして翌年の2008年に、妻名義でワンルームマンションを730万円で買いました( 借入は510万円、2018年無事完済しました! )。これでCFが3.5万円発生しますが、その後丸3年程、不動産が一切買えない状況が続きました。

妻が妊娠し、2009年に長男が産まれ、妻は産休に突入。そして、私の勤務先はリーマンショックの煽りを受けて、業績が急降下と、状況が一変したためです。

この間は借入が全くできなかったので、「 ダブルワークで毎月10万円程稼いで、20万円ほど貯金をする 」という生活をしていました。とても厳しい時期でした。ダブルワークは今からやれと言われても無理です。

2010年〜2015年 -飛躍の時-


2010年に当時の勤務先が倒産。転職した結果、給料を1.8倍程に増加させることに成功しました。「 災い転じて福となす 」とはまさにこのことです。

2011年にそれまでの下積み時代に貯めた現金で3号物件を買ったことで、CFが8万円に増加。増えた給料と不動産からのCFにより、投資を加速していきます。


3戸目、実質利回り10%の落合南長崎の区分マンション

2011、2012、2013、2014年と、毎年1戸のペースで物件数を増やしていきます。これは現金での投資がほとんどです。

2013年までは都心部の中古区分でもなんとか実質利回り( 家賃から管理費修繕積立金を控除した利回り )で10%を超える物件を見つけることができたので、区分を買い進めてきました。

しかし、2014年からは都心の中古区分では私の期待する利回り( 10%以上 )が確保できなくなり、連棟式テラスハウスや、再建築不可の戸建に活路を求めて投資対象を変化させました。

2015年〜2018年 -借入を使って資産をさらに拡大-


2015年からはカードローンを使った投資をスタートします。築年数が古く、なおかつ再建築不可の物件では通常の銀行では融資が受けられないためです。

この時期は、「 現金+カードローン投資 」で買い進めました。さらに2017年、2018年にはノンバンクから借入を受けてさらに物件数を増やしてきました。

本当は都心の中古区分を現金で買い進めたかった


私が投資家としてのモデルとしているのは、芦沢晃さんです。著書は全て拝読しました。

本当は芦沢さんのように都心部の中古区分だけで規模を拡大していきたかったのですが、アベノミクスの効果で投資用不動産価格が値上がりして、手が出なくなってしまいました。

結果、東京都23区、千葉県は船橋市までに投資範囲を広げることになりました。その後、家賃収入が20万円を超えてくると、今度は「 サラリーマンを卒業できるかも? 」という欲が出始めました。

そして、借入を使うという、芦沢さんの著書の読者にあってはあるまじき手段に出ます( 笑 )。

確かに借入を拡大させたことで、2014年から2018年にかけてCFが3倍になりましたが、ノンバンクからの借入は30年ですし、連棟テラスや再建築不可戸建は木造にも関わらず、築年数は平均40年を超えています。リスクが大幅に増えたことも事実です。

不動産は、マーケットを相手にしているので、自分が希望する条件で投資できるとは限らないものですから、その投資対象、投資手法を柔軟に変化させていくことも重要だと思っています。


千葉県船橋市のテラスハウス

私が考える最も重要なポイントはいつか?


過去12年の不動産投資歴で、最も重要なポイントをあげるなら、2007年〜2010年の下積み時代であると断言します。結婚や子供を授かったことで責任を負う覚悟ができた時期です。

出産前は妻も働いており、世帯年収が900万円程ありました。しかし、すぐに妻が妊娠、出産、育児休暇となり、収入が半減してしまうことに危機感を覚え、知り合いの会社の手伝いを始めたのです。

ダブルワークにより、毎月10万円程増えた収入を全額貯蓄に回し、さらに節約を徹底し、毎月合計20万円を貯蓄しました。この時期の貧困生活は忘れません。

今でも自家用車は持っていませんし、自宅も借家。保険はがん保険( 500万円掛け捨て )だけです。この下積みの時期を経て、3号物件の中古区分を現金買いできたことが、今に繋がっていると思います。

まとめ


上の表をご覧になった皆さんはそれぞれの感想をお持ちになると思います。「 遠回りで時間の無駄!もっと早い方法がある 」という意見もあるでしょう。しかし、私は私なりのやり方でやってきましたし、ここまでの結果には、おおむね満足しています。

今も勤め先からは十分な報酬を頂いておりますので、不動産収益には手を付ける必要がありません。仮にリストラされても、今の人手不足のご時世ですから、年収500万円の仕事にはありつける自信はあります。また、独立してもその程度は稼げるでしょう。

その年収500万円に不動産CF年720万円が上乗せできれば、年収1,220万円です。いわゆる、ハイスぺサラリーマン並みの収入があるわけです。この安心感たるや、最高級羽毛布団で眠るごとしです。

不動産投資は競争ではありません。自分のライフスタイルに合うように自由に想像豊かにデザインすることが出来る投資です。

遅さを笑うもよし、多少参考にして頂くもよし、是非お役立て下さい。( むろん高騰する子供の教育費にもめげず、サラリーマン卒業も諦めません! )


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プロフィール

■ 斉藤国正(さいとうくにまさ)さん



千葉県在住
年齢:40才
職業:ファンド運用会社勤務、不動産投資家
家族:妻と息子3人(小学校5年、6歳、4歳)
家賃収入 約1,200万円 
給与収入 8桁で成績によって変動

ブログ:サラリーマンと不動産投資
Twitter :SAT(勤め人不動産投資家)


大家列伝:前編・後編

■ プロフィール

□1979年
岩手県住田町生まれ

□2002年
早稲田大学法学部を卒業し、司法浪人

□2005年3月
司法試験受験をあきらめて、サービサー(債権回収会社)へ入社(給与350万円)
債権回収の現場を体験する中で不動産投資を知る

□2006年11月
知人と会社を設立し、ダブルワークを開始(副業給与120万円)

□2007年11月 
結婚後の新居を購入。人生初の不動産購入

□2008年1月
結婚

□2009年2月
長男誕生

□2010年9月
勤務先が倒産し、同業の銀行子会社のサービサーへ転職(給与700万円)

□2013年1月
ヘッドハントされて現在のファンド運用会社へ転職(給与8桁)

□2014年8月
次男誕生、同時期に国税による税務調査を受け、修正申告、約450万円を納付

□2015年3月
三男誕生、妻が実家の不動産会社を継ぐためにサラリーマン退職

□2016年6月
給与+家賃収入で税率が最高税率に達し重税に耐え切れず法人を設立し、個人所有1件を残してすべての不動産を法人へ売却

■ 不動産投資に関する経歴

□2007年11月
高田馬場徒歩7分(旧自宅)区分購入
金額2,700万円
※メガバンクから住宅ローンとして2,900万円借入
面積:40.8u(壁芯)
賃料:136,000円
利回り(管理・積立金控除後):5%

□2008年9月
白山徒歩7分(都営三田線)区分購入
金額730万円
※メガバンクから妻名義で510万円借入
面積:14.2u(壁芯)
賃料:81,000円
利回り(管理・積立金控除後):13%

□2011年2月 
落合南長崎徒歩2分(都営大江戸線)区分購入
金額560万円
※現金で購入
面積:12.14u(壁芯)
賃料:55,000円
利回り(管理・積立金控除後):10%

□2012年9月
荻窪徒歩6分(JR線)区分購入
金額560万円
※現金で購入(友人から借入)
面積:14.46u(壁芯)
賃料:58,000円
利回り(管理・積立金控除後):10.5%
※2017年に900万円で売却

□2013年2月
千歳烏山徒歩6分(京王線)区分購入
金額450万円
※現金で購入(知人から借入)
面積:12.46u(壁芯)
賃料:50,000円
利回り(管理・積立金控除後):11%

□2014年1月
市川・本八幡徒歩12分(総武線)テラスハウス区分購入
金額530万円
※現金で購入
面積:27.90u(土地)、37.18u(建物)
賃料:60,000円
利回り:13%

□2015年1月
船橋法典徒歩8分(武蔵野線)テラスハウス区分購入
金額480万円
※現金で購入
面積:30.17u(土地)、42.16u(建物)
賃料:50,000円
利回り:12%

□2015年8月
地下鉄赤塚徒歩12分(有楽町線)戸建購入
金額700万円(再建築不可)
※現金で購入
賃料:95,000円
利回り:15%

□2016年1月
馬込沢徒歩15分(東武アーバンパークライン)戸建購入
金額380万円
※現金で購入
面積:66.11u(土地)、48.08u(建物)
賃料:45,000円
利回り:13%

□2017年8月
新小岩徒歩27分(総武線)アパート(3DK×3戸)
金額1,820万円(再建築不可)
※ノンバンクで1,880万円借入
面積:111.30u(土地)、130.18u(建物)
賃料:192,000円
利回り:12%

□2017年10月
馬橋 徒歩12分(常磐線)テラスハウス区分購入
金額560万円
※日本政策金融公庫で580万円借入
面積:710u(土地持分8%)、53.76u(建物)
賃料:57,000円
利回り:12%
⇒購入後火事になり、更地にして売却

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額775万円(再建築不可)
※700万円をノンバンクで借入
面積:35.63u、35.54u(建物)
賃料:80,000円
利回り:12%

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額730万円(再建築不可)
※640万円をノンバンクで借入
面積:40.23u、49.68u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2018年8月
一之江駅徒歩22分(都営新宿線)戸建購入
金額750万円(再建築不可)
※750万円をノンバンクで借入
面積:29.76u、40.10u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2019年3月
2018年8月に購入した戸建住宅(775万円)の隣の土地を購入
金額900万円(再建築不可が再建築「可」に) 1,000万円を公的金融機関で借入
面積:40.49u

□2019年8月現在 12棟14戸、更地1所有、家賃年収は約1,200万円
手残りは5割程

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