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不動産投資未経験のサラリーマンが1件目を買うならどんな物件で踏み出すべきか?

斉藤国正さん_画像 斉藤国正さん 第9話

2019/5/7 掲載

サラリーマン不動産投資家の斉藤です。今回は、私が不動産投資未経験者に最も多く質問されるテーマ「 1件目にどんな物件を買うべきか 」についてお話します。
 
どんなメガ大家さんにも、1件目の物件があります。どの投資家にとっても人生で最初に買った不動産はけして忘れられない思い出があり、不動産投資家の皆さんの著書でもドラマチックなエピソードを踏まえて書かれております。

1件目の物件、そして初めて家賃収入を得た時の感動はサラリーマンが初任給を貰った時の感動にも似ています。そんな感動の1件目の物件、初めてのお家賃を、どんな物件から頂くのが良いか?私の経験を踏まえて、「 サラリーマンが買うべき最初の1件目 」をお話します。

■ 私の1件目の投資物件


私の1件目の物件は住宅ローンで購入した元自宅です。この物件は結婚と同時に購入した思い出の物件です。妻と二人、長男が産まれてから3歳になるまで一緒に暮らしました。

この物件、今は賃貸に出しており、たった5%の利回りですが、私たち家族の「 始まりの物件 」として今も所有しています。もちろん住宅ローンも2千万円たっぷり残っています!


(副都心線「西早稲田駅」徒歩5分、44.8u1LDKマンション)

有名な投資家の皆さんの中にも1件目は「 元々自宅だった物件を賃貸に出した 」という話をよく聞きますし、元の自宅を賃貸に出したことをキッカケに不動産投資の世界にのめり込んでいったというエピソードもよく聞きます。

私の場合には、最初から1件目は将来子供ができたら手狭になるサイズ( 1LDK、45u )でしたので、将来は賃貸に出すことも予見して買っています。

特に2007年当時の私は、年収350万円、勤続年数1年であり、投資用の物件向けのローンが引けませんでした。

それでも当時の私は「買いたい!」という気持ちが先走( さきばし )っていたので、住宅ローンで将来賃貸に出すための物件として1件目の物件を買いました。

■ 決して真似をしないでください!


自分でやっておいたから言えます。「こんな買い方は絶対にやめましょう。」投資物件を、自宅を選ぶ感覚で選ぶことは間違いです。そもそも将来貸すことを前提に住宅ローンを組むというのも、厳密には資金使途違反です。

さらに収益性という観点からも問題があります。この1号物件は家賃収入が月13.5万円ですが、ローン返済( 月8.2万円 )、管理費修繕積立金( 月2.3万円 )、賃貸管理・固定資産税( 月平均1.5万円 )で、毎月の手取りキャッシュフローはたったの1.5万円です。

35年、1%の金利でローンを組んで、キャッシュフローが「 たったの 」1.5万円です。入退去があってハウスクリーニングをしたり、給湯器が壊れたら1年分以上貯めたキャッシュフロー( 18万円 )が一瞬で消えてなくなってしまうような低い収益性なのです。

こんな失敗を1件目からしてしまうことは避けて欲しい。自宅は賃貸、もしくは激安の中古住宅にするべきでしょう。中途半端に都心に高い物件を買ってしまいました。

■ 私が今から不動産投資を始めるなら「 1件目 」はこんな物件


「 東京市部、埼玉、神奈川、千葉の賃貸需要が見込めるエリア、価格は600万円以内でリフォーム済の1戸建の賃貸物件を現金で買う 」

これです。一戸建でこの金額は都区内ではなかなか見つかりませんから、一都三県、都心にも頑張って通勤ができそうな、賃貸需要があるエリアに存在する物件。

利回りは最低でも10%。序盤はとにかくキャッシュフローを重視して拡大すべきなのでこの水準は欲しい。当然この価格では中古となります。

区分の場合には都心は物件価格が高くて利回りが低い、地方だと管理費修繕積立金が重くて利回りが低い。そのため、戸建賃貸を軸に組み立てる方がいいと思います。( この記事をご覧になったら早速検索してみましょう )

リフォームに関しては2件目以降、または1件目の物件で退去が発生した時にじっくり学んでいけばいいので、まずは「 リフォーム済 」で、「 すぐに貸せる 」状態の物件を選択します。

1件目には「 初めて 」が盛りだくさんです。

「 物件を買う 」
「 貸して家賃を貰う 」
「 不動産取得税、固定資産税を払う 」
「 司法書士に所有権移転登記をしてもらう 」
「 仲介手数料を支払う 」

などなど。不動産投資の70%が詰まっていると言っても言い過ぎではありません。

あえて新築で「 建築のイロハ( 私も未経験 )」とか、1件目からリフォームしてリフォームの外注時の相場、再生手法、など上級者テクニックまで一気に詰め込まず、まずは既に建っていて、人が住んだこともあり、実際に見ることができて、すぐに貸せる。そんなスタンダードなところから始めてほしいと思います。

忙しいサラリーマンの傍らで不動産投資に取り組むのであればなおさらです。

■ 初めての物件をローンで買わない方がいい理由


理由は、2つあります。1つ目の理由は「 撤退する時に早い 」ことです。ローンで物件を買ってしまうと、売るときに抵当権を抹消しないと売却できません。そのため、もし失敗して「 やめたい 」と言う時でも、金融機関の「お許し」を得ないとやめられない状態になります。

投資には向き、不向きがあります。どうしても不動産投資が肌に合わない時に、「 やめられない 」というのは苦しいことだと思いますので、初めての物件は自己資金でやってみることをお勧めします。

株式投資も最初から信用取引でスタートせず、現物を「 買う 」取引からスタートするのと同じことです。

2つ目は「 貯金、節約の習慣をつけるため 」です。ブログやTwitterで質問を受けていると、自己資金が200万円以下の相談者がたくさんいます。

20代前半ならまだしも、30代になって自己資金が200万円しかない状態で不動産を買う、それも借入を使おうとしている人も多い印象です。自己資金200万円しかなければ頭金3割、諸費用として1割合計で物件価格の4割の自己資金が必要です。

自己資金200万円から逆算すると、買える物件と条件は、投資総額500万円、借入350万円です。失礼を承知で言いますが、「 それしか貯金できないような人には、怖くてカネを貸せない 」金融機関ならなおさらそう思うでしょう。
 
不動産投資をするならば、まずもって節約体質の家計にしなければいけません。30代にもなって500万円のキャッシュも作れないようでは、不動産投資のスタートラインにすら立っていないと言わざるを得ません。

新築の自宅に住んで、新車を数年おきに買い換え、お子さんにお受験をさせながらさらに借金をして不動産投資にチャレンジするというのはいかがなものでしょうか。

空室期間が長期化した場合には給与からローン返済や運営経費を補填していかないといけません。常に突発的な支出に備えて自己資金が必要です。

節約体質を身につけるためにも、ローンではなく現金を貯めて挑戦してみることを強くお勧めします。

■ 1件目の戸建の次に広がる流派


そんな1件目を取得して以降は複数の進路に分かれていくと思います。

〇ある投資家は戸建現金投資を続けるかもしれません。
〇またある投資家は、借入を併用して中古アパートを買う方向に進むかもしれません。
〇またまたある投資家は、地方のSRCに目が行くかもしれません。
〇はたまた、ある投資家はDIYに目覚めてセルフリフォームの流派に進むかもしれません。

1件目の貸家はある就職試験・新人研修のようなものです。会社に入社した後はその後、各投資家の適性に応じて営業部、経理部、企画部、人事部に配属先が分かれていくように。

小さく、安全に初めて、大きく育てる。そんな確実な第一歩で不動産投資をスタートされることをおススめします!

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プロフィール

■ 斉藤国正(さいとうくにまさ)さん



千葉県在住
年齢:40才
職業:ファンド運用会社勤務、不動産投資家
家族:妻と息子3人(小学校5年、6歳、4歳)
家賃収入 約1,200万円 
給与収入 8桁で成績によって変動

ブログ:サラリーマンと不動産投資
Twitter :SAT(勤め人不動産投資家)


大家列伝:前編・後編

■ プロフィール

□1979年
岩手県住田町生まれ

□2002年
早稲田大学法学部を卒業し、司法浪人

□2005年3月
司法試験受験をあきらめて、サービサー(債権回収会社)へ入社(給与350万円)
債権回収の現場を体験する中で不動産投資を知る

□2006年11月
知人と会社を設立し、ダブルワークを開始(副業給与120万円)

□2007年11月 
結婚後の新居を購入。人生初の不動産購入

□2008年1月
結婚

□2009年2月
長男誕生

□2010年9月
勤務先が倒産し、同業の銀行子会社のサービサーへ転職(給与700万円)

□2013年1月
ヘッドハントされて現在のファンド運用会社へ転職(給与8桁)

□2014年8月
次男誕生、同時期に国税による税務調査を受け、修正申告、約450万円を納付

□2015年3月
三男誕生、妻が実家の不動産会社を継ぐためにサラリーマン退職

□2016年6月
給与+家賃収入で税率が最高税率に達し重税に耐え切れず法人を設立し、個人所有1件を残してすべての不動産を法人へ売却

■ 不動産投資に関する経歴

□2007年11月
高田馬場徒歩7分(旧自宅)区分購入
金額2,700万円
※メガバンクから住宅ローンとして2,900万円借入
面積:40.8u(壁芯)
賃料:136,000円
利回り(管理・積立金控除後):5%

□2008年9月
白山徒歩7分(都営三田線)区分購入
金額730万円
※メガバンクから妻名義で510万円借入
面積:14.2u(壁芯)
賃料:81,000円
利回り(管理・積立金控除後):13%

□2011年2月 
落合南長崎徒歩2分(都営大江戸線)区分購入
金額560万円
※現金で購入
面積:12.14u(壁芯)
賃料:55,000円
利回り(管理・積立金控除後):10%

□2012年9月
荻窪徒歩6分(JR線)区分購入
金額560万円
※現金で購入(友人から借入)
面積:14.46u(壁芯)
賃料:58,000円
利回り(管理・積立金控除後):10.5%
※2017年に900万円で売却

□2013年2月
千歳烏山徒歩6分(京王線)区分購入
金額450万円
※現金で購入(知人から借入)
面積:12.46u(壁芯)
賃料:50,000円
利回り(管理・積立金控除後):11%

□2014年1月
市川・本八幡徒歩12分(総武線)テラスハウス区分購入
金額530万円
※現金で購入
面積:27.90u(土地)、37.18u(建物)
賃料:60,000円
利回り:13%

□2015年1月
船橋法典徒歩8分(武蔵野線)テラスハウス区分購入
金額480万円
※現金で購入
面積:30.17u(土地)、42.16u(建物)
賃料:50,000円
利回り:12%

□2015年8月
地下鉄赤塚徒歩12分(有楽町線)戸建購入
金額700万円(再建築不可)
※現金で購入
賃料:95,000円
利回り:15%

□2016年1月
馬込沢徒歩15分(東武アーバンパークライン)戸建購入
金額380万円
※現金で購入
面積:66.11u(土地)、48.08u(建物)
賃料:45,000円
利回り:13%

□2017年8月
新小岩徒歩27分(総武線)アパート(3DK×3戸)
金額1,820万円(再建築不可)
※ノンバンクで1,880万円借入
面積:111.30u(土地)、130.18u(建物)
賃料:192,000円
利回り:12%

□2017年10月
馬橋 徒歩12分(常磐線)テラスハウス区分購入
金額560万円
※日本政策金融公庫で580万円借入
面積:710u(土地持分8%)、53.76u(建物)
賃料:57,000円
利回り:12%
⇒購入後火事になり、更地にして売却

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額775万円(再建築不可)
※700万円をノンバンクで借入
面積:35.63u、35.54u(建物)
賃料:80,000円
利回り:12%

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額730万円(再建築不可)
※640万円をノンバンクで借入
面積:40.23u、49.68u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2018年8月
一之江駅徒歩22分(都営新宿線)戸建購入
金額750万円(再建築不可)
※750万円をノンバンクで借入
面積:29.76u、40.10u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2019年3月
2018年8月に購入した戸建住宅(775万円)の隣の土地を購入
金額900万円(再建築不可が再建築「可」に) 1,000万円を公的金融機関で借入
面積:40.49u

□2019年8月現在 12棟14戸、更地1所有、家賃年収は約1,200万円
手残りは5割程

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