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最近の空室対策への考え方。無知が100万円のロスを生んだ一棟目アパートの反省。

極東船長さん_画像 極東船長さん 第116話

2021/3/25 掲載

3月は一年中で一番賃貸が動く月ですが、皆様の物件の稼働状況はいかがでしょうか? オイラの物件も退去と入居が交錯していてなかなか大変です。

3月の時点で部屋が空いていて清掃済みであれば、内見時に申し込みも入りやすいのですが、3月末の退去もそれなりにありますので、なかなか全ての物件で満室になることはありません。

所有物件での完全満室は、物件数が増えると厳しくなります。過去に所有物件部屋数が50室くらい迄のころには何度かありましたが、100室以上になって以降では完全満室になったことはありません。

現在は新築物件を抜いて、概ね97%の入居率を保てれば良しとして、運営をしています。

■ 空率3%以下を目安に募集条件をすり合わせる

てこ入れの目安ですが、空室率が5%になると気を引き締めて空室対策を行うレベルと考えています。3%以下の空室率になるように管理担当者と打ち合わせし、募集条件を擦り合わせて入居促進を行います。

空室対策として札幌で一番効果があるのはやはり広告費の増額ですが、それに乗っかると広告費合戦に巻き込まれて疲弊してしまうことになります。

最近多いパターンですと入居促進の為と称して、敷金無しで2カ月...

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プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ:
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
30棟800室の大家


■ 経歴

□1958年、北海道生まれ
高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

□1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

□1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

□1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

□2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

□2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

□2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

□2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

□2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

□2009〜2017年(51〜59才)
札幌市中央区にRCマンション11棟を新築(うち3棟売却済)

□2021年(62才)
所有物件
木造AP10棟
低層RCマンション22棟
高層 RCマンション 4棟
合計39棟836室
無人HOTEL4棟→(撤退中)

総投資額110億超
借入残80億 家賃7.5億 税引前CF2億 元利返済4億(利払い 1.1億 ※HOTEL失敗の為返済比率が53.4%と高くなった)
売却済み20棟334室 売却益8.5億

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。

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