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最近の空室対策への考え方。無知が100万円のロスを生んだ一棟目アパートの反省。

極東船長さん_画像 極東船長さん 第116話

2021/3/25 掲載

3月は一年中で一番賃貸が動く月ですが、皆様の物件の稼働状況はいかがでしょうか? オイラの物件も退去と入居が交錯していてなかなか大変です。

3月の時点で部屋が空いていて清掃済みであれば、内見時に申し込みも入りやすいのですが、3月末の退去もそれなりにありますので、なかなか全ての物件で満室になることはありません。

所有物件での完全満室は、物件数が増えると厳しくなります。過去に所有物件部屋数が50室くらい迄のころには何度かありましたが、100室以上になって以降では完全満室になったことはありません。

現在は新築物件を抜いて、概ね97%の入居率を保てれば良しとして、運営をしています。

■ 空率3%以下を目安に募集条件をすり合わせる

てこ入れの目安ですが、空室率が5%になると気を引き締めて空室対策を行うレベルと考えています。3%以下の空室率になるように管理担当者と打ち合わせし、募集条件を擦り合わせて入居促進を行います。

空室対策として札幌で一番効果があるのはやはり広告費の増額ですが、それに乗っかると広告費合戦に巻き込まれて疲弊してしまうことになります。

最近多いパターンですと入居促進の為と称して、敷金無しで2カ月分の広告費を支払うというものがあります。しかし、前家賃を2カ月分もらってもトータル1カ月分のキャッシュアウトになり、これも経営には厳しい影響を与えます。

それでも旬のタイミングを逃して空室ロスが6カ月続くか、今月中に入居付けが出来るのかを天秤にかけて、結果的に広告費を増額することもあります。

また、3月末に退去された部屋が汚れたり傷んだりした状態だった場合、繁忙期で内装業者さんの手が足りず、原状回復に時間がかかって入居の旬を外してしまうパターンもあります。

繁忙期過ぎの4月に原状回復を終えても、入居は5月〜8月と空室が長くなるケースが見られます。そうなると、リフォーム代金と広告費と空室ロスのトリプルパンチを受ける事になり大家業の辛い側面を感じることになりますね。

とはいえ、必ず一定数は部屋を汚す人がいるものです。まだ大家さんになり始めの部屋数が少ない時にそんな入居者に当たったら、不動産賃貸業そのものが嫌になるかもしれません。

■ 1DKで大型犬を2匹飼い、滞納までした入居者

以前も書いたかもしれませんが、オイラの初めて物件である1DK×8戸の中古アパートでそんな思いをしたことがありました。1棟目での事件ということで、20年以上経った今も忘れる事はありません( 笑 )

物件の売主は札幌では大手不動産会社J社の子会社で、企画物件の1棟売りをしていた会社でした。その物件には、親会社の某社の社員が入居していました。

その社員は新築時から5年ほど住んでいて、オイラはその築5年目の中古で購入したのですが、オイラが購入してすぐに滞納が続くようになり、何度か内容証明を送ったのですが入金になりません。

それで様子を見てもらいに某社の仲介さんに物件を見に行ってもらったのですが、部屋の中から人間ではなく大型犬2匹の鳴き声が聞こえたということでした。

その後、その某社の社員は会社を退職してオイラの賃貸物件から( 滞納家賃を残して )退去したのですが、退去後に部屋の状態確認をお願いした業者に聞くと、部屋の中は犬の糞尿と悪臭があり悲惨な状況あったと写真付きで報告がありました。当時はかなりショックでした。

その頃は札幌に地縁などもなかった為に専任の客付けをしてもらっていた仲介担当者にお願いして工事見積もりを取ってもらったところ、確か200万円近い金額だったと記憶しています。

工事内容は匂いや糞尿のしみ込んだ床材の総張替えと壁の石膏ボードの全張替えがメインでしたが、次の入居者を入れる為にはこれも仕方のない事として工事を発注しました。

今ならこの工事見積が施行面積に対して高いとわかりますし、見積もり依頼をお願いした仲介担当者に工事金額の20%〜30%程度を中抜きをされたのだろうと想像もできます。しかし、当時はわかりませんから、高くついたことがよくありました。

■ 理不尽な相手側の言い分

犬を飼った入居者ですが、内装工事をする前と工事終了後に請求書を保証人と本人の連名で送付しました。ところが返答も入金もなかった為、弁護士さんを紹介してもらって損害賠償の訴訟をしました。

退去した某社の元社員の保証人でもある父親が司法書士で、裁判ではその父親が自ら対応してきました。そして、以下のような理不尽な申し立てを書面で裁判に提出してきました。

「 100万円以上は支払わない。その100万円が妥当であるという根拠は、建物の固定資産税を元に、借りていた部屋面積を案分し、経年劣化と躯体部分を控除するとその金額が妥当であるため 」

木造の建築物の固定資産評価は売買実勢価格の半分以下になることは読者の皆さんなら理解できると思います。取得した中古アパートの購入金額は土地建物で5千万でしたが、固定資産評価は2,500万ほどでした。

※古い木造物件の銀行担保評価が低いのはこの事も関係あります

内訳は土地1千万で建物部分は1,500万でしたので、その建物部分を戸数で割り返すと1戸当たり230万になります。そこから6年の定率減価償却と躯体部分を控除すると100万になるという言い分でした。

実勢価格を無視した理不尽な主張ではありましたが、弁護士は「 修繕費の満額獲得を目指して戦っても時間が長引くだろう。保証人の父親とは150万なら折り合いがつくのでそれで和解しても良いか 」と言ってきました。

結局は150万で和解した振り込み金は弁護士口座に振り込みされて、そこから弁護士費用の成功報酬50万を控除された残りの100万がオイラの口座へ振り込みされました。

■ 自分の無知が100万円のロスを生んだ

オイラが修繕に支払った200万は100万しか回収できませんでした。自分の無知が100万のロスを生んだわけです。まさに、「 無知は高くつく 」。しかし、弁護士や裁判などと無縁だった自分にとって、このような経験ができたのは良いことでした。

また、「 世の中は理不尽なことだらけ 」という事を確認した事例でもありました。この時のおかげでそれ以降は小さな訴訟が何度かあっただけで、長期の裁判沙汰とは無縁で過ごすことができています。

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

■ 経歴

□1958年、北海道生まれ
高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

□2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年( 51〜59才 )
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2021年( 62才 )
所有物件
木造AP10棟
低層RCマンション22棟
高層 RCマンション 4棟
  合計39棟836室
無人HOTEL4棟→(撤退中)

総投資額110億超 
借入残80億  家賃7.5億 税引前CF2億 元利返済4億(利払い1,1億)
※HOTEL失敗の為返済比率が53.4%と高くなった) 売却済み20棟334室 売却益8.5億

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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