• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

4,135アクセス

厄年本番、猫多頭飼いで玉砕した12号物件の再生にかかった費用

斉藤国正さん_画像 第26話

健美家不動産投資コラム

2020年、オリンピックイヤーが始まり、もう1カ月近くが経過しました。私は今年、「 厄年 」ド真ん中です。そのため、足場固めの1年とし、新しい挑戦は控え、「 今あるもの 」を大切にしていこうと考えています。

前厄だった昨年は『 再建築不可の土地の隣地の購入 』と『 一括土地売り 』という新たなチャレンジをしたのですが、「 間口の狭さ 」が原因で、売れない! それも売りに出してから気づくというドジっぷりでした。

いわゆる種地( たねち )となった12号物件で、『 無断・猫の多数飼育&滞納強制執行退去 』という事件もありました。前厄を甘く見ていました…。

参考:21話玉砕したボロ戸建の行方。「売地」看板を設置。都内の土地なのに建売業者に敬遠された理由

厄払いをしなかった昨年、私の身には以下のような連続的な不幸が発生しました。

@育ての親だった曾祖母が死去
A購入戸建( 15号 )の融資条件に「 解体 」が付けられる
B12号物件で滞納発生、その後内部の玉砕が判明
C15号物件+12号物件が極めて売りにくい土地と判明
D年末に原因不明のひどい肩凝りが発生
Eその他ここでは書けない事件が数件…

厄年に当たる読者の方はぜひ(!)厄払いをしてもらいましょう。



玉砕状況の確認


さて、今回は玉砕した12号物件のリフォームが完了したので、そのアフターをコストと共に発表したいと思います。まずはビフォー・アフターの振り返りです。

この家は滞納の上、強制執行で退去させると、室内で猫を多数飼育していたことが判明しました。猫による汚れが目立ちます。( オーナーチェンジ物件でしたので、ビフォー画像は購入時に伝えられていた内部写真です )。

美しかった玄関( 上 )は大破( 下 )。猫が引っ掻いたと思われる壁紙と、破壊されたコンセント、そして置き去りにされた「 アジシオ 」が印象的でした。





続いて、無残な洗濯機置き場。こちらも壁紙が執拗に剥がされています。



「故意でなければ、こうはならない」と思われる階段。見るのがつらいです。



スッキリコンパクトな4畳半( 上 )が、踏み固められた猫の「 ウ〇コ 」でカチカチのフローリング( 下 )になっておりました。





ちょっと古いけど小ぎれいだったピカピカのキッチン( 上 )が、まるで30年以上放置されていたかのような荒れたキッチン( 下 )に。





猫は水が嫌いだから( ? )比較的まともなユニットバス。滞納するような人は風呂に入らないのかもしれません…( 偏見でしょうか… )。





居室でも、低いところほど引っ掻き傷が多い模様です。ゴリラがぶら下ったかのように壁から剥がされたエアコン、意図がわかりません。



窓ガラスが粉砕しています。内部から割られている( 外にガラスが散乱 )ため、台風などではないと判断され、火災保険の適用ができませんでした。



この物件は、1階がキッチンとリビング、2階がベッドルーム2つという2LDKの戸建です。2015年に400万円をかけてフルリノベ済! ということで買ったのですが、ご覧のように、わずか一人の入居者に大破させられてしまいました( 涙 )

総額190万円を投資してリフォームした結果。


次にリフォーム後の様子を紹介します。玄関です。玉砕から見事に回復しました。残念ながら下駄箱は「 大破 」ということで使用不能になりました。



リビングとキッチンの間に戸があったのですが、こちらは撤去。開放的でアクセントのある白とダークブラウンのメリハリの効いたコントラストにリフォームして頂きました。



猫のウ〇コで踏み固められたあのフローリングが温かみのある木目のハッキリしたフローリングへと生まれ変わりました!下の写真の右側奧が同じ部屋です。



あの「 意図的に壊した 」としか思えなかった階段も、しっかり落ち着いた感じに修理できました。



なぜか、洗面台も新品と交換となりました。それほど壊れていなかったのですが、業者さんの好みかもしれません( 笑 )。



あまりの悲惨さに掲載不能だったトイレも、無事に掲載可能に!



ユニットバスはそのままです。表層クリーニングだけで元通り。



居室です。きれいになりましたが、バスルームへ続く扉の下部分にかなり引っ掻かれて摩耗した跡がありました。何かを貼ってカバーするしかありません。



キッチンは残念ながらシンクに穴が空いていました。全交換となります。( 追加発注 )



2階の2つのベッドルームもキレイになりました。しかし、柱のひっかき傷がまだひどい。ここも追加発注です。




内装150万円、コンクリート舗装40万円


この戸建は家賃8万円で、1年半で約140万円の家賃を得ました。しかし、今回、150万円のリフォーム費用がかかったため、現時点では損失が出ている状態です。キッチン交換やエアコン設置、細かい追加修繕もありますので、あと30万円前後かかるかもしれません。

当初、「 更地にして売るから、玉砕してもリフォームの必要はない 」と、楽観視していましたが、実際には間口が狭くて土地として売れないことが判明。結果的に追加費用を出してリフォームするハメになりました。

失敗の原因として、オーナーチェンジで内部を見られなかったということがあります。今では、「 むしろ空室の方が安心 」と考えるようになりました。私の価値観を180度変える程、この12号物件の衝撃は大きかったです。

12号物件の購入に775万円
15号物件の購入に900万円
15号物件の解体に140万円
リフォームに190万円

トータルの投資金額は既に2,005万円に達しました。間口が狭くて売れないとはいえ、都内の土地です。リフォームせずに、もっと値下げして土地で売るという作戦もありましたが、私の原点である「 持って、貸し続ける 」という戦略に回帰することにしました。

「 隣地を買って転売する 」などというやり方は、私の投資スタイルに合わなかったのです。隣地が売るまでずっと待つ。「 売らぬなら、売るまで待とう隣地の土地 」。私の世代で買えなくても息子らの世代で買う。それでも買えなければ孫の世代で買う…。

そんな本来のスタイルを見失い、目先の金を求める「 欲深さ 」と「 前厄 」が相まって今回は大きな失敗をしてしまいました。「 動かざること山の如し 」のスタイルで、投資金額2,005万円はここから20年かけて家賃収益で回収しきろうと思います!


武田信玄公

厄払いしてもらいました!


2019年は失敗が多くありましたが、健美家さんでの連載もスタートすることができましたし、色々勉強になった1年だったと思います。昨年の反省を踏まえて、厄払いを1月2日に実施しました。

祈祷料も正規料金の2倍( 1万円 )支払って、昨年の分までお祓いしてもらいました!


我が家最寄りの千葉神社

事業を始めると、自分の力だけではいかんともできないことが、たくさん起こります。そんな時には神様のお力にすがりたくなります。「 人事を尽くした上での神頼み 」。これが正しい姿勢ですね。あと11ヵ月とちょっと、2020年も皆さんに幸せが訪れますよう!

( 終 )

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

プロフィール

■ 斉藤国正(さいとうくにまさ)さん



千葉県在住
年齢:40才
職業:ファンド運用会社勤務、不動産投資家
家族:妻と息子3人(小学校5年、6歳、4歳)
家賃収入 約1,200万円 
給与収入 8桁で成績によって変動

ブログ:サラリーマンと不動産投資
Twitter :SAT(勤め人不動産投資家)


大家列伝:前編・後編

■ プロフィール

□1979年
岩手県住田町生まれ

□2002年
早稲田大学法学部を卒業し、司法浪人

□2005年3月
司法試験受験をあきらめて、サービサー(債権回収会社)へ入社(給与350万円)
債権回収の現場を体験する中で不動産投資を知る

□2006年11月
知人と会社を設立し、ダブルワークを開始(副業給与120万円)

□2007年11月 
結婚後の新居を購入。人生初の不動産購入

□2008年1月
結婚

□2009年2月
長男誕生

□2010年9月
勤務先が倒産し、同業の銀行子会社のサービサーへ転職(給与700万円)

□2013年1月
ヘッドハントされて現在のファンド運用会社へ転職(給与8桁)

□2014年8月
次男誕生、同時期に国税による税務調査を受け、修正申告、約450万円を納付

□2015年3月
三男誕生、妻が実家の不動産会社を継ぐためにサラリーマン退職

□2016年6月
給与+家賃収入で税率が最高税率に達し重税に耐え切れず法人を設立し、個人所有1件を残してすべての不動産を法人へ売却

■ 不動産投資に関する経歴

□2007年11月
高田馬場徒歩7分(旧自宅)区分購入
金額2,700万円
※メガバンクから住宅ローンとして2,900万円借入
面積:40.8u(壁芯)
賃料:136,000円
利回り(管理・積立金控除後):5%

□2008年9月
白山徒歩7分(都営三田線)区分購入
金額730万円
※メガバンクから妻名義で510万円借入
面積:14.2u(壁芯)
賃料:81,000円
利回り(管理・積立金控除後):13%

□2011年2月 
落合南長崎徒歩2分(都営大江戸線)区分購入
金額560万円
※現金で購入
面積:12.14u(壁芯)
賃料:55,000円
利回り(管理・積立金控除後):10%

□2012年9月
荻窪徒歩6分(JR線)区分購入
金額560万円
※現金で購入(友人から借入)
面積:14.46u(壁芯)
賃料:58,000円
利回り(管理・積立金控除後):10.5%
※2017年に900万円で売却

□2013年2月
千歳烏山徒歩6分(京王線)区分購入
金額450万円
※現金で購入(知人から借入)
面積:12.46u(壁芯)
賃料:50,000円
利回り(管理・積立金控除後):11%

□2014年1月
市川・本八幡徒歩12分(総武線)テラスハウス区分購入
金額530万円
※現金で購入
面積:27.90u(土地)、37.18u(建物)
賃料:60,000円
利回り:13%

□2015年1月
船橋法典徒歩8分(武蔵野線)テラスハウス区分購入
金額480万円
※現金で購入
面積:30.17u(土地)、42.16u(建物)
賃料:50,000円
利回り:12%

□2015年8月
地下鉄赤塚徒歩12分(有楽町線)戸建購入
金額700万円(再建築不可)
※現金で購入
賃料:95,000円
利回り:15%

□2016年1月
馬込沢徒歩15分(東武アーバンパークライン)戸建購入
金額380万円
※現金で購入
面積:66.11u(土地)、48.08u(建物)
賃料:45,000円
利回り:13%

□2017年8月
新小岩徒歩27分(総武線)アパート(3DK×3戸)
金額1,820万円(再建築不可)
※ノンバンクで1,880万円借入
面積:111.30u(土地)、130.18u(建物)
賃料:192,000円
利回り:12%

□2017年10月
馬橋 徒歩12分(常磐線)テラスハウス区分購入
金額560万円
※日本政策金融公庫で580万円借入
面積:710u(土地持分8%)、53.76u(建物)
賃料:57,000円
利回り:12%
⇒購入後火事になり、更地にして売却

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額775万円(再建築不可)
※700万円をノンバンクで借入
面積:35.63u、35.54u(建物)
賃料:80,000円
利回り:12%

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額730万円(再建築不可)
※640万円をノンバンクで借入
面積:40.23u、49.68u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2018年8月
一之江駅徒歩22分(都営新宿線)戸建購入
金額750万円(再建築不可)
※750万円をノンバンクで借入
面積:29.76u、40.10u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2019年3月
2018年8月に購入した戸建住宅(775万円)の隣の土地を購入
金額900万円(再建築不可が再建築「可」に) 1,000万円を公的金融機関で借入
面積:40.49u

□2019年8月現在 12棟14戸、更地1所有、家賃年収は約1,200万円
手残りは5割程

ページの
トップへ