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「恩を仇(あだ)で返した入居者」。家賃滞納長期化を防ぐために。

斉藤国正さん_画像 第22話

健美家不動産投資コラム

サラリーマン大家の斉藤です。これまでのコラムでも紹介しましたが、今年の不動産活動はなかなかヘビーでした。

3月に再建築不可戸建が接道する物件を買えた! と、思ったら建物が容積オーバーで、平成築なのに金融機関から取り壊しを指示されたり、いざ土地で売ろうと思ったら、間口が狭くて売れず‥‥。

「 これは長期戦かなー… 」と思っていたら種地( たねち )となる12号物件で( 内装リフォーム済で買ったのに… )無断で猫を多数飼育されて、ボロボロにされてしまったことは、ご報告した通りです。

やることが全部、裏目に出ていました。

恐ろしいことに、この問題と並行して、2019年8月から私の9番目の投資物件である連棟テラスハウスで家賃滞納が始まっていました。今般、無事に処理できたのでご報告します。

9号物件( 千葉県船橋市テラスハウス )


2015年1月に購入した昭和54年築の連棟テラスハウス。諸費用込で総額500万円投資しました。



都内に通勤可能なエリアで月5万円、広さも40uもあり、表面利回り12%以上だったので、投資に踏み切りました。

( 当時は )オーナーチェンジであったことも私は前向きに評価していました。買ってすぐに家賃が入ってくるので良いと思ったのです。そして、ここまで4年間、投資金額の半分程度を回収できました。

このテラスハウスは大規模で、総戸数が50戸以上ある大きな区分所有建物群です。既に木造ながら築後40年を経過していますが、この所有者が全員異なる連棟テラスハウス群はどのような最後を迎えるのでしょうか。

自主管理を選択


それはさておき、購入当時2015年は、ちょうど都心の中古ワンルームから郊外の戸建へと物件をシフトしていた時期で、この物件が2戸目の戸建型賃貸物件への投資となりました。

8号物件( 千葉県市川市 )がうまくいったので、同じタイプで隣接都市である千葉県船橋市のこの物件に狙いを定めました。

「 戸建はそれほど入居者からの連絡はなく、管理の手間がかからない 」という情報を得ていたこともあり、8号物件に引き続き、この物件も不動産仲介会社に「 オーナー変更に伴う家賃送金先口座の変更 」の通知を送付。

その結果、翌月から無事に家賃が送金されるようになりました。私は良い買い物をしたと思い、引き続き戸建型投資へと、突き進んでいきます。

初の異変( 投資後半年 )


投資から半年ほど経過した2015年7月。小さな事件が発生します。今思えばここでの対応を間違えたのが全ての始まりだったかもしれません。

実はこの月は賃貸借契約の更新月でした。そして、2015年7月の家賃の支払いがありませんでした。そこで、入居者へ電話を発信しました。


「 大家のSATです。今月家賃と更新料の合計10万円の振込がありませんでしたが、どうしました? 」
入居者
「 すみません、収入が少なくて。更新料はなしにしていただけないでしょうか? 」

いきなり更新料を免除しろ、という申し出です。ここで私もバカだったのです。


「 長く住んでもらった方がいいので構いません 」
入居者
「 ありがとうございます。あと、振込先がみずほ銀行だと助かるのですが 」

「 分かりました。みずほ銀行にも口座を作ります 」

入居者が妻と同じ年齢の女性だったこともあり( ? )、ついつい「 仏心(ほとけごころ) 」を出してしまったのです。

加えて、振込手数料ももったいないだろうと、私自らみずほ銀行で口座を開設して( 有給休暇を取りましたよ! )振込口座を変更してあげる程の「 お人よし 」をやってしまいました。
        
そもそも、大家に更新料を免除してくれという厚かましいお願いをしてくる時点で、「 危ない入居者 」と、認識するべきでした。

そもそもそんな「 厚かましいお願い 」をするのであれば、前もって、家賃の支払期限前に電話をして説明するべきではないでしょうか? むしろ、直接大家を訪問して、お願いすべきことだと思います。

2回目の異変


2回目の異変は2018年8月でした。家賃を2カ月滞納してきました。例によって連絡なしの無断での入金なし。

滞納に関しては本業が債権回収である私としては見逃すわけには参りません。すぐさま電話を発信。SMS( ショートメッセージサービス )でも追撃を毎日行いました。

督促のタイミングをどうするか? という問題がありますが、私は支払期限を経過した次の銀行営業日の9時に着金していなければ、すぐに連絡します。

8月末までに9月の家賃を払うのですから、2018年8月31日が金曜日でしたので、9月3日月曜日の9時に入金がないことを確認。すぐさま電話を発信、併せてSMSです。

それから毎日1週間それを続けました。それでも連絡が取れなかったので、保証人の実兄に電話を発信。そこでやっと本人から連絡があり、来月2カ月分払うので待ってほしいという申し出。

1カ月は敷金を預かっているので、OKとしました。その後、9月には2カ月分の家賃が振り込まれ、問題は一旦収束しました。

3回目、ついに無断滞納2カ月経過


実は2018年10月以降、家賃が遅れることが頻発しており、翌月の第1週頃やっと振り込まれるようなことが続いていました。それからついに2019年8月、9月末と滞納を2カ月続けられてしまったことで、遂に私の「 堪忍袋の緒 」が切れました。

ちょうどこの時期に12号物件の滞納が慢性化し、9月頃には猫の多数飼育が発覚。さらに折角道路に繋がったのに、間口が狭くて戸建用地には適さないということが判明したタイミングでもありました。

さらに悪いことに本業のサラリーマンでも相次いで退職者が発生して、私への負荷が増加していたこともありました。私はついにこの物件と10号物件の2つの自主管理物件を管理会社に委託管理することを決断しました。

管理会社からの提案で即弁護士に委任すべきとの結論


家賃滞納状態で管理を引き受けてくれて、非常にありがたいことでした。管理会社としては早期対応すべき事案ということで、弁護士への回収委託を提案されました。

私としても、私自身が入居者を甘やかしてきたことが原因だと思っていたので、相手が変わったということをハッキリ理解させるために、訴訟も視野に入れた厳しい対応が必要だと思っていました。

そこでこの管理会社からの提案に乗り、弁護士に回収委託をしました。ちなみに気になる弁護士先生のコストは、100%回収報酬で、「 回収した滞納家賃の〇〇%+実費 」です。

かなりのコストではありますが、これをきっかけに退去してもらっても構いませんし、ヤバい大家だと理解してもらって、滞納が無くなってもらうならば安いものです。スパッとやってしまおうという作戦に出ました。

なんと弁護士名のお手紙一発で滞納解消


その後、弁護士が弁護士名で督促状を出したところ、8月分、9月分、10月分の各支払分が全額、一括で入金されました。お手紙1枚〇万円です( 笑 )。



どうやらもう相手が甘くないと観念して、管理会社からの電話に出るようになったそうです。そこで滞納理由を聴取したところ「 リストラ 」だったそうです。

滞納分は母親に払ってもらったとのこと。そもそも大家への対応を見る限り、仕事がデキるタイプの人でないことは間違いありません。

再就職の可能性も低そうですから、管理会社を通じて、実家に帰るとか、生活保護を受給するとか、とにかく悪質な占有者にならないうちに排除する方向で促してもらうことにします。

滞納へは早期、厳正なる対応をすべし


今回のことで、テナントに優しくするのはいいことですが、それは「 相手をよく見た上で行うべき 」だと反省しました。

オーナーチェンジで購入して1度も面談したことがない相手に対して、勝手に自分で相手のイメージを作り上げて、それを前提に対応してしまう危険があります。

その結果、大家のやさしさを甘さであると解釈して、「 ツケあがる 」入居者であることに気づかぬまま対応してしまい、結果的に弁護士費用を払って再教育するハメになりました。

ただ、滞納2カ月という、早い段階で弁護士に依頼したのは成功でした。親族に頼るにしても金額が大きくなると支援してくれる親族も減るでしょうし、滞納者は部屋を汚す傾向にもあります。

早期にコストを払ってでも、弁護士に委任することを今後も徹底していきたいと思います。

〇優しくするだけが顧客対応ではない
〇滞納には速やかに弁護士対応


この2点が今回の学びです。

今後は私の所有物件も増えていくことが想定されます。プロである管理会社としっかり連携して、対応していきたいと思います。

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プロフィール

■ 斉藤国正(さいとうくにまさ)さん



千葉県在住
年齢:40才
職業:ファンド運用会社勤務、不動産投資家
家族:妻と息子3人(小学校5年、6歳、4歳)
家賃収入 約1,200万円 
給与収入 8桁で成績によって変動

ブログ:サラリーマンと不動産投資
Twitter :SAT(勤め人不動産投資家)


大家列伝:前編・後編

■ プロフィール

□1979年
岩手県住田町生まれ

□2002年
早稲田大学法学部を卒業し、司法浪人

□2005年3月
司法試験受験をあきらめて、サービサー(債権回収会社)へ入社(給与350万円)
債権回収の現場を体験する中で不動産投資を知る

□2006年11月
知人と会社を設立し、ダブルワークを開始(副業給与120万円)

□2007年11月 
結婚後の新居を購入。人生初の不動産購入

□2008年1月
結婚

□2009年2月
長男誕生

□2010年9月
勤務先が倒産し、同業の銀行子会社のサービサーへ転職(給与700万円)

□2013年1月
ヘッドハントされて現在のファンド運用会社へ転職(給与8桁)

□2014年8月
次男誕生、同時期に国税による税務調査を受け、修正申告、約450万円を納付

□2015年3月
三男誕生、妻が実家の不動産会社を継ぐためにサラリーマン退職

□2016年6月
給与+家賃収入で税率が最高税率に達し重税に耐え切れず法人を設立し、個人所有1件を残してすべての不動産を法人へ売却

■ 不動産投資に関する経歴

□2007年11月
高田馬場徒歩7分(旧自宅)区分購入
金額2,700万円
※メガバンクから住宅ローンとして2,900万円借入
面積:40.8u(壁芯)
賃料:136,000円
利回り(管理・積立金控除後):5%

□2008年9月
白山徒歩7分(都営三田線)区分購入
金額730万円
※メガバンクから妻名義で510万円借入
面積:14.2u(壁芯)
賃料:81,000円
利回り(管理・積立金控除後):13%

□2011年2月 
落合南長崎徒歩2分(都営大江戸線)区分購入
金額560万円
※現金で購入
面積:12.14u(壁芯)
賃料:55,000円
利回り(管理・積立金控除後):10%

□2012年9月
荻窪徒歩6分(JR線)区分購入
金額560万円
※現金で購入(友人から借入)
面積:14.46u(壁芯)
賃料:58,000円
利回り(管理・積立金控除後):10.5%
※2017年に900万円で売却

□2013年2月
千歳烏山徒歩6分(京王線)区分購入
金額450万円
※現金で購入(知人から借入)
面積:12.46u(壁芯)
賃料:50,000円
利回り(管理・積立金控除後):11%

□2014年1月
市川・本八幡徒歩12分(総武線)テラスハウス区分購入
金額530万円
※現金で購入
面積:27.90u(土地)、37.18u(建物)
賃料:60,000円
利回り:13%

□2015年1月
船橋法典徒歩8分(武蔵野線)テラスハウス区分購入
金額480万円
※現金で購入
面積:30.17u(土地)、42.16u(建物)
賃料:50,000円
利回り:12%

□2015年8月
地下鉄赤塚徒歩12分(有楽町線)戸建購入
金額700万円(再建築不可)
※現金で購入
賃料:95,000円
利回り:15%

□2016年1月
馬込沢徒歩15分(東武アーバンパークライン)戸建購入
金額380万円
※現金で購入
面積:66.11u(土地)、48.08u(建物)
賃料:45,000円
利回り:13%

□2017年8月
新小岩徒歩27分(総武線)アパート(3DK×3戸)
金額1,820万円(再建築不可)
※ノンバンクで1,880万円借入
面積:111.30u(土地)、130.18u(建物)
賃料:192,000円
利回り:12%

□2017年10月
馬橋 徒歩12分(常磐線)テラスハウス区分購入
金額560万円
※日本政策金融公庫で580万円借入
面積:710u(土地持分8%)、53.76u(建物)
賃料:57,000円
利回り:12%
⇒購入後火事になり、更地にして売却

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額775万円(再建築不可)
※700万円をノンバンクで借入
面積:35.63u、35.54u(建物)
賃料:80,000円
利回り:12%

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額730万円(再建築不可)
※640万円をノンバンクで借入
面積:40.23u、49.68u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2018年8月
一之江駅徒歩22分(都営新宿線)戸建購入
金額750万円(再建築不可)
※750万円をノンバンクで借入
面積:29.76u、40.10u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2019年3月
2018年8月に購入した戸建住宅(775万円)の隣の土地を購入
金額900万円(再建築不可が再建築「可」に) 1,000万円を公的金融機関で借入
面積:40.49u

□2019年8月現在 12棟14戸、更地1所有、家賃年収は約1,200万円
手残りは5割程

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