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2棟の物件を売却。収益不動産の消費税に関する歪みについて

極東船長さん_画像 極東船長さん 第106話

2020/10/28 掲載

北海道はすっかり寒くなりました。紅葉はとても素晴らしいのですが、ようやくゴルフが出来るまで回復したのに、オフシーズンに突入しそうなのがつらいところです( 笑 )

さて、9月末に2棟の物件を売却しました。目まいで入院する前の8月初旬に、取引のある銀行の担当者から「 ある程度の額の賃貸不動産を購入したいお客様がいますが、何か売却できる物件はないですか 」と連絡があったのがきっかけでした。

急ぎで売却する予定はなかったのですが、合意できる価格で買いつけをいただいたので売却の決断をしたものです。

売却した2棟は合計で30戸、間取りは2LDK×16戸と1LDK×14戸で、人気地下鉄駅徒歩5分の立地に2連棟で建っています。見栄えもよくて常に満室、オイラの所有物件の中でも超優良物件といえる思い入れのある物件でした。

当初の設定家賃が適正だったのため、新築から5年経過しても家賃の下落はありません。むしろ部屋によっては入れ替え時に家賃を上げることが出来たという物件でした。

■ 買主さんは消費税還付を意識しての購入

もともとは6年前、古アパート付きで8,800万で購入しました。この価格は220坪ある土地代に相当するものです。当時はこのエリアの坪単価は40万円くらいでしたが、現在は1.5倍以上の60〜70万で売買されています。

買った時は築40年以上の古い木造アパートが2棟建っていて、16戸中8戸に入居者がいました。雨漏りがあったり一部の外階段が腐っていたりと、建物の傷みは激しいものでした。

購入から半年をかけて入居者には退去してもらい、建物を解体。更地にした後で220坪で1筆だった土地を2筆に分割して、2棟の新築マンションを建てました。

わざわざ文筆して2棟に分けた理由ですが、土地の間口が50メーターと広かったため、1棟で建てるよりも2棟で建てたほうが将来的に売却しやすいと判断したためです。

そして、同じ銀行さんから2本立ての融資を受けて建設しました。今回の買主様も2棟一括で購入されましたが、オイラと同じくそれぞれの物件で2本立ての融資を組んだようです。オイラのこの計画は承継されたワケです。

今回の売却により、全体のキャッシュポジションは借入総額の15%程度になりました。現在、オイラの一部事業が新型コロナウイルスで苦しんでいる中ではある程度の財務改善に寄与することができました。

買われた方は法人で、最後の消費税還付が出来るタイミングに間に合わせる形で決済されました。ご存知のように、税改正によって今後は居住用の賃貸物件の消費税還付は閉ざされます。最後のギリギリのタイミングで購入されたわけです。

消費税還付は従来、合法的な取引でしたが、それも今年9月末までの決済まで。新築に関しては今年3月までの工事請負契約であれば来年竣工でも消費税還付は受けられますが、それももう既に終わったようなものですね。

今後は税務上での消費税に関する歪みはなくなります。しかし、その一方で法人が課税事業者の場合、物件売却時は消費税を支払う必要があるのに購入時は還付できず、相殺が出来なくなりました。別の不公平感が出ることになったともいえます。

これも、日本全国で多法人スキームなどを使って消費税還付をやりすぎたために当局から目をつけられた結果です。そうして、居住系不動産の消費税還付の道は閉ざされてしまいました。

■ 知らぬが故に儲けそこなうことがある

しかし、多法人スキームを使って生き残った方たちは、もう一度「 税の歪み 」を使うことが出来そうです。

課税事業者として還付を受けたあとでも家賃は非課税のままであるならば、課税売上はありません。ということは、3期後には非課税事業者になることが出来ますから、そうなってからの売却時には、消費税を支払わなくても良いという歪みは残ります。

しかし、当局が今後も家賃を非課税としてくれているうちという前提条件付きです。もしかしたら、消費税の還付法人は非課税事業者には戻れないとの税改正がされるかもしれません。

法律、税務、地方条例、補助金、建築特例、特別措置法、旧法、新法などは知っていて得することよりも知らずに損をすることが多く、「 知らぬが故に儲けそこなう 」ことも多々あります。

その知らぬ事柄の中には歪みや隙間が必ずあるものです。問題はその歪みを見つけることが難しいことですが、不動産は割と簡単にそれらを紐解き問題を解決できる業種だと思います。

そして、それにより新たな価値が生まれることはよくあることです。「 その他の素人が見えないことを解決する 」ことが肝であると思います。

■ テーブルにチップを残す

少し話は変わります。あるセミナーで「 物件を高く売る方法 」として、フリーレントや広告費を多大にして高い家賃で入居させ、見かけの利回りを上げて売却をするということを紹介していました。オイラはこれは一度もしたことはありません。

一見すると新たな価値を作ったように見えますが、仮にそんなことをしたら不動産の神様に見放されることはわかっています。そして、オイラはこれからも継続して不動産の世界に身を置くつもりでいるのです。

自分の物件を次に買った人の事をオイラが気にして考える事ではないのかもしれません。それでも、過去すべての物件の売却で、次の人がその時の相場では決して「 損はしない値付け 」で取引してきたという自負はあります。

それがR・キヨサキのいうところの「 テーブルにチップを残す 」という考え方につながると思っているからです。

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2018年(60才)
所有物件は個人と法人合わせて20棟450室

家賃年収は4億強、諸経費控除後の税引き前CFは1億強、税引き後CFで8千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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