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コロナ融資200万円を借入しました。不動産価格の読み合いで大事な事。

斉藤国正さん_画像 斉藤国正さん 第29話

2020/5/18 掲載

今回は、

〇日本政策金融公庫から200万円の「新型コロナウィルス感染症特別貸付」を受けた話
〇今後の不動産価格の変化をどう読むか?

この2点についてお話したいと思います。

「 新型コロナウィルス感染症特別貸付 」



(日本政策金融公庫HP画面)

不動産投資でもなじみの深い、日本政策金融公庫。言わずと知れた日本政府が100%株主の『 政府系金融機関 』です。

私も過去に11号物件( 全焼し、土地売却済 )、15号物件( 隣地買取 )と2回の融資取引があります。「 新型コロナウイルス感染症特別貸付枠 」というものがあるということで、詳細を調べて融資を申し込み、無事に融資を受けることができました。

融資を受けるためには色々な条件がありますが、「 最近1ヵ月の売上高が前年または前々年の同期と比較して5%以上減少している方 」とのこと。

調べてみたところ、私の所有法人の2020年2月期の売上高が5%以上減少しており、理由が「 外国人入居者の退去 」でした。この入居者はコロナウィルスが流行し始めたので、祖国に帰ったのではないかと思います。

ただ、事実として1カ月の家賃収入が約10万円減少。私の法人の家賃収入は毎月85万円程度ですから、約10万円減少していたので、「 5%以上の減少 」の要件に合致します。

もっと大変な事業者( 観光、宿泊、飲食関係 )も沢山いる中、サラリーマン大家なので緊急性が低い私が申し込むのは悪いのですが、私が情報を拡散して1人( 1社 )でも多くの事業者が借りて助かるならばと思い、申し込みました。



融資限度枠は6,000万円と書いてありましたので、とりあえず上限( 6,000万円 )を記入、融資期間は最長の15年( 元金返済据え置き5年 )と記載し、申込書と添付書類一式を揃え、管轄エリアである「 千葉支店 」へ郵送。

「 10営業日ほど経過 」してから日本政策金融公庫から電話で連絡があり、次のような指摘を受けました。

〇 売り上げの下落が少ないので融資額は200万円で十分
〇 融資期間は4年で十分( 元金返済の据え置き1年 )

私がサラリーマンを続けていることも申告してあったので、サラリーマンとしての年収や、他の借入状況も詳細に電話でヒアリングを受け、これも正直に回答しました。

金額が低いからだと思いますが、電話ヒアリングのみでOKを貰うことができました。



その後1週間程度で、借用書が届き、それを返送してから5日後、融資が実行されました。
無担保、無保証で金利0.46%( 3年間、その後は1.36% )
ですから、とても有利な条件での借入です。

借りられない場合もある!


いくら政府系金融機関の特別融資とはいえ、融資が受けられないケースもあります。私の独自調査の結果、実際にあった借りられなかったケースは、

@ 既に日本政策金融公庫から借入をしていて、延滞をしているケース
A 新型コロナウィルスの流行前から赤字が続いていたケース

上記のような企業では借入ができませんでした。

※私の法人は創業3期の決算を終えており、創業1年目から3期連続黒字決算ですし、もちろん延滞はありません。

逆に、 意外にも借りられたケースもあります。

〇日本政策金融公庫との取引はなし
〇大幅債務超過( 数億円の純資産マイナス )
〇直近の決算は黒字

大幅債務超過でも、黒字で、日本政策金融公庫との取引がなかったので、3,000万円を借りることができました( 融資期間8年 )。業種はアパレル( 小売 )でした。

ちなみに融資金は、「 借り替えに使ってはいけない! 」と、日本政策金融公庫から何度も、厳しく言われました。この点、しっかり守ってしっかり返済していきます!

不動産価格の将来をどう見るか?


さて、今回のような「 感染症の流行 」に限らず、「 政策・税制の変化 」や「 災害 」、「 テロ 」など様々な事象が不動産価格にどんな影響を与えるか? これを見極めることが、まさに投資家の「 腕の見せ所 」です。

私の場合は「 下がる 」と予測しています。当然、経営が苦しくなった企業が不動産を売るから下がると見込んでいるからです。

しかし、サラリーマンの仕事で担当企業の担保不動産の売却を進めていく中で、私とは全く別な見方をする買い手がいました。「 とても面白い! 」と、思ったので紹介します。

私が担当している企業が所有している空き店舗なのですが、もう使っていないのでボロボロでした。新型コロナウィルスが流行している最中ですし、売出価格も相場よりちょっと安い程度です。

「 売れるまでには時間がかかりそうだな‥‥ 」と、思っていたところ、売りに出してから数日で買いたいと手を上げる企業が現れました。



「 上がる 」と見る人、「 下がる 」と見る人


この購入申し出をしてきた企業は、この物件を買って、空いているスペースを配送拠点として使うとのことでした。

この不動産は地方都市にあるので、急いで買わなくても、土地は他にもあるし、値下がりするまでは、他の土地を借りておいた方がいいのではないか? と、私は疑問に思いました。

そこで、購入理由を仲介業者経由でヒアリングしてみました。すると、

「 コロナウィルスの流行はせいぜい夏まで。夏が過ぎたらまた去年までの状況に戻ると思うが、政府が経済対策でお金をバラまくので、不動産価格はすぐに跳ね上がると思うから、今割安に売られているなら買った方がいい 」

そんな理由で買うのでした!

確かに市場にお金はたくさん供給されている


この意見を聞いて、私は自分の考えが絶対ではないことに改めて気がつきました。確かに第二次安倍政権発足直後、日本銀行の異次元の金融緩和をきっかけに株価も不動産価格も値上がりしました。新型コロナウィルス対策でさらに日銀は緩和を拡大します。


(日本銀行ホームページより)

新型コロナウィルスの影響が長引くと見る人と、早期に収束すると見る人では、投資行動にも違いが出ると思える事案でした。

正解がない世界


不動産価格の見通しに限らず、

「 ドル円相場」
「 持ち家派 VS 賃貸派 」
「 変動金利 VS 固定金利 」
「 都心物件 VS 地方物件 」
「 現金投資 VS 借入重視 」

投資の世界には様々な異なる意見があります。そして「 成功した投資家 」と呼ばれる方同士でも、全く違った考えを持っている場合があります。これはどちらが正解、ということではなく、それぞれの投資家が自分のしっかりとした考えの上に行動した結果です。

「 どっちでもいい 」と、いう投げやりな理由ではありません。「 どっちのパターンも死ぬほど考えた結果 」です。優劣を競うのではなく、共に成功するために、切磋琢磨していきましょう。

■終■

プロフィール

■ 斉藤国正(さいとうくにまさ)さん



千葉県在住
年齢:40才
職業:ファンド運用会社勤務、不動産投資家
家族:妻と息子3人(小学校5年、6歳、4歳)
家賃収入 約1,200万円 
給与収入 8桁で成績によって変動

ブログ:サラリーマンと不動産投資
Twitter :SAT(勤め人不動産投資家)


大家列伝:前編・後編

■ プロフィール

□1979年
岩手県住田町生まれ

□2002年
早稲田大学法学部を卒業し、司法浪人

□2005年3月
司法試験受験をあきらめて、サービサー(債権回収会社)へ入社(給与350万円)
債権回収の現場を体験する中で不動産投資を知る

□2006年11月
知人と会社を設立し、ダブルワークを開始(副業給与120万円)

□2007年11月 
結婚後の新居を購入。人生初の不動産購入

□2008年1月
結婚

□2009年2月
長男誕生

□2010年9月
勤務先が倒産し、同業の銀行子会社のサービサーへ転職(給与700万円)

□2013年1月
ヘッドハントされて現在のファンド運用会社へ転職(給与8桁)

□2014年8月
次男誕生、同時期に国税による税務調査を受け、修正申告、約450万円を納付

□2015年3月
三男誕生、妻が実家の不動産会社を継ぐためにサラリーマン退職

□2016年6月
給与+家賃収入で税率が最高税率に達し重税に耐え切れず法人を設立し、個人所有1件を残してすべての不動産を法人へ売却

■ 不動産投資に関する経歴

□2007年11月
高田馬場徒歩7分(旧自宅)区分購入
金額2,700万円
※メガバンクから住宅ローンとして2,900万円借入
面積:40.8u(壁芯)
賃料:136,000円
利回り(管理・積立金控除後):5%

□2008年9月
白山徒歩7分(都営三田線)区分購入
金額730万円
※メガバンクから妻名義で510万円借入
面積:14.2u(壁芯)
賃料:81,000円
利回り(管理・積立金控除後):13%

□2011年2月 
落合南長崎徒歩2分(都営大江戸線)区分購入
金額560万円
※現金で購入
面積:12.14u(壁芯)
賃料:55,000円
利回り(管理・積立金控除後):10%

□2012年9月
荻窪徒歩6分(JR線)区分購入
金額560万円
※現金で購入(友人から借入)
面積:14.46u(壁芯)
賃料:58,000円
利回り(管理・積立金控除後):10.5%
※2017年に900万円で売却

□2013年2月
千歳烏山徒歩6分(京王線)区分購入
金額450万円
※現金で購入(知人から借入)
面積:12.46u(壁芯)
賃料:50,000円
利回り(管理・積立金控除後):11%

□2014年1月
市川・本八幡徒歩12分(総武線)テラスハウス区分購入
金額530万円
※現金で購入
面積:27.90u(土地)、37.18u(建物)
賃料:60,000円
利回り:13%

□2015年1月
船橋法典徒歩8分(武蔵野線)テラスハウス区分購入
金額480万円
※現金で購入
面積:30.17u(土地)、42.16u(建物)
賃料:50,000円
利回り:12%

□2015年8月
地下鉄赤塚徒歩12分(有楽町線)戸建購入
金額700万円(再建築不可)
※現金で購入
賃料:95,000円
利回り:15%

□2016年1月
馬込沢徒歩15分(東武アーバンパークライン)戸建購入
金額380万円
※現金で購入
面積:66.11u(土地)、48.08u(建物)
賃料:45,000円
利回り:13%

□2017年8月
新小岩徒歩27分(総武線)アパート(3DK×3戸)
金額1,820万円(再建築不可)
※ノンバンクで1,880万円借入
面積:111.30u(土地)、130.18u(建物)
賃料:192,000円
利回り:12%

□2017年10月
馬橋 徒歩12分(常磐線)テラスハウス区分購入
金額560万円
※日本政策金融公庫で580万円借入
面積:710u(土地持分8%)、53.76u(建物)
賃料:57,000円
利回り:12%
⇒購入後火事になり、更地にして売却

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額775万円(再建築不可)
※700万円をノンバンクで借入
面積:35.63u、35.54u(建物)
賃料:80,000円
利回り:12%

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額730万円(再建築不可)
※640万円をノンバンクで借入
面積:40.23u、49.68u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2018年8月
一之江駅徒歩22分(都営新宿線)戸建購入
金額750万円(再建築不可)
※750万円をノンバンクで借入
面積:29.76u、40.10u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2019年3月
2018年8月に購入した戸建住宅(775万円)の隣の土地を購入
金額900万円(再建築不可が再建築「可」に) 1,000万円を公的金融機関で借入
面積:40.49u

□2019年8月現在 12棟14戸、更地1所有、家賃年収は約1,200万円
手残りは5割程

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