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私が見た事業承継の失敗例。七五三を終えて思う次世代へのバトンの渡し方

斉藤国正さん_画像 第24話

健美家不動産投資コラム

サラリーマン大家の斉藤です。この記事がアップされるのは2019年の年末でしょう。健美家コラム読者の皆様にとって2019年はどんな1年だったでしょうか? 私の2019年は「 失敗の連続 」の1年でした。

〇相次ぐ滞納問題
〇再建築不可の隣地の物件を買うも、容積オーバーでローン条件に「 取り壊し 」をつけられてしまう
〇猫の無断飼育によって玉砕した物件
〇土地売を試みるも間口が狭くて売れなかった

ワンルームでは経験できない、土地付き物件だからこそ起きる、様々な問題に直面しました。来年はいよいよ厄年の本番( 本厄 )らしいので、今から「 武者ぶるい 」をしております。

しかし、上記の失敗は、未来につながる失敗です。いずれも大きな学びを得た失敗であり、多少の金銭的損害も含めて回復可能な失敗です。「 同じ轍を踏まない」という意味で前向きにとらえて、今後も失敗を経験していきたいと思います。

日本全体の問題「事業承継」


さて、ちょうどこの記事を書いている頃。三男の七五三が無事に終了しました。我が家は3人男の子で、3番目の5歳の七五三が最後になります。義父母と共に家族で無事に成長したことを祝いました。



さて、そんな私が失敗を繰り返しながら形成したこの資産。七五三を終えた息子達にどのように承継すれば良いのか? そんなことを思いました。

私のサラリーマンでの仕事の経験を通じて得た経験を交えながら、私が考えている「 ( 現時点での )事業承継のやり方 」を紹介したいと思います。

私の仕事は不良債権処理であり、経営不振により多額の負債を抱えている中小企業の経営者が相手です。経営不振に陥る企業は、当然業界自体が「 斜陽産業 」であったり、( 例、パチンコ店、出版関係、ブライダル関係等々 )杜撰な経営であったりと、理由は様々です。

そんな企業の創業者が高齢化して、「 その事業を引き継ぐ相手がいない 」。この問題が今、少子化と相まって日本経済の問題となっています。

そもそも多額の借金と共に事業を引き継ぐということを歓迎して受け入れてくれる息子・娘はいません。事業を引き継ぐためには「 借金 」を自分の代で清算しておくということも、大事な視点だと思います。



「 事業承継 」の1つの失敗例


私が担当していた企業の1つは、地方の巨大な不動産賃貸業者さんでした。地元の金融機関と良好な関係を維持しつつ、地方で住居系、商業ビル、ホテル、レストランなど、様々な事業を展開していました。

しかし、この企業の経営者が80歳を過ぎて、巨額の債務と、事業承継問題に直面していました。その、あまりに多い金融債務と、20を超える多数のグループ企業が再生を進める上で大きな障害となりました。

なぜ20もの企業グループを作ったか? というと、設立した当時はそれぞれの企業が存在する理由があったようです。

コア事業の一部業務を切り出して親族に経営させたり、グループ内で必要な事業体ではあるものの、どうしても赤字になるセクションだからと、赤字を減らすために、あえて利益の出る不動産を保有させたり。

この20ものグループ企業の存在理由や、保有資産について、把握しているのが80歳台の高齢社長のみ。相続人たる息子さん方はほとんど理解していないまま、なんとなく言われた業務をやってきていた。という状態でした。

結果、それぞれのグループ企業がバラバラな動きをして、経営者の高齢化に伴って、徐々に統率を失い、赤字が膨らみ、金融債務が膨らんだ。という結果に至ったようです。

ひとごとではない失敗例


上記の失敗例を皆さんはどう、思いますか? 私は、「 自分も同じことをやってしまう可能性がある 」と、正直不安になりました。

私は今、中古区分から東京都+千葉県西部の戸建、と事業を展開し、今後は1棟の賃貸住宅、商業ビルも買い進めたいと思っています。

そして私が80歳( あと40年 )経った頃に、貸家業を含めた巨大企業群となった時に、私が担当した地方の企業グループと同じ問題を抱えるような気がしました。

子供たちが訳も分からずに私の会社に入社して、言われるがままに物件の管理をしたり、投資したり、売却したり。企業グループ全体が見えないままに、単に私の手足となって働いていたら、上記の事例と同じような事態になりかねません。

銀行はお金を貸してくれても企業グループの組織再編迄は助言してくれません。創業者の「 次の世代 」は親から甘やかされて育つために、放漫経営をしたり、経営危機に適切な対策を打てずに倒産していったりという事例が多いのは確かです。私の子供たちをそんな目に遭わせたくありません。

私がやりたいと思う事業承継のカタチ


さて、そんな失敗をしないために、私が考えている事業承継作戦があります。それは、私( 斉藤 )と同じことを息子達にやらせる。ということです。

仮に息子達は自分の会社に入社させたとしても、そのまま経営は承継させません。私がサラリーマン大家になったように、私の会社か、他の企業かは分かりませんが、サラリーマンをしながら、自分の法人を持たせます。

その後、自分の事業だけで独立( サラリーマン卒業 )させて、自らの事業を大きくさせます。その息子たちの事業が大きくなってきたところで、高齢化した私の事業資産を彼らに売却していく。そんな方法を考えています。

私が通ってきたのと同じことをしてもらいたいと思っています。

この方法の最大のメリットは、「 息子達がゼロから事業を組み立てることができる 」ということです。私がやりたいようにやってきた法人は、よくも悪くも、私の感情や思考を前提に全てが作られてしまっています。

息子達がその感情や思考を歓迎できればいいのですが、そうとも限りません。また、私の使っている取引業者さんや、税理士さんも、息子達が気の合う相手ではない可能性もあります。

もし、古参の社員( 第三者 )がいたら、息子達は古参社員との人間関係にも苦慮することになるでしょう。実際、親の代からいる番頭が次世代の経営者にとって邪魔になる場面をたくさん見ています。

「 バカ息子で何も分からない 」と思われて、不正に走る番頭もいました。これらの問題を一気に解決するのが、「 自分でゼロからやらせる事業承継 」です。

私の作った法人の最後は息子たちの法人に優良資産を売却して、不良資産だけになり、清算してこの世から、私共々消滅するかもしれませんし、息子達が私の法人に使い道があると思えば、吸収合併されるかもしれません。

いずれにしてもその時「 本体 」となるのは息子たちの法人です。私の法人は消えゆくものとなります。

まとめ


「 まだ自分の資産形成も始まったばかりなのに 」と、いう考えもあろうかと思いますが、人生はあっという間に終わります。

その時に「 次の世代 」が「 今の世代 」に縛られるのではなく、より自由で楽しめる。そのための環境整備が必要だと考えています。

実際に健美家のコラムを担当されている方の中にも、相続で物件を手に入れて、多くの「 問題 」も併せて相続したというケースがあるようです。

投資家の皆さんと色々な智慧を出し合いながら、未来の子供たちのために少しでもHAPPYな世界を引き継ぎたいものです。

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プロフィール

■ 斉藤国正(さいとうくにまさ)さん



千葉県在住
年齢:40才
職業:ファンド運用会社勤務、不動産投資家
家族:妻と息子3人(小学校5年、6歳、4歳)
家賃収入 約1,200万円 
給与収入 8桁で成績によって変動

ブログ:サラリーマンと不動産投資
Twitter :SAT(勤め人不動産投資家)


大家列伝:前編・後編

■ プロフィール

□1979年
岩手県住田町生まれ

□2002年
早稲田大学法学部を卒業し、司法浪人

□2005年3月
司法試験受験をあきらめて、サービサー(債権回収会社)へ入社(給与350万円)
債権回収の現場を体験する中で不動産投資を知る

□2006年11月
知人と会社を設立し、ダブルワークを開始(副業給与120万円)

□2007年11月 
結婚後の新居を購入。人生初の不動産購入

□2008年1月
結婚

□2009年2月
長男誕生

□2010年9月
勤務先が倒産し、同業の銀行子会社のサービサーへ転職(給与700万円)

□2013年1月
ヘッドハントされて現在のファンド運用会社へ転職(給与8桁)

□2014年8月
次男誕生、同時期に国税による税務調査を受け、修正申告、約450万円を納付

□2015年3月
三男誕生、妻が実家の不動産会社を継ぐためにサラリーマン退職

□2016年6月
給与+家賃収入で税率が最高税率に達し重税に耐え切れず法人を設立し、個人所有1件を残してすべての不動産を法人へ売却

■ 不動産投資に関する経歴

□2007年11月
高田馬場徒歩7分(旧自宅)区分購入
金額2,700万円
※メガバンクから住宅ローンとして2,900万円借入
面積:40.8u(壁芯)
賃料:136,000円
利回り(管理・積立金控除後):5%

□2008年9月
白山徒歩7分(都営三田線)区分購入
金額730万円
※メガバンクから妻名義で510万円借入
面積:14.2u(壁芯)
賃料:81,000円
利回り(管理・積立金控除後):13%

□2011年2月 
落合南長崎徒歩2分(都営大江戸線)区分購入
金額560万円
※現金で購入
面積:12.14u(壁芯)
賃料:55,000円
利回り(管理・積立金控除後):10%

□2012年9月
荻窪徒歩6分(JR線)区分購入
金額560万円
※現金で購入(友人から借入)
面積:14.46u(壁芯)
賃料:58,000円
利回り(管理・積立金控除後):10.5%
※2017年に900万円で売却

□2013年2月
千歳烏山徒歩6分(京王線)区分購入
金額450万円
※現金で購入(知人から借入)
面積:12.46u(壁芯)
賃料:50,000円
利回り(管理・積立金控除後):11%

□2014年1月
市川・本八幡徒歩12分(総武線)テラスハウス区分購入
金額530万円
※現金で購入
面積:27.90u(土地)、37.18u(建物)
賃料:60,000円
利回り:13%

□2015年1月
船橋法典徒歩8分(武蔵野線)テラスハウス区分購入
金額480万円
※現金で購入
面積:30.17u(土地)、42.16u(建物)
賃料:50,000円
利回り:12%

□2015年8月
地下鉄赤塚徒歩12分(有楽町線)戸建購入
金額700万円(再建築不可)
※現金で購入
賃料:95,000円
利回り:15%

□2016年1月
馬込沢徒歩15分(東武アーバンパークライン)戸建購入
金額380万円
※現金で購入
面積:66.11u(土地)、48.08u(建物)
賃料:45,000円
利回り:13%

□2017年8月
新小岩徒歩27分(総武線)アパート(3DK×3戸)
金額1,820万円(再建築不可)
※ノンバンクで1,880万円借入
面積:111.30u(土地)、130.18u(建物)
賃料:192,000円
利回り:12%

□2017年10月
馬橋 徒歩12分(常磐線)テラスハウス区分購入
金額560万円
※日本政策金融公庫で580万円借入
面積:710u(土地持分8%)、53.76u(建物)
賃料:57,000円
利回り:12%
⇒購入後火事になり、更地にして売却

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額775万円(再建築不可)
※700万円をノンバンクで借入
面積:35.63u、35.54u(建物)
賃料:80,000円
利回り:12%

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額730万円(再建築不可)
※640万円をノンバンクで借入
面積:40.23u、49.68u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2018年8月
一之江駅徒歩22分(都営新宿線)戸建購入
金額750万円(再建築不可)
※750万円をノンバンクで借入
面積:29.76u、40.10u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2019年3月
2018年8月に購入した戸建住宅(775万円)の隣の土地を購入
金額900万円(再建築不可が再建築「可」に) 1,000万円を公的金融機関で借入
面積:40.49u

□2019年8月現在 12棟14戸、更地1所有、家賃年収は約1,200万円
手残りは5割程

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