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サラリーマン大家の私が法人化したタイミングとその理由

斉藤国正さん_画像 第4話

永遠のテーマ「 いつ、法人化をするべきなのか? 」


既に不動産投資をしている方も、これから始める方も、一度は考えるであろうテーマ。それが「 法人化 」です。

結論から言えば「 人それぞれ 」だと思います。個人事業のまま数億円規模の不動産を所有している不動産投資家も見たことがありますし、1件目から法人で投資しているケースも多いです。どちらかと言えば、法人化している不動産投資家の方が多い印象を持っています。

法人化のタイミングについてはそれぞれの投資家が、色々な情報をもとにメリット、デメリットを分析して、自分にとって最適な判断をするべきだと思います。

「 有名な投資家の〇〇さんがしろと言ったから法人化しました 」という姿勢ではいけません。投資家たるもの常に自身の責任で判断する習慣を身に付けましょう。

私のケース


私は1件目の物件は、当初自宅として購入したマンションなので、当然個人名義です。


2007年購入、高田馬場徒歩7分の区分マンション

2件目( 2008年 )、3件目( 2011年 )は妻の名義で購入した中古ワンルーム。4件目( 2012年 )、5件目( 2013年 )、6件目( 2014年 )、7件目( 2015年 )、8件目( 2015年 )、9件目( 2016年 )と、なんと合計7戸の物件を個人名義で買い進めてきました。

 法人化しなかった理由は、


「 なんとなく設立費用と維持費がもったいない気がする 」


つまり、深い考えはありませんでした。個人で確定申告もできていましたので、設立費用( 20万円程度 )、赤字でもかかる法人税の均等割り( 年7万円 )、税理士への報酬( 年30万円前後 )を考えると、「 なんとなーくもったいない 」という印象で決めていたのです。

不動産所得は増えていましたが、不動産にかかる経費も申告できますので、そこまで重税感は感じないな‥‥と、思っていました。

振り返ってみると私の年収は、2014年までは所得税率23%の世界にいました。つまり給与所得と不動産所得の合計が所得900万円以下に収まっていたのです。だから、そこまで負担感を感じていなかったのです。

そして2015年の確定申告で事件が起こりました。


課税所得 1,800万円


2015年の確定申告で課税所得が1,800万円を超える水準に達しました。恥ずかしい話、そうなることは当然2015年の中旬には分かっていたはずですが、サラリーマンも忙しかったこともあって、見て見ぬふりをしていました。

そして、いざ、2015年の確定申告をする2016年2月頃になって、「 あれ? なんか税金やばいな・・・・ 」と気づいたのです。

給料の手取り額は、所得税を源泉徴収された後なので、身を切って支払っている意識が希薄です。しかし、いざ確定申告の場面になって金額を入力する作業をすると、その金額に驚いてしまうわけです。

少なくとも900万円〜1,800万円の範囲、900万円の部分に対しては33%の税金が乗っています。297万円です。


出典「 国税庁ホームページ 」

法人税( 中小企業 )の実効税率は20%台なので、法人化していればざっと半分で済みます。148万円!!!!! 法人化のコストや税理士先生への報酬は簡単に吸収できます。

その段階になって、初めて「 これは法人化しかない! 」と思いました。今後、個人名義で買い進めるならば、不動産から得られる利益は33%の課税( 住民税を合わせると43% )を受けるのか‥‥。と、真剣に考えざるを得なくなりました。

そして2016年の2月、確定申告が終わってすぐに、その申告したばかりの確定申告書を以て、税理士先生をネットで検索し、相談に行きました。
( 税理士先生は不動産投資に詳しそうで、自宅と職場の通勤経路内にある先生に決めました )

これが私の法人を設立するに至った経緯です。そして、法人は2016年6月1日無事に設立できました。

法人名義に不動産を移転するにもコストがかかる


法人を設立したらそれでOKではありません。個人名義で買った不動産の名義を個人から法人に移さなければ収益を法人で計上することはできません。その見積額は‥‥


約100万円!!!!!!!!!!!



【実際の見積書】

なんと妻名義を含めて8戸の不動産を移転させるために必要なコストが約100万円でした! このコストは最初から法人名義で買い進めていれば一切必要がなかったコストです。


「 もっと早くやっておけばよかった・・・ 」


こう思ったことは言うまでもありません。あまりに高いので税理士に相談したら「 土地は移転させなくても問題ない 」とのアドバイスをもらいました。

収益は建物から発生するので、土地の所有権は個人のままにして、移転しないこともできる。とのことでした。そこでそのアドバイスを採用し、とりあえずは個人名義のままにしました。その結果、費用は70万円程度に抑えることができました。

それにしても大きな支出になったことは言うまでもありません。

まとめ


今回は私が法人化した経緯についてご説明をさせていただきました。サラリーマンとして成果を出したので、収入が増えたことで、重税感を認識したことが法人化の理由でした。

厳密に計算をすれば、所得が695万円を超えたあたりで法人化した方が有利なのですが、私は面倒くさがりなので、ここに至るまで法人化を先送りしてきたわけです。

最後に私からサラリーマンが不動産投資を始める上での法人化のタイミングについてアドバイスをさせて頂くとすれば2件目からが良いと思います。

理由は個人でも不動産所得を出して「 確定申告 」をすることが大事だと思うことが1つ。もう1つは不動産投資が自分に合わなかったときに、法人化をしてしまっていた場合に、法人を整理するのが面倒だということが理由です。

私の法人化のケースを踏まえて、どのタイミングで法人化をするべきなのか? 参考にして頂ければ嬉しいです。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 斉藤国正(さいとうくにまさ)さん



千葉県在住
年齢:39才
職業:ファンド運用会社勤務、不動産投資家
家族:妻と息子3人(小学校4年、5歳、3歳)
家賃収入 約1,200万円 
給与収入 8桁で成績によって変動

ブログ:サラリーマンと不動産投資
Twitter :SAT(勤め人不動産投資家)


大家列伝:前編・後編

■ プロフィール

□1979年
岩手県住田町生まれ

□2002年
早稲田大学法学部を卒業し、司法浪人

□2005年3月
司法試験受験をあきらめて、サービサー(債権回収会社)へ入社(給与350万円)
債権回収の現場を体験する中で不動産投資を知る

□2006年11月
知人と会社を設立し、ダブルワークを開始(副業給与120万円)

□2007年11月 
結婚後の新居を購入。人生初の不動産購入

□2008年1月
結婚

□2009年2月
長男誕生

□2010年9月
勤務先が倒産し、同業の銀行子会社のサービサーへ転職(給与700万円)

□2013年1月
ヘッドハントされて現在のファンド運用会社へ転職(給与8桁)

□2014年8月
次男誕生、同時期に国税による税務調査を受け、修正申告、約450万円を納付

□2015年3月
三男誕生、妻が実家の不動産会社を継ぐためにサラリーマン退職

□2016年6月
給与+家賃収入で税率が最高税率に達し重税に耐え切れず法人を設立し、個人所有1件を残してすべての不動産を法人へ売却

■ 不動産投資に関する経歴

□2007年11月
高田馬場徒歩7分(旧自宅)区分購入
金額2,700万円
※メガバンクから住宅ローンとして2,900万円借入
面積:40.8u(壁芯)
賃料:136,000円
利回り(管理・積立金控除後):5%

□2008年9月
白山徒歩7分(都営三田線)区分購入
金額730万円
※メガバンクから妻名義で510万円借入
面積:14.2u(壁芯)
賃料:81,000円
利回り(管理・積立金控除後):13%

□2011年2月 
落合南長崎徒歩2分(都営大江戸線)区分購入
金額560万円
※現金で購入
面積:12.14u(壁芯)
賃料:55,000円
利回り(管理・積立金控除後):10%

□2012年9月
荻窪徒歩6分(JR線)区分購入
金額560万円
※現金で購入(友人から借入)
面積:14.46u(壁芯)
賃料:58,000円
利回り(管理・積立金控除後):10.5%
※2017年に900万円で売却

□2013年2月
千歳烏山徒歩6分(京王線)区分購入
金額450万円
※現金で購入(知人から借入)
面積:12.46u(壁芯)
賃料:50,000円
利回り(管理・積立金控除後):11%

□2014年1月
市川・本八幡徒歩12分(総武線)テラスハウス区分購入
金額530万円
※現金で購入
面積:27.90u(土地)、37.18u(建物)
賃料:60,000円
利回り:13%

□2015年1月
船橋法典徒歩8分(武蔵野線)テラスハウス区分購入
金額480万円
※現金で購入
面積:30.17u(土地)、42.16u(建物)
賃料:50,000円
利回り:12%

□2015年8月
地下鉄赤塚徒歩12分(有楽町線)戸建購入
金額700万円(再建築不可)
※現金で購入
賃料:95,000円
利回り:15%

□2016年1月
馬込沢徒歩15分(東武アーバンパークライン)戸建購入
金額380万円
※現金で購入
面積:66.11u(土地)、48.08u(建物)
賃料:45,000円
利回り:13%

□2017年8月
新小岩徒歩27分(総武線)アパート(3DK×3戸)
金額1,820万円(再建築不可)
※ノンバンクで1,880万円借入
面積:111.30u(土地)、130.18u(建物)
賃料:192,000円
利回り:12%

□2017年10月
馬橋 徒歩12分(常磐線)テラスハウス区分購入
金額560万円
※日本政策金融公庫で580万円借入
面積:710u(土地持分8%)、53.76u(建物)
賃料:57,000円
利回り:12%
⇒購入後火事になり、更地にして売却

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額775万円(再建築不可)
※700万円をノンバンクで借入
面積:35.63u、35.54u(建物)
賃料:80,000円
利回り:12%

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額730万円(再建築不可)
※640万円をノンバンクで借入
面積:40.23u、49.68u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2018年8月
一之江駅徒歩22分(都営新宿線)戸建購入
金額750万円(再建築不可)
※750万円をノンバンクで借入
面積:29.76u、40.10u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2018年9月
12棟14戸所有、家賃年収は約1,200万円
手残りは6割程

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