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「見た目と現実のギャップ」が不動産で儲けるための肝である

極東船長さん_画像 極東船長さん 第110話

2020/12/31 掲載

今年最後のコラムになりました。前回のコラムに続いて大型融資獲得について、さらに詳しく書こうと思います。最初にお伝えすると、今回はかなりレアな融資の組み立てをしました。

オイラの会社はホールディングスの持ち株会社の下に子会社を何社か持っていて、今回物件を所有して建築する法人は新設法人のA社でした。ただ、このA社が銀行から直接融資を受けて建築するわけではありません。

実はホールディングス傘下のB社が銀行から融資を受けて、それをA社へ転貸し、A社へ入る家賃からB社へ約定返済をして、B社から銀行へ元利の返済をするという変則的な借入になっています。前回のコラムで紹介した不足分の担保として提供する2物件もB社の所有です。

どうしてこんな面倒くさいことになったのかと言うと、A社は新設法人として昨年設立したばかりで実績がないからです。一方、B社は10期の実績と自己資金と新規借入を償還する能力があったため、「 B社になら貸せます 」ということになったのです。

それならB社が連帯保証をすれば話は簡単では? と思いますよね。オイラも当初はそれでお願いをしたのですが、1案件としては金額が大きいため新規法人にはハードル...

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プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
30棟800室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ
高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年( 51〜59才 )
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2021年( 62才 )
所有物件
木造AP10棟
低層RCマンション22棟
高層 RCマンション 4棟
  合計39棟836室
無人HOTEL4棟→(撤退中)

総投資額110億超 
借入残80億  家賃7.5億 税引前CF2億 元利返済4億(利払い1,1億)
※HOTEL失敗の為返済比率が53.4%と高くなった) 売却済み20棟334室 売却益8.5億

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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