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不動産価格が変動する4つの要因。オイラが考える買ってはいけない物件。

極東船長さん_画像 極東船長さん 第107話

2020/11/16 掲載

売却を前提で物件を購入してはいけない。
しかし、売却を計画できない物件を購入してもいけない。


直近のニュースで来年4月以降は札幌の新築RCに使う生コンクリートの単価が17%も上がることが決まりました。これは結構インパクトのあるトピックです。

※生コンクリートは製造から90分以内で現場打設しなければならないとJIS規格で決まっているため、地域限定で他所から持ってくることが難しい。

これにより、来年になって土地の値段が多少下がってきたとしても、新築は建物自体のボリュームが大きいほど建築費が高くなり、利回りは上がりにくいということになるでしょう。

一方、中古は消費税還付がなくなることで急ぎの取得は減り、コロナ融資での物件取得も落ち着いていくと予想されます。そうなれば利回りは若干上がり、物件価格自体は多少値下がりするのではないでしょうか。

しかし、どちらにしても自分自身の相場観からみると、新築も中古も「 物件価格は高く見える状態 」は変わらないでしょう。それはオイラが何時も言っているように、「 不動産は相対的に何時の時点でも高い 」からです。

■ 4つの不動産価格変動要因

不動産価格の変動要因としては、以下のものが有名です。

@金利が高い時には不動産や物件価格は安くなり
A金利が低い時には不動産や物件価格は高くなります
B経済や市場がクラッシュしている時は物件価格が安くなる
C経済や市場が過熱しているときは物件価格が高くなる

上記は経済の常識ですから、物件が安くて利回り高い物件を取得するタイミングとして何時が良いのかと言えば、@Bです。金利が高く、経済がクラッシュしている時が一番良いことになります。

逆に物件を売却するならACのタイミングとなります。では、物件購入は@Bのタイミングまで待つべきなのでしょうか??

過去、バブル崩壊のきっかけとなった金融引き締めでの高金利と不動産融資への総量規制がありましたが、その時期は物件も高くて金利も高いという状況でした。この時期に不動産を買ったならば最悪の時期だったでしょう。

お金儲けの神様と称されたあの邱永漢さんでさえも、バブル前は書籍で「 元本と金利さえ払えれば不動産は勝手に値上がりするのでインカムがなくても大丈夫、時間経過で資産が勝手に増える 」と書いています。

金利が上がっても不動産価格が下がらない時期が多少ありましたが、その後には確かに不動産価格の下落は20年以上続きました。そして逆に、金利が下がり続けたのに不動産が値下がり続けた20年だったとも言えます。

それは、安倍政権が誕生するまで続きました。そこで初めて、「 金利が安ければ不動産は高い 」という経済常識が成り立ちました。

不動産マーケットは金融マーケットと違い、遅効性があるが故に必ずどこかの時間軸で歪みを生じます。その歪みを上手く使えたのがこの15年くらいの間だったことは、間違いありません。

しかし、オイラが当時を振り返ってみても不動産が安いと感じたことはほとんどありませんでした。確かに良い立地なのに利回り12%とか利回りが20%の中古アパートなどがあって融資さえつけば儲かるだろうと思える物件は多くありました。

しかし、当時は不動産へ融資をしてくれる金融機関はわずかで、あったとしても融資のハードルは現在の都市銀行並みに厳格でした。当時、自己資金の乏しかったオイラにはなかなか買うことは出来ませんでした。

利回り12%の良い立地の中古物件は利回り15%にならないかと期待しましたし、利回り20%の地方中古アパートは利回り30%にならないかなと期待しましたが、そこまで下がることは稀でした。

■ 市況の曲がり角でどちらに進むか

今、不動産市況は曲がり角に来ていることは確かですが、方向性が見えるまではまだしばらくの時間がかかることでしょう。

そんな中で、物件はいつ買ったら良いのでしょうか? この答えは一つではありません。その購入する人の置かれている立場の数だけ答えがあるはずです。

5年待てる人なら5年待つのもありでしょうし、今すぐ始めたい人なら今買うのも良いでしょう。自己資金の関係で買いたいけども待たざるを得ない人もいるでしょうが、不動産を持つという事だけにフォーカスするならば自己資金が乏しくてもやり方はあるはずです。

どんな物件を買えば良いかとリアルで質問されますがそれも、人それぞれで全く違ったものになります。答えは一つではありません。

購入の一つの基準としては、どんな年齢の人であっても「 生涯持ち切っても良い 」と思える物件を購入すべきとなるかと思います。明確に物件の行く末をイメージできないものは一度立ち止まって考えるべきです。

例えば、将来更地にするのも一つですし、借金がなくなれば資産になると考えるのもありです。子供に引き継げるような手間のかからない物件を購入するでも良いでしょう。その物件が将来の自分にとってどんな位置づけになるのかという事です。

将来、高値で売却するなどの、「 夢見た出口 」だけを考えて購入するのは危険をはらんでいます。世の中が逆転することは歴史が証明しています。( 実はオイラも最近ホテル事業で失敗した要因として、将来バルクでホテル高値売却も視野に入れていたこともあります )

物件価格・資金計画・立地と間取りなどのバランスが取れれば、不動産はいつだって買い時と考えても良いでしょう。逆にいえば、それらの条件が整わなければいつだって購入してはならないのです。

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
30棟800室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ
高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年( 51〜59才 )
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2021年( 62才 )
所有物件
木造AP10棟
低層RCマンション22棟
高層 RCマンション 4棟
  合計39棟836室
無人HOTEL4棟→(撤退中)

総投資額110億超 
借入残80億  家賃7.5億 税引前CF2億 元利返済4億(利払い1,1億)
※HOTEL失敗の為返済比率が53.4%と高くなった) 売却済み20棟334室 売却益8.5億

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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