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即行動せよ!私が28歳、貯金ゼロ、年収300万円から自己資金を貯めた方法

斉藤国正さん_画像 第25話

健美家不動産投資コラム

サラリーマン大家の斉藤です。今回は私が不動産投資を志し、物件を買うために実践したことを発表します。特に20代、30代で、ゼロから不動産投資を始めようという人向けの内容です。

どうやってゼロから初期の物件を手に入れたか? この点に絞って説明していきます。ゼロから1( イチ )を作るのが最も難しいとされます。特に自己資金を稼ぐのが最もハードルが高いと言えましょう。

転職2回で貯金ゼロ、で年収300万円の会社へ就職


25歳で正社員となり、1年で転職、2社目がブラック労働の投資用不動産販売会社で、ここも1年で転職。3社目となる会社に就職した時、私の貯金はゼロでした。

むしろ親から50万円も借金をしている状態というマイナスからのスタートでした。( 妻と結婚したことで、親からの借金は免除してもらいました・泣。ありがたい )

その後、結婚して自宅としてJR高田馬場駅徒歩7分の1LDK( 45u )マンションを住宅ローンで購入( 諸費用含め全額借入 )。


JR高田馬場徒歩7分の区分所有、当初は自己使用していた

この状態から、私の不動産投資はスタートしました。

1件目の投資物件( 都心・中古区分・実質利回り10%、1,000万円以下 )


当時( 2007年末〜2008年 )は1,000万円以下で実質利回り10%という物件がたくさんありました。芦沢晃さんのようなサラリーマン投資家を目指していたので、このタイプの物件を買うことを目標にしました。

1件目は自宅ですので、実質的に「 初 」となる投資用物件( 2号物件 )を買ったのは2008年9月。自己資金は250万円で、510万円のローンを妻名義で組んで買えました。


2号物件、都営三田線「 白山 」駅730万円

2007年〜2008年9月と、2年弱で自己資金250万円を貯めました。さすがにローンは妻に借りてもらいましたが、自己資金部分は私が妻に貸付しました。( その後、私の妻への債権は時効で消滅 )。

妻に借金をしてもらえた理由は3つあります。

@自己資金250万円を実質的に私が出したのですが、所有権は100%妻
A家賃の入金口座は妻で、全額妻の管理下に
B別途毎月5万円を私がその口座に入金して万全を期す

毎月家賃が入り、返済は家賃から行われ、管理費修繕積立金を払っても、毎月3万円残る。さらに私が5万円入金し続けるので、毎月8万円ずつ妻の口座には貯金ができていく状態になりました。

年収300万円で、どうやって2年弱で250万円貯めたのか?


今回のコラムのポイントはココです。年収300万円時代のわたしの手取は確か18万円前後でした。ここからまず自宅の住宅ローン、管理費等の合計額11万円を払います。7万円で生活しなければいけません。

7万円ではまともな生活が出来ません。携帯電話と水光熱費を払ったら、もう残りは4万円程、ボーナス( 1カ月、年2回 )で何とか赤字を免れるだけで、貯金などできようはずがありません。

どうしたかと言えば、そう「 副業 」です。私は友人の会社の総務・経理業務を受注して、毎月15万円を得ていたのです。

今でこそ、世の中は副業解禁ムードですが、当時( 2007年頃 )はまだまだ副業をしている人は少ない時代でした。副業をやっている人がいても、コッソリやっていた状態でしたね。

私も有給休暇を取得したり、平日早く仕事を切り上げたり、土日に友人の会社に出勤したりしてコッソリやっておりました。

オマケにこの15万円は業務委託契約で支払われていたので、源泉徴収や社会保険料が控除されることなく、まるまる残りました。この15万円が、2号物件の頭金となったのです。

本業の手取り給与に近い額の報酬を貰えると、肉体・精神は疲労しますが、お金はしっかりと手元に残ります。この収入、まさに血と汗と涙の結晶を、不動産投資の頭金のために貯蓄したのです。

副業をするために必要なこと


さて、副業で確実に稼ぐために必要なことは何でしょうか? それは「 本業で体力・精神力を失わないこと 」です。

日本人は真面目なので、勤務先の業務に全身全霊をかけて取り組む人が多いと思います。私もしばらくはそんなサラリーマンでした。しかし、これではいけません。

勤め先は無理をして頑張って成果を出す勤め人が大好きです! 給料は増えないのに、成果が青天井なのですから、儲かって仕方がありません。口では「 無理するな 」と言っていても、黙ってサービス残業して成果を出してくれると、「 ありがたい 」のです。

でも、本業で毎日残業をして、休日出勤をしていたら、副業に時間を使うことはできません。

本業で100%満足な額の給与( つまり、生活費をカバーした上に投資資金まで貯蓄できる額の給与 )を得られているなら別ですが、そうでなければ雇用契約で約束した以上の労働をしてはいけません。

私の場合には「 債権回収 」という業種柄、督促行為は夜20時以降禁止です。早朝深夜の訪問もダメ。弁護士が関与したら債務者に直接接触してはいけない。など、業法上の厳しい制限がありました。

そして借金取り( 回収担当者 )は「 営業 」する必要がありません。遅くまで残業して督促してはいけないので、早く帰ることが出来ました。( それでも「 付き合い残業 」がありましたが )

ポイントは、「 いくらでも働いて欲しい 」勤め先からの攻撃を守らなければいけないということ。自分のために働く( =副業 )、体力・精神力を温存しなければいけないのです。



このような状況です。中身の労働力を食べられてしまったらサラリーマンの副業はオシマイです。特に「 低賃金 」なのに「 厳しい労働環境・労働条件 」というダブルパンチを喰らってしまっては、再起不能となります。冗談ではなく、「 人生 」が再起不能となります。

資産形成ができず、生活を維持するだけで精いっぱいなまま、歳だけとって、ふと、気が付いたら、無資産老人になって勤め先から追い出されるだけです。

ブラック企業に身を置いている人は即退職


同僚に迷惑がかかろうが、何だろうが、ブラック労働の会社を即退職して、常識的な労働環境の会社に転職です。自分の人生を最優先に考えるべきです。

私がそうしたように、ブラック企業退職後の転職先は生活費がカバーできて、労働力が温存できる環境であればOKです。資産形成は副業でやればよいのです。



副業ができる状況なら即行動


副業ができる企業で働いている人は、「 即行動 」。人は誰も「 今日が一番若い 」のですから、今すぐ始めるべきです。明日でもありません、今です。

1件目の不動産を買うために必要な金額を決め、そのためには副業を何カ月続ければ良いかを計算します。私の場合には2件目の投資物件の250万円( 頭金 )まで毎月10万円貯金、25カ月計画でスタート。結果的には計画を前倒して2年弱で到達しました。

極端な話、友人と起業しなかったのであれば、自宅周辺のファミリーレストランでアルバイトでもしていたと思います。土日だけでも時給1,000円×8時間×週2回( 月8回 )=64,000円です。



3年頑張ったら200万円にもなります。20代や30代前半であれば平日の深夜でもいいでしょう。ド根性です!

結局やらない人が9割


私はこのように、ダブルワークによって投資資金を貯めました。こんな無理をしている人は私の勤め先にはいませんでした。勤め先の同僚は私と似たような安い給与なのに、休日に趣味の野球をしたり、ゴルフに行ったり、平日も連れだって飲みに行っていました。

恐らく彼らは、今も似たような生活をしているでしょうし、収益不動産は1件も所有していないでしょう。資産もなく、給料だけで生活を維持しているであろうことは想像できます。

確かに、それでも当面の生活はできるし、家族には普通の暮らしをさせることもできる。だからほとんどの人は「 やらない 」のです。私の話を聞いてうらやましいと思ったとしても、行動に移す人はわずかです。

平均的な努力しかせずに、平均以上の成果を望むのは『 愚か 』なことです。現状に不満があるのであれば、まず平均的であることをやめなければいけません。

是非、今すぐ、一歩踏み出しましょう。私のような不器用な努力の仕方でも3年もすれば見える世界が変わってきました。皆さんが始めるのはいつでしょう?

( 終 )

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プロフィール

■ 斉藤国正(さいとうくにまさ)さん



千葉県在住
年齢:40才
職業:ファンド運用会社勤務、不動産投資家
家族:妻と息子3人(小学校5年、6歳、4歳)
家賃収入 約1,200万円 
給与収入 8桁で成績によって変動

ブログ:サラリーマンと不動産投資
Twitter :SAT(勤め人不動産投資家)


大家列伝:前編・後編

■ プロフィール

□1979年
岩手県住田町生まれ

□2002年
早稲田大学法学部を卒業し、司法浪人

□2005年3月
司法試験受験をあきらめて、サービサー(債権回収会社)へ入社(給与350万円)
債権回収の現場を体験する中で不動産投資を知る

□2006年11月
知人と会社を設立し、ダブルワークを開始(副業給与120万円)

□2007年11月 
結婚後の新居を購入。人生初の不動産購入

□2008年1月
結婚

□2009年2月
長男誕生

□2010年9月
勤務先が倒産し、同業の銀行子会社のサービサーへ転職(給与700万円)

□2013年1月
ヘッドハントされて現在のファンド運用会社へ転職(給与8桁)

□2014年8月
次男誕生、同時期に国税による税務調査を受け、修正申告、約450万円を納付

□2015年3月
三男誕生、妻が実家の不動産会社を継ぐためにサラリーマン退職

□2016年6月
給与+家賃収入で税率が最高税率に達し重税に耐え切れず法人を設立し、個人所有1件を残してすべての不動産を法人へ売却

■ 不動産投資に関する経歴

□2007年11月
高田馬場徒歩7分(旧自宅)区分購入
金額2,700万円
※メガバンクから住宅ローンとして2,900万円借入
面積:40.8u(壁芯)
賃料:136,000円
利回り(管理・積立金控除後):5%

□2008年9月
白山徒歩7分(都営三田線)区分購入
金額730万円
※メガバンクから妻名義で510万円借入
面積:14.2u(壁芯)
賃料:81,000円
利回り(管理・積立金控除後):13%

□2011年2月 
落合南長崎徒歩2分(都営大江戸線)区分購入
金額560万円
※現金で購入
面積:12.14u(壁芯)
賃料:55,000円
利回り(管理・積立金控除後):10%

□2012年9月
荻窪徒歩6分(JR線)区分購入
金額560万円
※現金で購入(友人から借入)
面積:14.46u(壁芯)
賃料:58,000円
利回り(管理・積立金控除後):10.5%
※2017年に900万円で売却

□2013年2月
千歳烏山徒歩6分(京王線)区分購入
金額450万円
※現金で購入(知人から借入)
面積:12.46u(壁芯)
賃料:50,000円
利回り(管理・積立金控除後):11%

□2014年1月
市川・本八幡徒歩12分(総武線)テラスハウス区分購入
金額530万円
※現金で購入
面積:27.90u(土地)、37.18u(建物)
賃料:60,000円
利回り:13%

□2015年1月
船橋法典徒歩8分(武蔵野線)テラスハウス区分購入
金額480万円
※現金で購入
面積:30.17u(土地)、42.16u(建物)
賃料:50,000円
利回り:12%

□2015年8月
地下鉄赤塚徒歩12分(有楽町線)戸建購入
金額700万円(再建築不可)
※現金で購入
賃料:95,000円
利回り:15%

□2016年1月
馬込沢徒歩15分(東武アーバンパークライン)戸建購入
金額380万円
※現金で購入
面積:66.11u(土地)、48.08u(建物)
賃料:45,000円
利回り:13%

□2017年8月
新小岩徒歩27分(総武線)アパート(3DK×3戸)
金額1,820万円(再建築不可)
※ノンバンクで1,880万円借入
面積:111.30u(土地)、130.18u(建物)
賃料:192,000円
利回り:12%

□2017年10月
馬橋 徒歩12分(常磐線)テラスハウス区分購入
金額560万円
※日本政策金融公庫で580万円借入
面積:710u(土地持分8%)、53.76u(建物)
賃料:57,000円
利回り:12%
⇒購入後火事になり、更地にして売却

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額775万円(再建築不可)
※700万円をノンバンクで借入
面積:35.63u、35.54u(建物)
賃料:80,000円
利回り:12%

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額730万円(再建築不可)
※640万円をノンバンクで借入
面積:40.23u、49.68u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2018年8月
一之江駅徒歩22分(都営新宿線)戸建購入
金額750万円(再建築不可)
※750万円をノンバンクで借入
面積:29.76u、40.10u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2019年3月
2018年8月に購入した戸建住宅(775万円)の隣の土地を購入
金額900万円(再建築不可が再建築「可」に) 1,000万円を公的金融機関で借入
面積:40.49u

□2019年8月現在 12棟14戸、更地1所有、家賃年収は約1,200万円
手残りは5割程

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