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近い方がいいのは投資エリアだけじゃない。サラリーマン投資家の私が実感する『住職近接』のメリット

斉藤国正さん_画像 第6話

健美家不動産投資コラム

現役サラリーマン不動産投資家の斉藤です。今回は、私の投資物件の分布図とメインとしてお世話になっている不動産会社、さらに税理士事務所、勤務先の立地を公開します。

サラリーマンと不動産投資の2つの事業を両立するためには、時間を効率的に使うことが必要です。

誰にも平等に与えられている「 24時間 」を最大限有効に使って投資、運営をするために「 物理的な距離 」という観点から、私が注意していることをお伝えします。


Google Map

まずはこの地図をご覧ください。
私は東京都心に通勤するサラリーマンです。最寄り駅は非公開としますが、総武快速線の、とある駅の付近に自宅があります。

ポイントとなる施設に色を付けて位置関係を分かりやすくしてみました。

:通勤経路
:所有物件の位置( 売却済を含む )
:顧問税理士事務所
:メインとしてお世話になっている不動産会社
:サラリーマンとしての勤務先

JR武蔵野線の内側、なるべく通勤経路内に投資する


私の投資物件は東西に約40q、南北に10q、400kuの範囲内に収まっています。以前、東京都新宿区に住んでいたことがあり、当時は近かった文京区、新宿区、世田谷区にも物件があります。

根っからの心配性ですので、「 いざ 」という時に物件に行ける場所に買ってしまいます。私の所有物件は古い建物も多いため、「 大雪 」「 大雨 」「 台風 」などが発生した後には様子を見に行くこともあります。

その時に自宅から勤務先の通勤経路の近くに所有物件があると、見に行きやすいというメリットがあります。「 何かあったらすぐ行ける場所にある安心 」は、金額には現れない価値です。

顧問税理士の事務所も通勤経路内


顧問税理士には毎月訪問して家賃( 売上 )や経費の明細をお渡ししています。また、経営状況や有利な制度融資情報、他の投資家がやっている節税策など、情報交換は常にしておきたいところです。

メインとして相談している不動産会社


私の所有物件のうち、過半数を仲介または売主となって売却してもらった不動産会社。さらに数戸の物件の管理もお願いしているメインの不動産会社の事務所も、通勤経路内にあります。

新しい投資物件を検討する際には、いつも相談をさせてもらいますし、何か困りごとがあればいつでも訪問して相談しています。火災保険もこちらの不動産会社を通じて加入しています。何かと、頻繁に連絡を取り合います。

サラリーマン用の通勤定期で物件、顧問税理士事務所、不動産会社に訪問できる


ケチな話で申し訳ありませんが、顧問税理士への訪問、不動産会社への訪問、さらに所有物件のパトロールなど、全てサラリーマンとして支給されている通勤定期券の範囲内で支払うことができます。

微々たる金額ではありますが、交通費というお金を節約することができるのみならず、交通費の清算業務という時間も省くことができるという意味でも節約になります。

投資対象エリアについて


先に述べた通り、私は投資対象エリアを「 JR武蔵野線の内側 」と、限定しています。

このエリアから外れる場合には、自分の通勤経路内、総武線の沿線、駅近くの物件であれば投資を検討しますが、逆方向となる横浜方面ですと、投資意欲が湧きません。どうしても土地勘があるエリアを選んでしまいます。

実際には遠方、または地方の物件でも気にせず投資をする投資家もたくさんいることも理解しています。物件所在地にしっかりと管理をお任せすることができる「 信頼できるパートナー 」がいれば恐れることなく投資すべき、という理屈も頭では正しいと理解しています。

それでもなお、心配があって近場で買いたいという投資家の皆さんは、無理せず、多少高くついても近所の物件を投資することをお勧めします。「 安心できる 」というのは何ものにも代えがたい価値です。

まず1件目、2件目は近所に投資をしてみると、「 実際に現地に見に行かなければいけないような事件は滅多に発生しない 」という事実が判明します。

この経験を得ることによって、遠方の物件に対する心理的なブロックが外れます。もし1件目から遠方に買って、毎日心配しながら生活をしてストレスを溜めるようなことがあってはいけません。

経済的に安定して、「 安心 」するために不動産投資をしているのに、「 不安 」な生活になってしまっては本末転倒です。自分の感情には正直に向き合うことをお勧めします。

有名な投資家様も近隣に集中投資している!?


赤井誠さんも最初は福岡、仙台でも投資していたそうですが、今はお住まいがあるエリアの周辺に物件が多いと聞いています。加藤ひろゆきさんも遠方の物件よりも近隣の物件を選んでいらっしゃいます。

その他にも多くの有名投資家の皆様の投資スタイルを見ても、比較的ご自分がお住まいのエリアに物件を多く所有していらっしゃる方が多いと思います。

この現象を論理的に説明することは私にはできませんが、成功者がやっていることは理屈抜きでやってみた方がいいと思います。

不動産会社には遠方の物件を勧められることもあるとは思いますが、まずは近隣でスタートすることをお勧めします。
今回は住職近接について私の考えをお話しさせていただきました。

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プロフィール

■ 斉藤国正(さいとうくにまさ)さん



千葉県在住
年齢:40才
職業:ファンド運用会社勤務、不動産投資家
家族:妻と息子3人(小学校5年、6歳、4歳)
家賃収入 約1,200万円 
給与収入 8桁で成績によって変動

ブログ:サラリーマンと不動産投資
Twitter :SAT(勤め人不動産投資家)


大家列伝:前編・後編

■ プロフィール

□1979年
岩手県住田町生まれ

□2002年
早稲田大学法学部を卒業し、司法浪人

□2005年3月
司法試験受験をあきらめて、サービサー(債権回収会社)へ入社(給与350万円)
債権回収の現場を体験する中で不動産投資を知る

□2006年11月
知人と会社を設立し、ダブルワークを開始(副業給与120万円)

□2007年11月 
結婚後の新居を購入。人生初の不動産購入

□2008年1月
結婚

□2009年2月
長男誕生

□2010年9月
勤務先が倒産し、同業の銀行子会社のサービサーへ転職(給与700万円)

□2013年1月
ヘッドハントされて現在のファンド運用会社へ転職(給与8桁)

□2014年8月
次男誕生、同時期に国税による税務調査を受け、修正申告、約450万円を納付

□2015年3月
三男誕生、妻が実家の不動産会社を継ぐためにサラリーマン退職

□2016年6月
給与+家賃収入で税率が最高税率に達し重税に耐え切れず法人を設立し、個人所有1件を残してすべての不動産を法人へ売却

■ 不動産投資に関する経歴

□2007年11月
高田馬場徒歩7分(旧自宅)区分購入
金額2,700万円
※メガバンクから住宅ローンとして2,900万円借入
面積:40.8u(壁芯)
賃料:136,000円
利回り(管理・積立金控除後):5%

□2008年9月
白山徒歩7分(都営三田線)区分購入
金額730万円
※メガバンクから妻名義で510万円借入
面積:14.2u(壁芯)
賃料:81,000円
利回り(管理・積立金控除後):13%

□2011年2月 
落合南長崎徒歩2分(都営大江戸線)区分購入
金額560万円
※現金で購入
面積:12.14u(壁芯)
賃料:55,000円
利回り(管理・積立金控除後):10%

□2012年9月
荻窪徒歩6分(JR線)区分購入
金額560万円
※現金で購入(友人から借入)
面積:14.46u(壁芯)
賃料:58,000円
利回り(管理・積立金控除後):10.5%
※2017年に900万円で売却

□2013年2月
千歳烏山徒歩6分(京王線)区分購入
金額450万円
※現金で購入(知人から借入)
面積:12.46u(壁芯)
賃料:50,000円
利回り(管理・積立金控除後):11%

□2014年1月
市川・本八幡徒歩12分(総武線)テラスハウス区分購入
金額530万円
※現金で購入
面積:27.90u(土地)、37.18u(建物)
賃料:60,000円
利回り:13%

□2015年1月
船橋法典徒歩8分(武蔵野線)テラスハウス区分購入
金額480万円
※現金で購入
面積:30.17u(土地)、42.16u(建物)
賃料:50,000円
利回り:12%

□2015年8月
地下鉄赤塚徒歩12分(有楽町線)戸建購入
金額700万円(再建築不可)
※現金で購入
賃料:95,000円
利回り:15%

□2016年1月
馬込沢徒歩15分(東武アーバンパークライン)戸建購入
金額380万円
※現金で購入
面積:66.11u(土地)、48.08u(建物)
賃料:45,000円
利回り:13%

□2017年8月
新小岩徒歩27分(総武線)アパート(3DK×3戸)
金額1,820万円(再建築不可)
※ノンバンクで1,880万円借入
面積:111.30u(土地)、130.18u(建物)
賃料:192,000円
利回り:12%

□2017年10月
馬橋 徒歩12分(常磐線)テラスハウス区分購入
金額560万円
※日本政策金融公庫で580万円借入
面積:710u(土地持分8%)、53.76u(建物)
賃料:57,000円
利回り:12%
⇒購入後火事になり、更地にして売却

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額775万円(再建築不可)
※700万円をノンバンクで借入
面積:35.63u、35.54u(建物)
賃料:80,000円
利回り:12%

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額730万円(再建築不可)
※640万円をノンバンクで借入
面積:40.23u、49.68u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2018年8月
一之江駅徒歩22分(都営新宿線)戸建購入
金額750万円(再建築不可)
※750万円をノンバンクで借入
面積:29.76u、40.10u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2019年3月
2018年8月に購入した戸建住宅(775万円)の隣の土地を購入
金額900万円(再建築不可が再建築「可」に) 1,000万円を公的金融機関で借入
面積:40.49u

□2019年8月現在 12棟14戸、更地1所有、家賃年収は約1,200万円
手残りは5割程

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