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サラリーマンと不動産投資の二刀流はなぜ強いのか?

斉藤国正さん_画像 第5話

今回は「現役サラリーマン兼不動産投資家」の私が、サラリーマンと不動産投資の二刀流のすばらしさを説明します。


元祖「二刀流」・宮本武蔵

「 エリート」サラリーマン 」VS「 ソコソコ 」サラリーマン + 不動産投資


一般的に年間1,000万円以上の給料を得るサラリーマンは全サラリーマンのうち、約4%と言われています。この水準の年収を若くして稼いでいる人達は、いわゆる「 エリサー( エリートサラリーマン ) 」と呼ばれます。

この層に入るためには、経済系雑誌の特集で取り上げられるような一流大企業に入社するか、M&A仲介で有名な会社や有名経営コンサルティングファーム等でモーレツに働くしかありません。

高い学歴は当然としてハイレベルな仕事を、長時間こなすことで手が届く。それが年収1,000万円の世界と言えましょう。

その他96%はソコソコの給料で満足せざるを得ない「 ソコソコ 」サラリーマンなのです。そして私もソコソコサラリーマンから社会人を始めました。

私も年収1,000万円に憧れていた


私は最初、年収1,000万円を「 弁護士 」になることで達成しようとしましたが、挫折。その後、成果報酬型の営業会社に就職して年収1,000万円を目指しました。

しかし、あまりにブラックな労働環境についていけずにこちらも挫折しました。そして27歳、無一文の状態で年収350万円の中規模な会社のサラリーマンに落ち着きました。

その会社では50代、役員になってやっと、ギリギリで年収1,000万円になるかならないかという給与体系でした。サラリーマンだけで年収1,000万円になるためには役員になれる50代まで待たねばいけません。

「 結婚をして世帯年収を上げる 」という誤った戦略


私はまず、結婚⇒共働き⇒収入合算 これですぐに「 世帯 」年収1,000万円になれる! というアイディアを実行に移しました。結果、確かに妻と給料を合算したら「 350万円+450万円で800万円 」に到達。

さらに不動産( 中古区分ワンルーム )を1つ買ったらさらに家賃収入が年間100万円程入ってきて、年収は900万円にまで到達しました!

しかし、すぐに結婚で年収を上げる戦略は得策ではないと判明します。夫婦に子供ができると妻は産休、育休に突入。子供ができたこと。それ自体は喜ばしいことですが、産休・育休期間に世帯年収は半減します。

さらに子供の養育費が加算され、妻は保育園の送迎のために時短勤務となり、保育料もかかるので、職場復帰後も年収は下がったままです。さらに私たち夫婦は二人以上子供が欲しかったので、二人目、三人目でも同様の年収引き下げ圧力が働きます。

結論として、子供を作る場合、結婚には「 年収を上げる 」という機能はありません( そもそも結婚に年収を上げることを期待することが間違いでした )。

サラリーマン+不動産投資という隠し通路


一部の私立大学には「指定校推薦制度」という制度があり、厳しい一般受験の競争を回避して一流大学に入学できる制度があります。

また国立大学の一部では『編入』と言う制度があり、短期大学を優秀な成績で卒業見込みだと、3年から国立大学へ編入することができます。まさに受験界の隠し通路です。



実は年収1,000万円に到達するにも、「 隠し通路 」的な抜け道があるのです。それは結婚して世帯年収を上げることではなく、「 不動産投資をする 」ことなのです。

平均的な収入額は東京都では年600万円程度です。その年収に加えて投資金額4,000万円を利回り10%になる不動産を買えば「 600万円+400万円=1,000万円 」。

あら不思議!年収が1,000万円となり、一流大学卒、一流企業に勤務するエリートサラリーマンに追いついてしまいました。

 1つ失っても「 もう1つある 」安心


「 エリートサラリーマンの年収1,000万円 」と、「 ソコソコサラリーマン年収600万円+不動産投資で年収400万 」では、ソコソコサラリーマンの方が安定感があります。

なぜならば、仮に病気で働けなくなってしまった場合、エリートサラリーマンは年収がゼロになってしまいますが、ソコソコサラリーマン+不動産投資では400万円の年収が残ります。

まるで医療保険のように収入をカバーしてくれる存在なのです。( さらにその浮いた保険料で繰り上げ返済してしまいましょう。)

出世競争に参加しなくても増える年収


エリートサラリーマンの出世競争は苛烈です。なぜならばエリートサラリーマンは、エリートサラリーマン同士の出世競争を戦って勝利する必要があるからです。

サラリーマン1本でやっていく場合、年収を上げる主な手段が「 出世のみ 」となるので、似たようなレベルの相手と死闘を繰り広げなければいけないのです。

「戦い」とは、戦う者同士の力が拮抗すればするほど激しくなるものです。さらに、仮に出世できたとしても、管理職になって部下のマネジメントをしなければいけなくなります。部署成果への責任を負い、さらに部下の育成まで責任を負うことになります。

そうして得られた、「 エリートサラリーマンの年収1,500万円 」が、「 ソコソコのサラリーマン年収800万円+不動産投資年収700万円 」と、簡単に並ばれてしまいます。

低ストレスでソコソコサラリーマンをしながら、平日9時5時勤務で土日祝日、有給休暇年間20日フル消化しつつ、不動産投資をする。魅力的なライフスタイルです。

そんなにうまくいくのか?


私は不動産投資12年の前半は借入を使わずに投資を進めてきました。給与も増えて不動産からのキャッシュフローも増えてから、借入を併用し始めました。結果、動産からのキャッシュフローは年間700万円程度まで増えました。

株式、FXではそうはいかないでしょう。不動産は物件価格の上下はあるものの、比較的緩やかな価格変動カーブを描きます。投資実行前に適正な査定とシミュレーションを行うことが前提ですが、「 再現性が高い投資手法 」であると言えます。
もちろん「 絶対 」とは言えませんが、私の知る限り、他のあらゆる投資手法よりも、「 うまくいく可能性が高い 」と言わせて頂きます。

サラリーマン+不動産投資=鬼に金棒


労働者としての地位を持つサラリーマンの給料は、勤務先が破産してしまったとしても最優先で支払いが受けられるほど強い法律的な保護が与えられています。これがフリーランスの下請けであれば雀の涙のような破産配当しか貰えません。

労働者とは、それほどに「 守られ 」、「 安定している 」のです。普通の会社で労働をしているだけでも贅沢をしなければ、生活費に困ることはありません。そんな安定しているサラリーマンがさらに再現性が高い不動産投資をしたらそれはもはや、鬼に金棒です。



最後に


まだ投資用不動産を持っていないサラリーマンの皆さん、「 鬼に金棒 」の不動産投資を、今年こそ、スタートしてみてはいかがですか!
※ちなみに!私の人生初の投資用物件( 都内中古ワンルーム )は健美家さんの掲載物件でした。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 斉藤国正(さいとうくにまさ)さん



千葉県在住
年齢:39才
職業:ファンド運用会社勤務、不動産投資家
家族:妻と息子3人(小学校4年、5歳、3歳)
家賃収入 約1,200万円 
給与収入 8桁で成績によって変動

ブログ:サラリーマンと不動産投資
Twitter :SAT(勤め人不動産投資家)


大家列伝:前編・後編

■ プロフィール

□1979年
岩手県住田町生まれ

□2002年
早稲田大学法学部を卒業し、司法浪人

□2005年3月
司法試験受験をあきらめて、サービサー(債権回収会社)へ入社(給与350万円)
債権回収の現場を体験する中で不動産投資を知る

□2006年11月
知人と会社を設立し、ダブルワークを開始(副業給与120万円)

□2007年11月 
結婚後の新居を購入。人生初の不動産購入

□2008年1月
結婚

□2009年2月
長男誕生

□2010年9月
勤務先が倒産し、同業の銀行子会社のサービサーへ転職(給与700万円)

□2013年1月
ヘッドハントされて現在のファンド運用会社へ転職(給与8桁)

□2014年8月
次男誕生、同時期に国税による税務調査を受け、修正申告、約450万円を納付

□2015年3月
三男誕生、妻が実家の不動産会社を継ぐためにサラリーマン退職

□2016年6月
給与+家賃収入で税率が最高税率に達し重税に耐え切れず法人を設立し、個人所有1件を残してすべての不動産を法人へ売却

■ 不動産投資に関する経歴

□2007年11月
高田馬場徒歩7分(旧自宅)区分購入
金額2,700万円
※メガバンクから住宅ローンとして2,900万円借入
面積:40.8u(壁芯)
賃料:136,000円
利回り(管理・積立金控除後):5%

□2008年9月
白山徒歩7分(都営三田線)区分購入
金額730万円
※メガバンクから妻名義で510万円借入
面積:14.2u(壁芯)
賃料:81,000円
利回り(管理・積立金控除後):13%

□2011年2月 
落合南長崎徒歩2分(都営大江戸線)区分購入
金額560万円
※現金で購入
面積:12.14u(壁芯)
賃料:55,000円
利回り(管理・積立金控除後):10%

□2012年9月
荻窪徒歩6分(JR線)区分購入
金額560万円
※現金で購入(友人から借入)
面積:14.46u(壁芯)
賃料:58,000円
利回り(管理・積立金控除後):10.5%
※2017年に900万円で売却

□2013年2月
千歳烏山徒歩6分(京王線)区分購入
金額450万円
※現金で購入(知人から借入)
面積:12.46u(壁芯)
賃料:50,000円
利回り(管理・積立金控除後):11%

□2014年1月
市川・本八幡徒歩12分(総武線)テラスハウス区分購入
金額530万円
※現金で購入
面積:27.90u(土地)、37.18u(建物)
賃料:60,000円
利回り:13%

□2015年1月
船橋法典徒歩8分(武蔵野線)テラスハウス区分購入
金額480万円
※現金で購入
面積:30.17u(土地)、42.16u(建物)
賃料:50,000円
利回り:12%

□2015年8月
地下鉄赤塚徒歩12分(有楽町線)戸建購入
金額700万円(再建築不可)
※現金で購入
賃料:95,000円
利回り:15%

□2016年1月
馬込沢徒歩15分(東武アーバンパークライン)戸建購入
金額380万円
※現金で購入
面積:66.11u(土地)、48.08u(建物)
賃料:45,000円
利回り:13%

□2017年8月
新小岩徒歩27分(総武線)アパート(3DK×3戸)
金額1,820万円(再建築不可)
※ノンバンクで1,880万円借入
面積:111.30u(土地)、130.18u(建物)
賃料:192,000円
利回り:12%

□2017年10月
馬橋 徒歩12分(常磐線)テラスハウス区分購入
金額560万円
※日本政策金融公庫で580万円借入
面積:710u(土地持分8%)、53.76u(建物)
賃料:57,000円
利回り:12%
⇒購入後火事になり、更地にして売却

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額775万円(再建築不可)
※700万円をノンバンクで借入
面積:35.63u、35.54u(建物)
賃料:80,000円
利回り:12%

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額730万円(再建築不可)
※640万円をノンバンクで借入
面積:40.23u、49.68u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2018年8月
一之江駅徒歩22分(都営新宿線)戸建購入
金額750万円(再建築不可)
※750万円をノンバンクで借入
面積:29.76u、40.10u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2018年9月
12棟14戸所有、家賃年収は約1,200万円
手残りは6割程

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