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滞納の果てに強制執行で退去。無断で猫10匹(推定)を飼育。なんということでしょう「悲劇的」ビフォーアフター。

斉藤国正さん_画像 第20話

健美家不動産投資コラム

サラリーマン大家の斉藤です。前2回は私のサラリーマンとしての仕事である債権回収に関する話をしてきましたが、私の大家業で動きがあったので報告します。

■ 4年前にフルリフォーム済の築50年木造戸建で事件発生


現場は2018年8月に購入した都内( 江戸川区 )の再建築不可戸建です。投資金額は総額約800万円、家賃は月8万円、表面利回りは約12%。昭和40年築で築50年以上経過していましたが、2015年に室内はフルリフォーム済。


清潔感のある玄関


まぶしいフローリング


洗面台も新品です


ユニットバスも交換済!


トイレも新品ピカピカです!

再建築不可とは言え、東京都内、23区内に一戸建が800万円です!そして利回り12%という高さ。さらに内装もあと10年は手を入れる必要がなさそうです!



チョット外観は昭和を感じさせますが、そこは目をつぶってもいいじゃありませんか! 内装には300万円近くを投資してフルリフォームしたとのことでした。

2015年から賃貸中であり、家賃が1カ月程遅れたりしていたようですが、家賃保証会社が付いていたので、こちらとしては心配ないと思って投資しました。他の物件を共同担保とすることで、ノンバンクからのフルローン「 30年、3.9% 」で資金調達をしました。

■ 2019年3月頃から滞納が長期化し、保証会社が訴訟提起


それからしばらくして、家賃の滞納が長期化。それまで保証会社が家賃を立て替え払いしてくれていましたが、それもストップ。立ち退きが完了してから滞納家賃を一括清算で保証履行(保証会社が払う)という流れとなりました。

実は私、住宅ローン保証付の債権の回収もしていたことがありますので、保証委託契約や代位弁済、求償権に関する知識がありますので、特に違和感なく、「不動産業界も似たようなものだな」と思って聞いておりました。

この時はまだ、室内がとんでもないことになっているとは思ってもいませんでした…。

■ 家賃滞納の匠の技、「 なんということでしょう! 」


無事に9月末に訴訟も終わり、立ち退きの強制執行の流れとなりました。居座っていたら大変だなーと思いながら強制執行日を迎えました。

私はあいにくサラリーマン仕事がありましたので、管理会社に立ち合いをお任せしました。鍵空け師さんと、執行官、管理会社と残置物処理チーム、保証会社が現場に向かいました。

立てこもっているかと思ったら、なんと鍵がポストに入れてあったそうです。不動産会社曰く、「 円満に別れたカップルのようです 」。しかし、室内はちっとも円満ではありませんでした!

そして驚愕のビフォー・アフター画像です( ショッキング画像ですのでご注意下さい。)


ビフォー


アフター

たった4年でここまでしますか!!!!??? 壁に真四角の穴が空いていますし、ドアにペンキのような白い液体がべっとり。そのアジシオはなんだ! アジシオは! 塩を撒きたいのはこっちですが…。


ビフォー


アフター

繰り返しますが、たった4年でここまで大破させるなんて! 鏡のようにキラキラしていたキッチンが見事に玉砕しています。


ビフォー


アフター

そもそもフローリング剥いだのでしょうか? 土足で生活していましたか? という惨憺たる状況。柱が削れています。



洗濯機置き場に至ってはテロ攻撃を受けたかのような状況。 私に何か恨みでもあったのでしょうか‥‥。


ビフォー


アフター

なぜ風呂に泥が‥‥。 なぜだ!なぜ流さない!



エアコンが今にも落ちそうです。ぶら下がって背筋を伸ばしたのでしょうか? 「 エアコンにぶらさがるのはやめましょう 」と書くべきですか?



土足で生活した上にワザと壊したとしか思えない状況です。 トイレに関しては一般公開できないレベルですから、省略します。

オーナーチェンジの場合には入居者がいるので、投資前に室内を見ることはできません。不動産投資の世界では常識なのですが、その内装が上記のピカピカの状態であることを売り主が保証してくれているわけではありません。

実は私が購入した2018年8月時点で、問題は顕在化していたのかもしれません…。売主が知っていたのか知らなかったのか‥‥。うまく売り抜けましたね。

■ 1件目の投資物件だったら大変なことになっていた。


私の場合には既に14戸保有していて、物件からのキャッシュフローが50万円/月以上あるので、この物件の空室期間の返済や、リフォーム費用は他の物件からの収益でカバーできますが、これが1件目の投資であったら‥‥と思ったら、背筋が寒くなります。

オーナーチェンジ物件のメリットは、買ってすぐに収入があることですが、中を見ることができないので、完全に内部が「 玉砕 」していた場合には多額の出費が発生するリスクがあります。

もし1件目の投資であれば、その支出はサラリーマンとしての給与でカバーしなければいけません。くれぐれもこんな突発的な支払いが発生する可能性もあることも踏まえて、しっかりと手元資金を持ちながら投資をしたいものです。

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プロフィール

■ 斉藤国正(さいとうくにまさ)さん



千葉県在住
年齢:40才
職業:ファンド運用会社勤務、不動産投資家
家族:妻と息子3人(小学校5年、6歳、4歳)
家賃収入 約1,200万円 
給与収入 8桁で成績によって変動

ブログ:サラリーマンと不動産投資
Twitter :SAT(勤め人不動産投資家)


大家列伝:前編・後編

■ プロフィール

□1979年
岩手県住田町生まれ

□2002年
早稲田大学法学部を卒業し、司法浪人

□2005年3月
司法試験受験をあきらめて、サービサー(債権回収会社)へ入社(給与350万円)
債権回収の現場を体験する中で不動産投資を知る

□2006年11月
知人と会社を設立し、ダブルワークを開始(副業給与120万円)

□2007年11月 
結婚後の新居を購入。人生初の不動産購入

□2008年1月
結婚

□2009年2月
長男誕生

□2010年9月
勤務先が倒産し、同業の銀行子会社のサービサーへ転職(給与700万円)

□2013年1月
ヘッドハントされて現在のファンド運用会社へ転職(給与8桁)

□2014年8月
次男誕生、同時期に国税による税務調査を受け、修正申告、約450万円を納付

□2015年3月
三男誕生、妻が実家の不動産会社を継ぐためにサラリーマン退職

□2016年6月
給与+家賃収入で税率が最高税率に達し重税に耐え切れず法人を設立し、個人所有1件を残してすべての不動産を法人へ売却

■ 不動産投資に関する経歴

□2007年11月
高田馬場徒歩7分(旧自宅)区分購入
金額2,700万円
※メガバンクから住宅ローンとして2,900万円借入
面積:40.8u(壁芯)
賃料:136,000円
利回り(管理・積立金控除後):5%

□2008年9月
白山徒歩7分(都営三田線)区分購入
金額730万円
※メガバンクから妻名義で510万円借入
面積:14.2u(壁芯)
賃料:81,000円
利回り(管理・積立金控除後):13%

□2011年2月 
落合南長崎徒歩2分(都営大江戸線)区分購入
金額560万円
※現金で購入
面積:12.14u(壁芯)
賃料:55,000円
利回り(管理・積立金控除後):10%

□2012年9月
荻窪徒歩6分(JR線)区分購入
金額560万円
※現金で購入(友人から借入)
面積:14.46u(壁芯)
賃料:58,000円
利回り(管理・積立金控除後):10.5%
※2017年に900万円で売却

□2013年2月
千歳烏山徒歩6分(京王線)区分購入
金額450万円
※現金で購入(知人から借入)
面積:12.46u(壁芯)
賃料:50,000円
利回り(管理・積立金控除後):11%

□2014年1月
市川・本八幡徒歩12分(総武線)テラスハウス区分購入
金額530万円
※現金で購入
面積:27.90u(土地)、37.18u(建物)
賃料:60,000円
利回り:13%

□2015年1月
船橋法典徒歩8分(武蔵野線)テラスハウス区分購入
金額480万円
※現金で購入
面積:30.17u(土地)、42.16u(建物)
賃料:50,000円
利回り:12%

□2015年8月
地下鉄赤塚徒歩12分(有楽町線)戸建購入
金額700万円(再建築不可)
※現金で購入
賃料:95,000円
利回り:15%

□2016年1月
馬込沢徒歩15分(東武アーバンパークライン)戸建購入
金額380万円
※現金で購入
面積:66.11u(土地)、48.08u(建物)
賃料:45,000円
利回り:13%

□2017年8月
新小岩徒歩27分(総武線)アパート(3DK×3戸)
金額1,820万円(再建築不可)
※ノンバンクで1,880万円借入
面積:111.30u(土地)、130.18u(建物)
賃料:192,000円
利回り:12%

□2017年10月
馬橋 徒歩12分(常磐線)テラスハウス区分購入
金額560万円
※日本政策金融公庫で580万円借入
面積:710u(土地持分8%)、53.76u(建物)
賃料:57,000円
利回り:12%
⇒購入後火事になり、更地にして売却

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額775万円(再建築不可)
※700万円をノンバンクで借入
面積:35.63u、35.54u(建物)
賃料:80,000円
利回り:12%

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額730万円(再建築不可)
※640万円をノンバンクで借入
面積:40.23u、49.68u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2018年8月
一之江駅徒歩22分(都営新宿線)戸建購入
金額750万円(再建築不可)
※750万円をノンバンクで借入
面積:29.76u、40.10u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2019年3月
2018年8月に購入した戸建住宅(775万円)の隣の土地を購入
金額900万円(再建築不可が再建築「可」に) 1,000万円を公的金融機関で借入
面積:40.49u

□2019年8月現在 12棟14戸、更地1所有、家賃年収は約1,200万円
手残りは5割程

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